(2012-11-21 21:05:02)1993 ：海南地產(chǎn)泡沫 　 

　  1993年6月之前的海南,，房地產(chǎn)業(yè)就像一架瘋狂的機器,，一路狂漲。 “要掙錢,，到海南,；要發(fā)財，炒樓花”,。滿大街都是操北方各省口音的炒房炒地者,，他們口中吐出一個個驚人的天文數(shù)字，數(shù)字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個坑的“大廈”,。這些天文數(shù)字還在不斷膨脹,，直到演變成一個令其原形畢露的詞匯：海南地產(chǎn)泡沫?！?nbsp;

    1988年,，海南脫離廣東獨*立建省，原本是海濱小城的?？谝灰怪g成了全國最大經(jīng)濟特區(qū)的首府。闖海南,，淘金去,，成為無數(shù)內(nèi)陸人的選擇。 4年后,，鄧小平發(fā)表南巡講話,。依照下發(fā)全國的《學習deng小平同志重要講話的通知》的精神，海南省加快住房制度改革步伐,，房地產(chǎn)公司也由此大量涌現(xiàn),。 

　  1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元,，占固定資產(chǎn)總投資的一半,。這一年，?？谑薪?jīng)濟增長率高達83％,，海南全省財政收入的40％來自房地產(chǎn)業(yè)?！　》績r一路飆升,。1991年，海南省房地產(chǎn)平均價格為1400元／平方米,，僅僅一年,，就猛增至5000元／平方米。1993年上半年頂峰時期,，高達7500元／平方米,。房價高漲的背后，?？谑械貎r由1991年的幾十萬元／畝,，一路狂飆至六百多萬元／畝。

     無數(shù)的房地產(chǎn)公司開始擊鼓傳花式地炒賣這個島嶼上的地皮和房產(chǎn),。高峰時期,，總人數(shù)不過160萬的海島上，竟然出現(xiàn)兩萬多家房地產(chǎn)公司：平均每80個人一家房地產(chǎn)公司?！　?/p>

     開發(fā)商在銀行大量貸款,，把甚至僅僅是在圖紙上的房子高價抵押給銀行，收獲倒賣地皮所得資金,。與此同時,，海南省的近鄰廣西省北海市，房地產(chǎn)的火熱程度也毫不遜色,。1992年,，僅有10萬余人的小城出現(xiàn)了1000多家房地產(chǎn)公司，各地駐扎在此的炒家多達50萬余人,?！　?/p>

    但隨著中 央政策的突然調(diào)整，上述火熱場景瞬間崩潰,。 　

 　 1993年6月24日,，國務院《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》(通稱“國16條”)出臺?！兑庖姟钒▏栏窨刂菩刨J總規(guī)模,、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金,、削減基建投資,、清理所有在建項目等一系列宏觀調(diào)控措施?！　?/p>

     對于海南地產(chǎn)業(yè)來說，上述16條幾乎招招致命,，泡沫霎時破滅：　　全省1.3萬所房地產(chǎn)公司中95%陷入倒閉，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離,。占全國總人口數(shù)僅0.6％的海南省留下的積壓商品房數(shù)量占全國總量的10％,。全省“爛尾樓”高達600多棟,、1600多萬平方米,，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元,，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元,?！　?/p>

     “天涯,，海角，爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀,。一海之隔的北海也損失慘重,，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟博物館”,。其沉淀資金高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞,。海南,、北海在1993年的悲慘景象，構成改革開放之后中國的第二波爛尾樓高潮,?！　?/p>

      在此之前的1980年代末,，中國出現(xiàn)了高強度的通貨膨脹,，1988年達到了18.5%。此時,，中央對宏觀經(jīng)濟的全面調(diào)整導致了銀根緊縮,，大量房地產(chǎn)企業(yè)因此失去了資金來源，形成改革開放以來的第一個爛尾樓高潮,。 1992年鄧小平南巡講話之后,，國家對土地批租改革開放的審批權進行適當下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展,?！　?/p>

      但建筑業(yè)短期內(nèi)的高速發(fā)展，導致了上游原材料的上漲,，再次造成新的高強度通貨膨脹。為抑制新一輪的通貨膨脹,，第二個爛尾樓高潮變得不可避免，海南和北海成為犧牲品,?！　?/p>

     于是，1993年海南地產(chǎn)泡沫破滅后留下的,，并不止是爛尾樓的巨大爛攤子，至今依然被當做絕佳的樣本,，時常被經(jīng)濟學家們提起：開發(fā)商紛紛倒閉或逃離,，銀行不良貸款率一夜間劇增,，很多開發(fā)商以天價抵押的樓盤甚至還沒動工。已建成的抵押項目也大幅貶值,。華夏證券,、南方證券等一批老牌券商因為對海南地產(chǎn)的大手筆直接投資而損失慘重,。省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)了嚴重的資金困難?！?/p>

 　 1995年8月成立的海南發(fā)展銀行出現(xiàn)近三年的擠兌風波,，直到1998年6月21日被央行宣布關閉,。這也是建國后首家因支付危機關閉的省級商業(yè)銀行。海南省花了7年時間,，才基本完成對積壓房地產(chǎn)的處理。截至2006年10月,，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃,，處置積壓商品房面積高達444.82萬平方米,?！　?/p>

 　　滿城爛尾樓全成拾荒者棲身處——親歷者回憶海南泡沫破裂　　

      周生是某省駐海南辦事處領導,。曾經(jīng)為單位在海南炒賣房地產(chǎn)和地皮。盡管幸運地全身而退,，周生還是對當年的驚心動魄和集體荒謬刻骨銘心,。如今從事經(jīng)濟研究的周生，也經(jīng)常和學生談起海南當年的瘋狂。但由于當年炒房屬于職務行為,，故不便公開身份,。　

　  口述實錄： 　　 

      我是1992年到的海南,，作為我們省駐海南辦事處工作人員。那時候,，海南房地產(chǎn)正是熱火朝天的時候,，大家都像瘋了一樣?！　?/p>

      除了炒房地產(chǎn),，海南還在熱炒內(nèi)部股。社會上買內(nèi)部股,，根本不問這是個什么公司的股票，都是用真金白銀去買。到最后,，全部變成了廢紙,。房地產(chǎn)也是一樣,。這讓我們很困惑。那時候拿到銀行的錢太容易,。眼見著有人打電話給銀行要2000萬，銀行自己就來你的辦公室,，幫你辦好貸款的手續(xù)。2000萬到手后,，買下當時很有名的匯宇金城的一棟樓,。過段時間，2600萬給賣出去,，600萬到手了,。但是很多朋友勸我們不要進入房地產(chǎn),。說這是一哄而上,，沒有理性的，畢竟我們是讀書人,，是要相信理性的,。　

 　  那時候我們最大的困惑是,，始終不知道這些房子的消費者在哪里,？畢竟房子是蓋給人住的。況且房子是不動產(chǎn),，帶不走,。我當時就曾經(jīng)幻想過，要是能有個大直升飛機,，把?？诘姆孔咏o吊走，吊到大陸的其他城市該多好,。但這是不可能的,。海南地產(chǎn)最熱的那幾年，似乎所有的經(jīng)濟法則,，在海南都不靈了,。　　

     1992年我們到海南的時候,，來海南的人員成分非常復雜,。當時從體制內(nèi)因為各種原因不愿意繼續(xù)呆下去的，又沒趕上深圳開發(fā)那一撥的,，都去了海南,。來的人有受過處分的，離婚的,，帶著各種目的,。海南的房地產(chǎn)最初開始炒作，是因為來海南的人太多了,，好多人沒房子住,。確實有需求，也不是憑空炒作起來的,?！　?/p>

     1992年，我租了海口中鹽公寓,，120平米的房子,，租金高達2000元，是個很嚇人的數(shù)字,。于是大家拼命建房子,。海南的工業(yè)一直很薄弱。那時候蘇州和海南爭奪現(xiàn)在的蘇州工業(yè)園,，沒有成功,。曾經(jīng)有臺灣商人來海南考察，說了一段話：大量外來人口,，帶著大筆錢匯集到這里,，又沒有好的工業(yè)項目可以投資，投資環(huán)境也不好,，只能進入房地產(chǎn),。不幸的是，臺灣人的話就說中了,。我們辦事處需要搞一些項目,，用項目養(yǎng)辦事處。我們首先搞的是復合肥的項目,，還聘請了一個湖南的工程師,。因為海南紅土地需要復合肥。我們看準了這個項目的潛力,，于是在屯昌買了30畝地,，才2萬元一畝。那時候,，項目簽了,，廠址定了，圖紙畫好了,，最終還是放棄了,。放棄的原因，和許多其他人放棄在海南投資實業(yè)的原因是一樣的：沒有核心技術,，沒有管理經(jīng)驗,，沒有經(jīng)營能力，深知管理的難度和經(jīng)營的風險之大,。像這樣的長線投資項目,，拼的是精益求精的管理，是最難的,，也是好多人不愿意干的。　　

     我們最后也是被短線投資給拉過去了,，就是炒房子,，抄地皮?！?/p>

 　  我記得海南炒房子的高潮是一波一波的,。1992年，海南舉辦首屆國際椰子節(jié),。在這之間和之后,，是個炒房子的高峰期。到了7,、8月份,，開始流行炒地不炒房。那時候,，房價已經(jīng)相當高了,，炒不上去了。但地價還很低,，于是開始炒地皮,。到了1993年春節(jié)之后，各家銀行開完會,，定完計劃,，就開始放錢了。這時候,，大筆大筆的錢從銀行出來,，又一輪炒房子的高潮開始了。好多高干子弟去海南要地,。再加上中字頭的大型企業(yè),，包括中遠集團、中糧集團,、核工業(yè)總公司,，再加上中央各部委，組成了中央軍,。全國各地知名企業(yè)組成了湘軍,、川軍、粵軍,，各路諸侯混戰(zhàn)海南,。整個房地價格又上了一個臺階。這其中,，只有粵軍是比較有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的,。

 　　錢太好掙了，大家都說，投資回報率100%,，根本就看不上,。那時候有個松雷大廈，炒賣了17手,，最后樓竟然還沒完工,。之前16手炒家，錢也一直沒到位,。到最后崩盤的時候,，最后一家將之前的16家全部告上法庭，前16家每家湊些錢,，才勉強把樓給完工了,。　　

      現(xiàn)在一些著名的號稱當年在海南搞房地產(chǎn)的大腕,，其實當年是通過信托投資公司,，來圈錢的，并沒有真正在海南從事房地產(chǎn)行業(yè),。 

      那時候我們辦事處炒房地產(chǎn)的錢,，也都是銀行的貸款。自己不蓋,，就是買賣別人蓋的樓盤,，純炒作。也確實掙了一些錢,，但最后又都套在了房,、地上?！　?/p>

      1993年6月份,，朱镕基開始“約法三章”，要求拆借銀行的錢限期收回,。這下子大家的錢全都斷了,。　

      那時候,，我在三亞弄了30畝地,，準備搞個度假村。這時候朱镕基的政策下來了,，我一看不行,，后續(xù)資金肯定是沒有了，趕緊撤,?！　?/p>

       我連土地帶公司帶項目,，整個轉手出去了。我算是跑得快的,，那是因為自己心里始終有疑問,，有顧慮,。所以一看到朱镕基的政策出臺,，我就想，鑼聲響起了,，擊鼓傳花的游戲玩不下去了,。但很多人都還沒意識到?！　?/p>

       把項目轉給下一家,，但下一家也沒錢。不過建筑公司愿意墊資建,。后來我的下家跑到上海開發(fā)別的項目去了,，建筑公司追債追到了上海。而建筑公司的錢,，又是農(nóng)民的,。農(nóng)民追著建筑公司要錢。

 　　建筑公司的工頭追債追了整整十年,，最后上吊自殺了,。　　

       但有些項目也套了進去,。我1993年以5000元每平米的價格,，買了3套房子，2005年拍賣的時候,，才賣900塊一平方,。不過價格不是瞬間崩塌的，是緩慢地跌,。我的這3套房子,，2年后跌倒4000多，再過一年跌倒2000多,，再過一兩年,，跌到1000多?！　?/p>

      比我們慘的人多得是,。有人投資1000萬搞的海濱度假村，10年后拍賣才300萬,。這么多年過去了,，不但沒增值,，還跌的一塌糊涂。前面說到的匯宇金城的老板,，先偷偷跑到加拿大去了,，后來他老婆也跑了。那時候在海南名氣很大的所謂前三十強,，后來全都煙消云散了,。他們?nèi)ネ獾亻_發(fā)房產(chǎn)，反而不適應,，他們只適合投機性的短期炒作,，不適應真正正常環(huán)境下的經(jīng)營?！　?/p>

       我們辦事處最后把一些房地產(chǎn)抵債了,，欠的債由不良資產(chǎn)公司進行了清償。最后政府對我們也進行了審計,。 　　

      朱镕基的政策斬斷了資金鏈后,，爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。這之后的10年,，人走樓空的海南只留下兩種人：追債的和打官司的,。當所有債權官司打完也執(zhí)行不了后，4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了,，平均的資產(chǎn)償債率僅有6％,。　　

      看到滿城矗立的爛尾樓,，全成了拾荒人的棲身處,，我納悶地問朋友：“前兩年開奔馳、提“磚頭”（手機）,、領小姐的那些個主兒,，怎么全沒了？”朋友說,，多數(shù)又回內(nèi)陸股市,、樓市忽悠去了，留在海南的也有,，就是街上那些踩單車的,。　　

      2005年之后,，海南開始清理爛尾樓,。許多爛尾樓其實當年就是劣質(zhì)工程。現(xiàn)在海南有好多便宜的住宅你會發(fā)現(xiàn)很奇怪,，比如戶型很小,，是個長的單間,，走廊很寬，都是當年的酒店,、寫字樓改的住宅,。

　　 有人說現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)泡沫，和當年海南是不一樣的,。但我認為共性更多,，都是缺乏需求。所謂的需求,，是要有支付能力的才叫需求,，否則不能算需求,。從現(xiàn)在的遠遠高于其他發(fā)達國家的收入房價比來看,，需求顯然是不足的?！　?/p>

      另外,，當年在海南炒房地產(chǎn)的，都是單位,、國有大企業(yè),，很少有私人進入炒的。而現(xiàn)在是無數(shù)的個人在其中,。一旦出問題,，后果更嚴重。當年大家都是借銀行的錢來炒,，現(xiàn)在同樣是借銀行的錢,。對私人來說，很難保證20-30年之間,，收入始終保持穩(wěn)定,，并且不會失業(yè)。但你要還銀行的錢,，那是相當?shù)姆€(wěn)定,，可是一分都不能少的?！　　　　　?　　

      在海南地產(chǎn)泡沫破滅之后的2000年代初,，新一波全國性房地產(chǎn)投資熱潮再次掀起。2004年,，房地產(chǎn)投資14480.75億元,，占社會總投資58620.28億元的24.7%?！　?/p>

      各地房價隨之持續(xù)上漲,，上海,、北京等一線城市成為房價領跑者。2000年上海的房屋均價為3326元每平米,，到2004年時已經(jīng)上漲到6385元,，漲幅達到92%。2005年,，北京商品房價格漲幅高達41.6％,，但居民收入漲幅僅為12.9％?！　?/p>

      眾多研究者認為,，新一輪的全國性地產(chǎn)泡沫開始形成。遠遠高于居民收入漲幅的房價上漲,，引起了民眾的普遍不滿,。此間，中央政策不斷搖擺,，房價則在搖擺中繼續(xù)攀升,。 2005年以來，中 央 政府采取各種措施以平抑房價,。建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定,，“對２年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查”,，“對持有不足２年的房地產(chǎn)轉手交易時以交易全額征收營業(yè)稅”,，“加強經(jīng)濟適用房建設”等等?！　?/p>

      但與前兩次的爛尾樓浪潮不同,，此番的政策調(diào)整甚至未能實質(zhì)性地撼動房價的繼續(xù)上漲。到了2008年,，隨著全球金融危機的到來,，政策再次發(fā)生了逆轉?！　?/p>

      2008年下半年,，眾多地方政府出臺政策直接補貼開發(fā)商，并放寬了征地政策,，部分城市甚至允許開發(fā)商分期付款拿地,。有官員稱，“買房就是愛國”,。之后不久,，中央政府宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%，大幅減免購房契稅,，并允許按揭利率最低可以執(zhí)行同期貸款利率的70%,。此前地方政府出臺的“救市”政策,，也獲得肯定。上述措施被普遍解讀為中央政府放棄了抑制房價的政策,，希望通過刺激樓市來刺激經(jīng)濟,。但有研究者擔心，房地產(chǎn)泡沫有可能因此而進一步加大,，并埋下更大的隱患——盡管房地產(chǎn)泡沫何時走到盡頭尚難預料,，但“只要是泡沫就會破滅”。

 公元1993年的房地產(chǎn)危機——不應該被忘記…… 　　 　　 　　 　　 

   90年代房地產(chǎn)泡沫大事記　　

     1990年5月,，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的出臺,，為土地使用權有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的形成奠定了基礎,?！　?/p>

     1991年11月23日，國務院發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,，明確規(guī)范了房改的分階段及總目標,、基本原則、有關政策,、工作部署、工作領導等,。對房改的深化進行起到了重要的依據(jù)作用,。

 　 1992年初，鄧 小 平發(fā)表南巡講話,，隨后,，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐,。全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？凇V西北海等南方沿海城市,。一時間,，該地區(qū)房地產(chǎn)價格扶搖直上。這是中國改革開放之后有記錄的第一次房地產(chǎn)熱,，也為此后海南泡沫破滅埋下伏筆,。

 　 1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元,，占固定資產(chǎn)總投資的一半,，僅海口一地的房地產(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米,，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝,；同年,，海口市經(jīng)濟增長率達到了驚人的83％,，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％,，海南全省財政收入的40％來源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年,，海南建省和特區(qū)效應也因此得到全面釋放,。高峰時期，這座總人數(shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司,。1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元／平方米,，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米,，比1991年增長257%,。1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7500元／平方米,。 1993年6月23日,，時任國 務 院副總 理的朱 镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市,、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè),。　

 　  1993年6月24日,，國務院發(fā)布《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》,，16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)熱浪應聲而落,。這場調(diào)控的遺產(chǎn)是給占全國0.6％總人口的海南省,，留下了占全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟,、1600多萬平方米,，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元,，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元,。　

　   1993年開始,，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉,，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上,。據(jù)統(tǒng)計,，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達267個，報建面積760萬平方米,，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米,，占海南房地產(chǎn)存量的20％，現(xiàn)金回收比例不足20％,。一些老牌券商如華夏證券,、南方證券因在海南進行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重,。為此,，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

 　　1994年,，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施,。此后，房改加入了建立住房公積金,、開展國家安居工程等內(nèi)容,。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形,?！?/p>

　   1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅,。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經(jīng)濟的典型樣本,，在中國地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位?！　?/p>

      1995年8月,，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題,。但是這一亡羊補牢之舉并未奏效。僅僅兩年零10個月,，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風波,。

 　 1998年6月21日，央行宣布關閉海南發(fā)展銀行,，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業(yè)銀行,。

　  1999年開始，海南省用了整整七年的時間,，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結束,。　

   　截至2006年10月,，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃,，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6％,。2006年下半年開始,，元氣大傷的海南房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)了緩慢的恢復性增長，不過,，總成交量仍然有限,。 ……