文丨房產(chǎn)孟老師

很多人以為,，洼地就意味著機會,，殊不知,，大多數(shù)人都知道的洼地,，等同于深坑,。而大多數(shù)人都不知道的,，極具信息價值的,，那才叫真正的“洼地”,。

前面兩篇我們講的很多坑,，都是針對客戶，先回顧一下：

一,、針對客戶：

1,、低價吸客之坑

2,、串通房東之坑

3、詆毀拉客之坑

4,、超低傭金之坑

5,、賺取差價之坑

6、虛擬客戶之坑

7,、亂講假話之坑

擴展閱讀：

《買賣一套二手房中介給你挖多少坑,？(一) #A008》

《買賣一套二手房 中介給你挖多少坑(二) #A009》

接下來我們就針對客戶剩余幾個坑展開描述。

8,、額外收費之坑

當我們下定一套房子的時候,，房產(chǎn)經(jīng)紀人通常會拿紙和筆算一算，買下這套房子所用到的所有的費用,。

購房款,，房產(chǎn)中介費，稅費,，貸款服務費,，公證費，加急費,。

其中房產(chǎn)中介費又包含房東中介費,，客戶中介費。

稅費又包含增值稅,，個人所得稅,，契稅，印花稅,，房產(chǎn)稅,。

一般的客戶看到這么多費用之后就暈了。所以很多中介經(jīng)紀人最終給客戶的報價就是打包價,。至于這個打包價里包含哪些費用,。客戶也是稀里糊涂,。

而其實這里面的費用,，比如貸款服務費，如果客戶資質好,，是不需要花任何費用的,。其實中介公司都有合作的貸款專員，這些都是中介必須提供的項目,。

這里亂收費的現(xiàn)象,，在一線城市相對少見，但在很多二線城市，非常多見,。據(jù)說有一些城市房產(chǎn)中介費加貸款服務費兩項一起就高達7%,，而實際合理的價格也就2%，這里面的5%就是額外收費,。

我一個朋友在長沙做二手房中介,，每單業(yè)務都是收取客戶5%，而且長沙所有的二手房中介都是這樣,，客戶也認可,，這似乎成了一個業(yè)內標準，不過人家確實能夠幫客戶買到好房子,，認就認吧,。

9、隱瞞風險之坑

早在四年前我買過一套藥單房,，藥單就是有風險的單子,，一般人很難解藥。

房東是個80后小伙子,，把房子抵押出去,，獲取資金，做牛奶生意,。

牛奶是個時效性很強的產(chǎn)品,，保質期很短，一旦過了那幾天只能倒掉,。

這個小伙子,，抵押出來的所有房款，全部投入到牛奶生意中,，但他萬萬沒有想到,，這個生意沒多久就做不下去了，他被朋友坑了,。

最后牛奶只能倒掉,，這就相當于抵押出來的房款全部扔掉了，每天利息一千多塊,，月息4%,，一般人是很難承受這種高壓利息的，最后沒有辦法,，他只能賣房還債。

初次買房,，千萬不要買這一類的房子,，會遇到極大的不可預測的風險。

除非能夠做到：全程資金監(jiān)管，房屋先交付于你,，事先把租賃合同簽入進去,，查到房子里沒有戶口，房產(chǎn)證下來后再付款,。

市場上這一類的房子很多,，哪些區(qū)域會更多呢？拆遷安置區(qū)域尤其多,。

拆了一套小房子,，政府補償了六套房子，一般的老百姓從沒有錢到突然特別有錢,，那種一夜暴富的感覺,，窮人是駕馭不住這個財富的，最后他只能剽竊,，吸毒,，賭錢，來刺激人生,，只要染上這個惡習,，很難拔得出來，最終都會走到賣房還債的下場,。

我以前遇到過一個小伙子,，一共有六套房，五年時間每年賣一套,，最終手上只剩一套,，而且是最小的那套，小到比拆遷前那套老房子更小,，三代人擠在里面,，那五套都是被他賭錢賭輸?shù)摹?/p>

只要你經(jīng)常游走在這個市場，就會經(jīng)常遇到這些極便宜的房源,，甚至會便宜到七折以內,，一般這種房源，房東都會急拋,，要求7-30天款子到位,，再不到位房子就會被債務公司收走。

這一類的房子大部分都是有債務,，房東大多因為吸毒剽竊賭錢,，把房子抵押給了民間小貸公司，到期后不能償還債務,，只能賣房還債,。

這些欠債的房子,，在交易的時候，或許抵押已被撤銷,，但房東可能在外面還欠了別的債務,，當其他債主發(fā)現(xiàn)抵押已撤銷時，很可能會快速向法院起訴,，查封房子,。

這些房源在交易前，大多數(shù)經(jīng)紀人都是知道其債務風險的,，但為了促成交易,，很多經(jīng)紀人隱瞞不說，或者一語帶過,，或者是他們從業(yè)經(jīng)歷短,，壓根兒就不知道這里面的風險。

當客戶付了房款,，在交易的過程中,，很有可能遇到查封，交易被迫停止,?？蛻舻腻X就會被壓在里面很久，一年都是短的,，兩年算正常的,，甚至錢款無法追回，造成極大損失,。

10,、隱瞞戶口之坑

上海人買房子有一個很奇怪的現(xiàn)象，就是房子里面不能有戶口,，只要有戶口,，打七折。

雖然他們知道老的戶口在里面,，并不影響新戶口的入戶,，但人的心里總是接受不了自己家的房子，憑什么放著別人的戶口,？

所以只要有戶口,，落地打七折，這一條主要是指上海,。

上海最近出了新規(guī)定,，戶口可以強制遷出，但是規(guī)定的細則描述比較模棱兩可,。

房產(chǎn)交易的時候,，經(jīng)紀人告訴客戶說,，房子里面沒有戶口，你放心好了,。由于一般的客戶很少有買賣房屋的經(jīng)驗，所以聽經(jīng)紀人說什么就是什么,。

我一個朋友前兩天還跟我訴苦：當初經(jīng)紀人說房子里面有一個戶口,，但是房東承諾兩個月就可以遷走，而且可以給你壓10萬尾款,。結果等交易完了之后發(fā)現(xiàn)里面有兩個戶口,，而且到現(xiàn)在半年了，還沒有遷走,，一直跟我說,，很快就遷走，很快就遷走,。

如果最終能夠遷走,，倒還好。但這房子若是客戶要馬上賣的,，則很難出手,。

買賣之前一定要請房東攜帶身份證，前往派出所查詢戶口,。如果有戶口,，一定要約定清楚遷出時間，及質押尾款,，一個戶口至少壓30萬,，每加一個再追加5萬，越多越好,。

寫到這里,，針對客戶的坑已經(jīng)有十個了，這涵蓋了常見的99%,。

我再把這十個坑打包一下：

低價吸客,、串通房東、

詆毀拉客,、超低傭金,、

賺取差價、虛擬客戶,、

亂講假話,、額外收費、

隱瞞風險,、隱瞞戶口,。

其實再細數(shù),，還有很多，但很多坑類似,，市場上能見到的坑,，你基本上都可以對照上面，即便不完全是,，也可以照葫蘆畫瓢了,。

回到本文副標題“你的房子不是買不了 而是躺坑了”。

2018年,，又是一個十年,。王菲和那英的合唱，讓人很感慨,，似乎回到了1998年的首“相約98”,。其實真想回到那一年，中國房地產(chǎn)黃金十年的開始,。

在過去的兩年里,，買房的和沒買房的，

有人大喜,，有人大悲,，

有人嘆氣，有人焦急,。

更加悲哀的,，有人在買房子的路上，被落坑下石,，被踩好幾腳,，從一個謊言中拔出來，又進入了另一個謊言,，被慘遭收割,。

愿你買房路上，一路走好,。娶妻買房齊雙飛,。

......

后面還有針對房東的，以及針對雙方的,。

敬請持續(xù)關注后續(xù)文章,。

作者簡介：

平米公司合伙人，歐神御用管家顧問,，2002年進入房地產(chǎn)行業(yè),，在丈母娘的推動下買了人生第一套房，此后一發(fā)不可收拾,。

深耕一,、二線城市房產(chǎn)投資市場15年,，對刨筍、信貸,、改造,、出售、預判全鏈條精通,，實地考察并分析過上千套房產(chǎn),，幫助數(shù)百人找到了最具投資價值的房子。

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