 文丨房產(chǎn)孟老師 孟老師,，看你經(jīng)常幫朋友買來買去,，買房子就跟買菜一樣,，我怎么買賣一套房子就那么難??？ 此話怎講？ 我在南京工作,，可房子在無錫,，前段時(shí)間為了置換,，必須賣掉無錫的房子,。本以為很簡單，但沒想到把自己搞的累死,。 我一定要跟你吐槽一下過去的經(jīng)歷： 王先生,，您的房子有客戶看中了。 好的,。 他們?nèi)胰藖砘乜戳撕脦状?，老人和孩子也都滿意,。 好的,。 價(jià)格也認(rèn)可。 好的。 但客戶想跟你碰個(gè)面才放心簽字，麻煩您回來一趟吧,。 好的,。 于是我屁顛屁顛回?zé)o錫,。 然后客戶倒是出現(xiàn)了,，說家里人跟親戚說了房子情況，得知親戚的朋友剛買了一套類似的，比我的房子便宜10萬塊,，于是心里就有些不爽，希望再讓10萬,。 我去,，當(dāng)時(shí)說的好好的,，現(xiàn)在差這么大,，早知道我不回了,。 結(jié)果沒賣掉,。
然后過幾天,，又一個(gè)中介說客戶看中了，讓我回去,，結(jié)果到了無錫，剛下高鐵,，中介跟我說客戶買了隔離鄰居,，比我便宜8萬,，又白跑了,。 結(jié)果沒賣掉。 后來,，又有一次......
我來回三次,，車費(fèi)花了不少,，房子到現(xiàn)在還沒賣掉,，南京的房子也沒買成,，哎...... 我覺得世界上最難的事就是二手房買賣,。 什么原因,？ 經(jīng)歷太少,，躺到中介公司事先預(yù)埋的坑里了。 行業(yè)再文明，也總有些不文明的人,，每個(gè)行業(yè)都是這樣,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域也不例外,。 買賣一套二手房,，可以挖很多坑給你跳。 坑有很多類：有針對客戶的,，有針對房東的,，有即針對客戶又針對房東的,。 如同商品一樣,，形形色色,，男女老少,，款式型號(hào)多多,，就看哪款適合你,。 接下來就二手房買賣過程中可能遇到的坑，一個(gè)個(gè)挖出來,，千萬別再踩了,。 針對客戶 1）低價(jià)吸客之坑： 安居客這個(gè)網(wǎng)站上看到的幾乎每個(gè)小區(qū),、每套房子的價(jià)格都低于其他網(wǎng)站,，無論出租還是出售,，但當(dāng)你打電話詢問時(shí),，告訴你這套房子剛賣掉，還沒來得及撤銷掛牌,。不過，小區(qū)里還有一套，比這套貴10萬,，但樓層位置更好,，過來看看吧,。 在經(jīng)紀(jì)人的誠摯邀請下，你還是被感動(dòng)過去看了,，但不好意思,，又是剛賣掉。不過,，又出來一套,，比這套價(jià)格貴了10萬，但樓層位置堪稱最佳,。 或者電話里告知房子還在,，待你去看的時(shí)候再說已經(jīng)賣掉，這樣經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造了與你見面的機(jī)會(huì),，然后順勢帶看其他房源,，此舉抓住了所有買房者的心理--貨比三家，多看總歸不會(huì)吃虧,。 虛報(bào)房源價(jià)格,，這種情況一般用來做網(wǎng)絡(luò)宣傳，用極低的價(jià)格吸引客戶,，管他三七二十一,，先把客戶騙過來，再找借口帶看其他房源,，做狀況拉高客戶預(yù)算,，讓客戶沖動(dòng)下單。 對于很多二線城市,，尤其是二線城市的二流地段,，一些大品牌的房產(chǎn)中介未能布局進(jìn)去，安居客這個(gè)網(wǎng)站還是很有用的,，但建議你在安居客上看到的每一套房源,，把心里價(jià)位設(shè)置在掛牌價(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào)10%。  2）串通房東之坑： 有很多業(yè)績不錯(cuò)的經(jīng)紀(jì)人，有天生的情商,。 在我房產(chǎn)從業(yè)的十幾年里,，為了加深對行業(yè)的理解，為了能夠獲得第一手筍盤房源信息,，有大約半年的時(shí)間,，我從事房地產(chǎn)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，從底層經(jīng)紀(jì)人做起,。 這個(gè)行業(yè)就是做兩件事：找到房源并拿到獨(dú)家銷售權(quán),，找到客戶并把獨(dú)家房源賣給他。 當(dāng)你把房源牢牢控制在自己手里的時(shí)候,，你會(huì)覺得很爽,，所有的客戶想買這套房子都得通過你。 記得我獨(dú)家過一套房子,，房東是個(gè)退休的大叔,，我每次去大叔家里總是帶點(diǎn)水果，陪他聊天三個(gè)小時(shí),，聽他吹牛當(dāng)年炒股怎么怎么厲害,，一邊聽，一邊點(diǎn)頭認(rèn)同,，這樣一來二去,，關(guān)系越來越熟，他在家里人面前沒有共同語言,，反而賣房子的時(shí)候遇到一個(gè)知音,，慢慢地對我這個(gè)經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生了認(rèn)同，決定房子只給我一個(gè)人賣,，這就是獨(dú)家房源,。
市場上這類房東是不少的，房東在國外,，或者在其他城市工作,，平時(shí)根本顧不上賣房子的事情，只能委托那個(gè)十年來一直幫他忙前跑后,，更換租客,，修馬桶修燈泡的經(jīng)紀(jì)人。 前段時(shí)間,，我認(rèn)識(shí)了一個(gè)經(jīng)紀(jì)人,，上海內(nèi)環(huán)中原地產(chǎn)一個(gè)小伙子，他帶我去看了一套房子,，我們聊了很久,，得知他維護(hù)的這個(gè)房東在上海十幾套房子，全部都是他一個(gè)人在幫出租打理,，包括他們中介邊上的兩間商鋪,，也全部委托他，十幾年來一貫如此,，因?yàn)楫?dāng)年就是他幫房東買進(jìn)的,。 這一類的房源無論如何你是無法在其他經(jīng)紀(jì)人哪里成交的，只能通過他一個(gè)人買,。
假設(shè)有些經(jīng)紀(jì)人在某一個(gè)時(shí)間段很缺錢,，就很有可能客戶看房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人和房東竄通好,，讓自己的同事假扮客戶撞車,，營造緊張氣氛逼定客戶，在市場上行時(shí),，很多人都被做過這種狀況,。
當(dāng)然，與我合作的那個(gè)中原小伙子非常好,，我們合作很愉快,。 為何？ 一不能壓人家服務(wù)費(fèi),，二不能拖欠人家服務(wù)費(fèi),。  回到本文開頭，其實(shí)王先生完全可以避免來回白跑幾次,，首先若中介要約房東回到無錫來談,，房東可以要求客戶在中介公司下意向金，并把意向金協(xié)議書拍照發(fā)給王先生看,。 其次,，完全可以先請自己在無錫的親戚談一次，如果談妥就可以直接收取定金,，定金可以劃到房東賬戶,，房東和客戶雙方通過掃描件簽字，互相傳給對方,，即可完成不見面也可以賣掉房子,。 當(dāng)然還有一種辦法就是雙方通過視頻談判，遠(yuǎn)程交流,，談妥之后在視頻直播下簽字掃描,，互相傳遞給對方。 熟不知,，上面這位朋友的房子,，其實(shí)根本沒有客戶，所有的“客戶”都是假的，第一個(gè)“客戶”可能是中介從業(yè)者,，換了便裝冒充客戶,，目的只有一個(gè)--探底價(jià)。第二個(gè)“客戶”壓根兒就不存在,，只虛擬出現(xiàn)在中介的嘴巴里,，第三個(gè)“客戶”更奇葩，只出現(xiàn)在故事里......
人生沒有彩排,，每一次都是實(shí)況直播,。 談判也沒法事先演練，每一次都得直接面對,。 |
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