區(qū)域公司管理制度

前  言

本制度與其他9個支持性制度《經(jīng)營計劃管理制度》、《稅務(wù)管理制度》,、《收款管理制度》、《資金及資金賬戶管理制度》、《管理費用管理制度》,、《財務(wù)印鑒及票據(jù)管理制度》,、《財務(wù)檔案管理制度》、《個人借款管理制度》,、《會計基礎(chǔ)工作管理制度》,，共同構(gòu)成規(guī)范財務(wù)工作的管理制度。

本制度明確了付款工作管理權(quán)責(zé)劃分,，規(guī)范了付款工作管理操作程序,，建立了付款工作管理審批路徑，為付款工作開展提供了制度依據(jù),。

本制度自2016年4月1日起實施,，根據(jù)區(qū)域公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況適時修訂。

本制度由區(qū)域公司財務(wù)中心起草并歸口管理,。

付款管理制度

1 范圍

為提高各類付款的規(guī)范性,，加強財務(wù)在付款環(huán)節(jié)的審核與監(jiān)督職能，防范財務(wù)風(fēng)險,，特制訂本管理要求,。

本管理要求所規(guī)范的付款包括：成本類合同付款、融資費用類付款,、管理及銷售推廣類合同付款,、薪酬類費用付款、合同類借款,、賠付款項等,。

2 職責(zé)

本規(guī)定主責(zé)部門為各公司財務(wù)部，按本要求規(guī)定,，嚴(yán)格執(zhí)行付款管理要求與流程,。

3 付款總體要求

3.1公司應(yīng)制定年度、月度付款的資金計劃及超預(yù)算付款審批流程,，各類付款需控制在計劃范圍內(nèi),，未經(jīng)流程審批的超預(yù)算付款均不予支付。

3.2公司須制定各類付款審批流程,，明確各類付款各個節(jié)點審批人的審核重點事項及責(zé)任,。

3.3除政府性收費（包含煤、氣,、水,、電、等前期開發(fā)與配套費用）外,，原則上付款時須提供合格的發(fā)票后方可支付,。

3.4除政府性付款外,，其他以借款形式支付的工程款在付款時均需取得與付款金額相同的發(fā)票，如不能及時提供合法發(fā)票的,，應(yīng)在與對方此次的結(jié)算款項中扣除因不能取得發(fā)票而無法抵扣的稅款（包括所得稅和土增稅）,，待合法發(fā)票提供后，方可支付扣除的稅費,。與對方結(jié)算的金額和對方開具的收據(jù)金額,，仍需按照含稅金額確認(rèn)；同時由財務(wù)部為對方單位開具相應(yīng)暫扣稅費金額的收據(jù),。（所得稅按照付款金額的25%扣除,，土地增值稅按照各項目經(jīng)營計劃中測算的稅率扣除。）

3.5本管理要求內(nèi)容包含的付款,，原則上均以匯支票或款的形式支付,。

4 成本類合同付款

4.1付款內(nèi)容及條件

4.1.1本規(guī)定中對“合同付款”的分類界定，是主要依據(jù)合同付款的承辦部門不同而區(qū)分的,。

4.1.1.1土地類合同付款

土地類合同付款由開發(fā)部承辦(首筆土地款由發(fā)展部承辦),。指土地款、大配套,、出讓金,、拆遷補償安置費、土地契稅,、土地拍賣,、交易等相關(guān)費用的合同付款。

4.1.1.2規(guī)劃設(shè)計類合同付款

規(guī)劃設(shè)計類合同付款由規(guī)劃設(shè)計部承辦,。指規(guī)劃設(shè)計咨詢,、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計,、環(huán)境設(shè)計等相關(guān)費用的合同付款,。

4.1.1.3開發(fā)類合同付款

開發(fā)類合同付款由開發(fā)部承辦。指部分前期費用（如綜合管網(wǎng),、電力檢測,、人防費、地名費,、墻改費,、破路費、房屋面積測量費等）,，以及由政府或公用事業(yè),、企業(yè)單位承辦的與煤、氣,、水,、電相關(guān)的設(shè)計和施工等合同付款,。

4.1.1.4工程類合同付款

工程類合同付款由工程部承辦。指材料設(shè)備的采購安裝合同,、以及項目過程中除開發(fā)類以外的各類施工合同,，如三通一平、臨時設(shè)施,、土建施工、門窗/電梯安裝,、環(huán)境施工,、區(qū)內(nèi)設(shè)施及智能化安裝等相關(guān)費用的合同付款。

4.1.1.5售后類合同付款

售后類合同付款由售后服務(wù)部部承辦,。指項目入住后因工程施工質(zhì)量問題造成的維修,、檢測等相關(guān)費用的合同付款。

4.1.2付款時需審核單證簽批的合規(guī)性和原始單據(jù)的真實性,、完整性和合法性,，各類付款應(yīng)按照合同約定條件進(jìn)行付款，原則上付款應(yīng)滿足累計付款≤累計應(yīng)付款≤累計產(chǎn)值≤合同值（或結(jié)算值）的要求,。確保在合同結(jié)算值范圍內(nèi)付款,，及時編制與成本有關(guān)的憑證。

4.1.3合同付款的流程

4.1.3.1合同的審批與臺賬的建立

業(yè)務(wù)部門根據(jù)相關(guān)流程對擬簽訂的合同進(jìn)行走EAS審批流程,，將簽訂好的合同原件一份,，連同“合同審批單和立項審批單”及時轉(zhuǎn)交財務(wù)部，作為款項支付的依據(jù),。業(yè)務(wù)部門,、成本

計劃部和財務(wù)部應(yīng)同時維護好金蝶EAS合同管理系統(tǒng)。

4.1.3.2根據(jù)審批后的資金預(yù)算,，提出付款申請,。

業(yè)務(wù)部門每月需編制資金計劃，根據(jù)計劃,，方能提起相應(yīng)的付款申請的流程,。

各類合同付款，均應(yīng)納入資金計劃,，對未納入資金計劃需要付款的,，需在EAS上提起資金計劃調(diào)整單，經(jīng)成渝區(qū)域公司總經(jīng)理簽批后方可提請付款,。付款計劃詳見《區(qū)域公司工程款付款管理制度》

4.1.3.3審批流程：

4.1.3.3.1一般審批流程：發(fā)起人--部門最高領(lǐng)導(dǎo) -- 成本經(jīng)理 – 項目成本會計 --項目總經(jīng)理 --  運營中心總經(jīng)理--  財務(wù)中心總經(jīng)理 --區(qū)域公司總經(jīng)理

4.1.3.3.2 土地款首筆保證金付款要求

審批流程：發(fā)起人--部門最高領(lǐng)導(dǎo) -- 成本經(jīng)理 – 項目成本會計 --項目總經(jīng)理 --  成本中心總經(jīng)理--  財務(wù)中心總經(jīng)理 --區(qū)域公司總經(jīng)理--集團發(fā)展/財務(wù)/融資(總經(jīng)理) --集團發(fā)展/財務(wù)(副總裁) --集團執(zhí)行總裁

除首筆土地款保證金需簽批至集團外,，后續(xù)土地款支付不再簽批至集團，支付款項時,，經(jīng)辦部門須填寫《土地款保證金付款審批單》,，表單詳見附錄2,。

4.1.4 付款審核要點

4.1.4.1對于新發(fā)生的合同，審核合同前后編號是否連續(xù),。

4.1.4.2付款申請是否在資金計劃內(nèi),，計劃外付款是否經(jīng)過合理審批。

4.1.4.3各類合同付款,，必須控制在合同值扣除預(yù)留尾款后的金額內(nèi)支付,，如需超額付款，應(yīng)與對方單位簽訂補充協(xié)議,，補充合同金額,。補充協(xié)議應(yīng)履行合同審批的程序。

4.1.4.4財務(wù)人員應(yīng)審核收款單位開具發(fā)票的抬頭是否為公司全稱,、印章是否為合同簽訂單位,、金額、內(nèi)容,、日期是否正確,，發(fā)票是否合法；除政府性收費部門以外,，其他任何形式的合同付款,，財務(wù)均應(yīng)見到發(fā)票后方可付款。

4.1.4.5財務(wù)部成本會計要定期關(guān)注EAS合同信息,。

4.1.5特殊合同的付款流程

4.1.5.1售后維修類款項的付款流程

 原則上項目質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的各類維修,，應(yīng)由原施工單位負(fù)責(zé)；如果原施工單位不能維修,，由我方與其他維修隊伍另行簽訂維修合同的,，屬于售后類合同付款。一般情況下,，維修款可從原施工單位的結(jié)算值或預(yù)留尾款中扣除,。維修合同的審批單上，應(yīng)明確原施工單位的名稱和合同編號,。

4.1.5.2合同違約賠償?shù)母犊盍鞒?/span>

4.1.5.2.1合同違約賠付,，主要分為施工質(zhì)量賠付、延期賠付,、設(shè)計變更等其他違約賠付

4.1.5.2.2賠付協(xié)議的審批,，視同合同審批，需要相關(guān)責(zé)任部門簽字確認(rèn),。財務(wù)部不得在無協(xié)議的情況下,，以任何形式支付賠付款項（包括借款）.

4.1.5.2.3屬于整體賠付事宜的（如延期賠付），售后服務(wù)部應(yīng)事先進(jìn)行整體匡算，列明清單（分別說明計算依據(jù)和過程）,，報成本計劃部審核,，財務(wù)部備案；待與個別客戶簽訂的賠付協(xié)議審批后,，方可付款

4.1.5.2.4賠付類付款,，對于客戶的賠付款以轉(zhuǎn)賬的方式支付。

4.1.5.2.5施工質(zhì)量賠付,，應(yīng)在合同審批單上明確原施工單位的名稱和合同編號.

4.1.5.3銷售賣場,、樣板間配飾采購的付款流程

4.1.5.3.1銷售賣場、樣板間配飾采購,，如事先不能簽訂采購協(xié)議,，確定配飾的種類、型號,、價格的，應(yīng)由銷售部對預(yù)計發(fā)生金額及內(nèi)容以說明的形式,，向財務(wù)申請付款,。該說明應(yīng)按合同審批的形式簽批(即說明類合同)，待實際金額確定后,，填制項目結(jié)算單,。

4.1.5.3.2隨同項目結(jié)算單，除發(fā)票外還應(yīng)向財務(wù)部提供飾品清單,，清單應(yīng)經(jīng)現(xiàn)場保管專人簽收,、綜合管理部盤點并簽字確認(rèn)。飾品作為公司的資產(chǎn)保管,，納入綜合管理的資產(chǎn)管理范圍,。

4.1.5.4無正式合同文本的合同付款流程（說明類合同）

4.1.5.4.1不具備正式合同文本的合同付款，包括成本類支出和銷售推廣費的支出,。

4.1.5.4.2該類付款必須填寫付款說明,，對付款事項、所屬項目,、金額,，付款安排及收款單位進(jìn)行必要的描述，按照合同審批流程審批后,，方可申請付款,。

4.2工抵付款要求

4.2.1“工抵”條件

4.2.1.1要符合融集（2013）006號《關(guān)于下發(fā)工抵房管理要求的通知》的具體要求。

4.2.1.1.1工抵付款屬于正常的合同付款,，依照正常的合同付款手續(xù)辦理,。

                   4.2.1.1.2工抵金額不得超過合同的進(jìn)度應(yīng)付款；質(zhì)保金不得以工抵方式提前支付,。

4.2.1.1.3總包合同工抵金額不得超過當(dāng)期付款金額的50%,；甲供,、甲分包首次、二次付款不得進(jìn)行工抵,。

4.2.1.1.4同一房源,，只能工抵同一施工單位的合同付款；不得多家施工單位的付款用于工抵同一房源,。

4.2.1.2我公司未按合同約定的付款期限支付款項,，形成乙方對我公司享有到期債權(quán)，我公司與乙方同意用以物抵債的方式支付欠款,；或,，雖未到達(dá)合同約定的付款期限（即債權(quán)未到期），但我公司與乙方提前約定以抵房的形式支付乙方已經(jīng)實現(xiàn)的產(chǎn)值,。

4.2.1.3項目公司成本管理部以及具體業(yè)務(wù)部門依據(jù)合同約定的付款期限并結(jié)合工程進(jìn)度確定抵款額度,，抵款額度最大限額為：乙方已經(jīng)實現(xiàn)的產(chǎn)值-保證金/質(zhì)保金-應(yīng)代扣代繳的稅金。

4.2.1.4“工抵”房源明細(xì)及房款總值由公司銷售部根據(jù)項目的銷售情況提供,，并報集團審批營銷管理中心審批后,，方可作為“工抵”房源。原則上此類房屋必須為滯銷的,、相對積壓的房屋,，抵款價格不得低于集團報備的銷售底價。

4.2.1.5工抵付款應(yīng)滿足合同付款要求,，合同付款應(yīng)滿足累計付款 ≤ 累計應(yīng)付款< 累計產(chǎn)值="">

4.2.2“工抵”的形式

“工抵”形式分為以下兩種：

4.2.2.1全額抵房款的形式

對乙方的欠款金額（含到期債權(quán)及未到期債權(quán)）,，足以抵償工抵協(xié)議中約定的房屋價款，以一次性支付房款的形式辦理工抵手續(xù),。

4.2.2.2僅抵部分房款（優(yōu)先抵償首付款）的形式

對乙方的欠款金額（含到期債權(quán)及未到期債權(quán)）,，不足以抵償工抵協(xié)議中約定的房屋價款，需要以現(xiàn)金或按揭方式補足差額的工抵形式,。

4.2.3全額抵房款的具體執(zhí)行方式

4.2.3.1直接工抵：

直接工抵是將房屋直接抵償給乙方,，并與乙方簽定《商品房買賣合同》。

具體執(zhí)行方式：

4.2.3.1.1公司具體經(jīng)辦部門組織辦理付款手續(xù),，按付款審批流程簽署“××結(jié)算單”及“項目付款單”后,，與乙方簽定“抵房協(xié)議書”，連同乙方開具的發(fā)票（發(fā)票總金額為“抵房協(xié)議書”附件“確認(rèn)函”中的抵銷金額+甲方應(yīng)代扣代繳稅金的金額）交于財務(wù)部,。

4.2.3.1.2銷售部按正常銷售手續(xù)與乙方簽定《商品房買賣合同》,，合同值為“抵房協(xié)議書”中約定的房屋合同值，并據(jù)此開具收款通知單,。

4.2.3.1.3 財務(wù)部審核工抵協(xié)議及付款,、收款手續(xù)后，按合同值開具合法有效的房地產(chǎn)銷售發(fā)票，發(fā)票金額應(yīng)與乙方開具的發(fā)票金額-甲方應(yīng)代扣代繳稅金后的金額一致,。財務(wù)部依據(jù)抵房協(xié)議及收付款單據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理,。

4.2.3.2第三人工抵：

4.2.3.2.1第三人工抵是指將房屋抵償給乙方后，由乙方指定第三人作為實際買受人與公司簽訂《商品房買賣合同》,。

4.2.3.2.2若在簽署抵房協(xié)議書時,，乙方已指定第三人，則由公司與乙方,、第三人共同簽訂“抵房協(xié)議書”,。

4.2.3.2.3若在簽署抵房協(xié)議書時，乙方未能指定第三人,，則由公司先與乙方簽訂“抵房協(xié)議書”,。待乙方指定第三人購房人后，由乙方和該第三人向公司出具工抵《更名確認(rèn)函》,，由該第三人作為實際買受人同公司簽訂《商品房買賣合同》

4.2.4部分抵房款的具體執(zhí)行方式

4.2.4.1若公司對乙方債務(wù)不足以抵償全額房款的,，則可以抵償部分房款。剩余部分房款,，可以由乙方直接支付或由乙方采取按揭貸款方式支付,。

4.2.4.2抵部分房款的其他操作流程按照全額抵房款執(zhí)行。

4.2.5工抵流程執(zhí)行過程中的注意事項

4.2.5.1成本計劃部,、財務(wù)部應(yīng)先根據(jù)整體資金計劃及付款進(jìn)度等情況確定本次可辦理“工抵”額度。

4.2.5.2在成本計劃部向銷售部出具《工程抵款確認(rèn)單》確認(rèn)工程抵款全部生效后,，銷售部方可與實際買受人（乙方或乙方指定的第三人）簽署《商品房買賣合同》,。

4.2.5.3銷售部應(yīng)按銷售情況統(tǒng)計可供抵債的房源，并制定不低于正常銷售價格的抵債價格,，編制“抵債房屋明細(xì)表”,，注明原因，并由相應(yīng)經(jīng)手人,、項目公司總經(jīng)理,、銷售副總、成渝區(qū)域公司總經(jīng)理最終簽批,。

4.2.5.4公司相應(yīng)經(jīng)辦部門按“抵房協(xié)議書”確定的抵房值辦理相應(yīng)的付款手續(xù),，即填制付款結(jié)算單（或費用報銷單）和項目付款單及履行相應(yīng)付款簽批手續(xù)，該手續(xù)的簽批比照公司正常的付款手續(xù)執(zhí)行,。

4.2.5.5成本計劃部簽批時主要審核的本次可辦理 “工抵”的金額是否正確,，是否存在超產(chǎn)值付款，核對“工抵申請表”填列的準(zhǔn)確性,，申請抵債的房屋是否在抵債房源內(nèi),。

4.2.5.6財務(wù)部審核相關(guān)手續(xù)包括：工抵申請表、工抵協(xié)議、乙方開據(jù)的發(fā)票,、收款通知單,、付款結(jié)算單和項目付款單。工抵相應(yīng)付款業(yè)務(wù)辦理完結(jié)后,，才能辦理工抵收款手續(xù),，財務(wù)部需留存每一筆工抵的協(xié)議并登記工抵臺賬，記錄工抵房屋和工程合同相關(guān)信息

4.2.5.7法務(wù)部主要按照工抵條件審核抵房協(xié)議書各條款內(nèi)容,，在乙方指定第三人作為實際購買人時,，應(yīng)審核其出具的《更名確認(rèn)函》。

4.2.5.8“工抵”業(yè)務(wù)若涉及第三方買受人的,，在簽署“工抵協(xié)議書”時除需明確房屋合同值,、所抵欠款金額等要素外，如存在款項差異,，需明確差額承擔(dān)方,。

4.2.5.9本辦法只規(guī)定“工抵”事宜，房屋交易中涉及的其他事宜按商品房買賣正常程序辦理,。

4.2.5.10凡是工抵房源,，均應(yīng)按特惠房源簽署免責(zé)條款。

    4.2.5.11“工抵”業(yè)務(wù)必需在成本計劃部,、財務(wù)部,、銷售部共同協(xié)調(diào)的前提下共同操作，嚴(yán)禁在部門內(nèi)暗箱操作,。

5 融資類付款

5.1融資類付款內(nèi)容

融資類付款包含還貸及支付融資費用,。融資類費用包括：貸款利息、財務(wù)顧問費,、評估費,、抵押登記費、保險費,、信托手續(xù)費以及銷售按揭額度手續(xù)費等費用,。

5.2融資類付款要求

5.2.1歸還貸款時，經(jīng)辦人須填寫《融資類付款審批單》（詳見附錄3）,，表單須填寫貸款的融資機構(gòu),、貸款合同號、貸款起止時間,、借款本金,、本次還款金額、還款利息,、其他融資費用,、貸款余額及保證金余額等事項,。5.2.2除貸款利息外，融資費用應(yīng)嚴(yán)格按照融資類合同審批流程進(jìn)行審批,，付款時執(zhí)行合同付款審批流程,。

5.2.3支付融資費用前，財務(wù)人員人應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定對付款條件,、付款進(jìn)度,、付款金額進(jìn)行審核，審核無誤后方可付款,。

5.2.4融資費用應(yīng)嚴(yán)格按照融資類合同審批流程進(jìn)行審批,，付款時執(zhí)行合同付款審批流程。

5.2.5融資類審批流程：發(fā)起人-- 項目總經(jīng)理 --  融資部最高領(lǐng)導(dǎo)-- 財務(wù)中心總經(jīng)理 -- 成渝區(qū)域公司總經(jīng)理

6 管理及銷售推廣類合同付款

6.1付款條件

管理及銷售推廣類合同付款應(yīng)滿足,，累計付款≤合同約定的付款總額≤合同（結(jié)算）值的條件,。

6.2合同付款驗收

各公司應(yīng)加強對管理及銷售推廣類合同付款的驗收，付款前必須由主辦部門外的第三方部門對合同是否滿足付款條件進(jìn)行審核和驗收,。主要審核合同乙方是否按合同約定提供了相應(yīng)的服務(wù)或交付了相應(yīng)的商品,，并由經(jīng)辦部門提供書面材料支持。具體驗收內(nèi)容詳見《管理及銷售推廣類合同付款驗收要求》（詳見附錄4）,。

6.3泛營銷費用的支付要求

發(fā)生泛營銷業(yè)務(wù)時,，應(yīng)由領(lǐng)款人攜帶身份證原件及復(fù)印件直接到財務(wù)部領(lǐng)取款項；

7 薪酬類費用付款

7.1薪酬類費用是指除日常薪酬外的各種獎勵款項,。

7.2獎勵款項發(fā)放前,，應(yīng)有明確的獎勵方案。獎勵方案經(jīng)區(qū)域公司經(jīng)辦部門,、人力負(fù)責(zé)人,、財務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理簽批后報集團相應(yīng)職能部門,、人力資源部及財務(wù)管理中心總經(jīng)理、和各主管副總裁,、執(zhí)行總裁簽批,。

    7.3公司的具體獎勵明細(xì)最終簽批至區(qū)域公司總經(jīng)理即可。

7.4財務(wù)取得簽批后的獎勵方案及發(fā)放明細(xì)后付款,。

8 合同類借款

8.1范圍

成本類合同（不包含研發(fā),、設(shè)計類合同）、,、融資類合同在遇到以下兩種情況時可辦理借款,，除此外均不得辦理合同借款：

8.1.1已提交但尚未完成合同立項審批或合同審批流程，但遇緊急付款節(jié)點,，需先行以借款形式支付的合同類支出,。

8.1.2合同已審批通過,，但不符合合同付款條件的，如未達(dá)工程部位或未至付款節(jié)點的合同類支出,。

辦理合同類借款與墊款的第一責(zé)任人,，為項目公司相關(guān)部門的部門負(fù)責(zé)人及項目公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)結(jié)算扣款及票據(jù)的索??；財務(wù)部對該類借款與墊款的催收，進(jìn)行跟蹤與監(jiān)督,。合同類借款最終簽批至區(qū)域公司總經(jīng)理,。

8.2具體要求

8.2.1借款時，需由經(jīng)辦部門填寫《合同類借款審批單》（詳見附錄5）,，列明借款金額,、歸屬項目、立項單號,、審批進(jìn)展及需以借款形式先行支付的原因,；內(nèi)容填寫須完整、準(zhǔn)確,、不得有涂改,。對于成本類借款不再簽批紙質(zhì)借款單，統(tǒng)一走EAS成本類借款,，但須在系統(tǒng)借款單中對借款金額,、事由、收款單位進(jìn)行必要的描述,。

8.2.2對于不符合合同付款條件,，需提前支付的，即確實需要為對方單位墊資的,，應(yīng)同時提交經(jīng)對方單位加蓋公章確認(rèn)后的《墊資確認(rèn)函》,，并需明確截止至借款時，該合同的應(yīng)付款金額,、累計已付款金額及還款或在后期付款中扣款金額和進(jìn)度安排,。

8.2.3辦理合同類借款的，經(jīng)辦部門須在付款后2周內(nèi)完成相關(guān)立項審批,、合同審批及相關(guān)合同付款審批,；如需集團簽批的，須在3周內(nèi)完成,。

8.2.4對于為對方單位提供墊資的,，未清欠前次墊資款前，不得辦理二次墊資,。

8.3借款審核

8.3.1審核要點

項目公司經(jīng)辦部門提交審批后,，由審核部門的相關(guān)人員對審批單的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審核確認(rèn),，主要是針對借款的必要性、合同的付款條件和付款前的驗收,，是否在成本或費用預(yù)算范圍內(nèi)等相關(guān)要素進(jìn)行審核,。

8.3.2審核分工

8.3.2.1所有合同類借款必須有區(qū)域總經(jīng)理和財務(wù)負(fù)責(zé)人簽批確認(rèn)，對于區(qū)域公司內(nèi)部的審核分工要求如下：

1. a)成本類的付款,，由成本部審核,。

2. b)銷售費用類的，各公司可根據(jù)實際情況自行確定由營銷體系以外的部門審核,。

3. c)融資費用類的,，由非融資財務(wù)人員審核。

4. d)《墊資確認(rèn)函》由公司法務(wù)部審核,。

如為對方單位墊資的,，公司法務(wù)人員需對《墊資確認(rèn)函》進(jìn)行審核。

對于不能及時提供合法發(fā)票的,，公司財務(wù)部相關(guān)人員和財務(wù)負(fù)責(zé)人在審核時須在《合同類借款審批單》上,，對提供票據(jù)的時間提出明確要求。

除政府性付款外如不能及時提供合法發(fā)票的,，應(yīng)在與對方此次的結(jié)算款項中扣除因不能取得發(fā)票而無法抵扣的稅款（包括所得稅和土增稅）,，待合法發(fā)票提供后，方可支付扣除的稅費,。與對方結(jié)算的金額和對方開具的收據(jù)金額,，仍需按照含稅金額確認(rèn)；同時由財務(wù)部為對方單位開具相應(yīng)暫扣稅費金額的收據(jù),。（所得稅按照付款金額的25%扣除,，土地增值稅按照各項目經(jīng)營計劃中測算的稅率扣除）。

 區(qū)域公司總經(jīng)理根據(jù)相關(guān)部門的審批意見,，進(jìn)行簽批確認(rèn),。

物業(yè)公司的合同類借款還需由開發(fā)公司總經(jīng)理進(jìn)行簽批。

8.3.2.2墊款類審批流程

8.3.2.2.1由施工方原因?qū)е碌目蛻糍r付而發(fā)生的墊款

8.3.2.2.1.1主辦部門應(yīng)攜審批后的《業(yè)主賠付審批表》和賠付協(xié)議,，以及施工單位出具的加蓋單位公章的扣款承諾書,，辦理借款手續(xù)。

8.3.2.2.1.2該類費用結(jié)算時應(yīng)從責(zé)任方結(jié)算款中扣回,。

8.3.2.2.2由施工方原因?qū)е略黾淤M用的變更簽證而發(fā)生的墊款

8.3.2.2.2.1 主辦部門應(yīng)攜審批后的《責(zé)任單位承擔(dān)變更簽證費用情況表》和《變更簽證審批單》，以及施工單位出具的加蓋單位公章的扣款承諾書,，辦理借款手續(xù),。

8.3.2.2.2.2該類費用結(jié)算時應(yīng)從責(zé)任方結(jié)算款中扣回。

8.3.2.3合同類借款與墊款的沖銷流程

8.3.2.3.1對于合同類借款,，主辦部門應(yīng)在實際取得合規(guī)票據(jù)后,，及時完善EAS簽批流程沖銷借款,。

8.3.2.3.2對于定期發(fā)生的代墊水電費，需在施工單位及合同間進(jìn)行分?jǐn)偟慕杩?，?jīng)辦部門應(yīng)在借款發(fā)生的次月,，完成數(shù)據(jù)分?jǐn)偧芭c施工單位的確認(rèn)，同時應(yīng)按照工程款支付的簽批流程,，完成簽批后由財務(wù)部進(jìn)行相應(yīng)借款的核銷,。

8.3.2.3.3對于為施工單位墊付的客戶質(zhì)量賠付，在與責(zé)任施工單位結(jié)算時,，須在結(jié)算值中扣回工程質(zhì)量代墊費用,，并在結(jié)算報告中附《結(jié)算扣款情況表》列明扣款情況。結(jié)算審批完成后,，財務(wù)部依據(jù)《結(jié)算扣款情況表》核銷相應(yīng)借款,。

8.3.2.3.4對由施工方原因?qū)е略黾淤M用的變更簽證，且后期應(yīng)從責(zé)任單位扣除的,，在對該施工單位結(jié)算時,，在《結(jié)算扣款情況表》中列明代施工的項目以及扣款情況。結(jié)算審批完成后,，財務(wù)部依據(jù)《結(jié)算扣款情況表》核銷相應(yīng)借款,。

8.3.2.4日常監(jiān)督與管理

8.3.2.4.1財務(wù)部在辦理借款時，除按照EAS簽批流程外,，對外部單位開具的票據(jù),，要求如下：

8.3.2.4.1.1 政府性收費項目：政府部門開具的交款通知或收費證明。

8.3.2.4.1.2代付的現(xiàn)場水電費,，水電部門開具的水電費單據(jù),。

8.3.2.4.1.3由施工方原因?qū)е碌目蛻糍r付而發(fā)生的墊款，《業(yè)主賠付審批表》及附件,、賠付協(xié)議,、客戶簽領(lǐng)的收據(jù)、身份證及銷售合同復(fù)印件,。

8.3.2.4.1.4由施工方原因?qū)е略黾淤M用的變更簽證而發(fā)生的墊款,，執(zhí)行施工單位開具的發(fā)票。

8.3.2.4.2除“由施工方原因?qū)е略黾淤M用的變更簽證,，發(fā)生實際付款” 時,，直接計入“開發(fā)成本”外；其他各類工程類借款和墊款暫記入“預(yù)付賬款”核算,，待取得合理的成本票據(jù)或出具《結(jié)算扣款情況表》后,，進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

8.3.2.4.3財務(wù)部應(yīng)于每月3日前,，與合同類借款的經(jīng)辦部門和成本計劃部,，共同核對合同類借款上月余額及明細(xì),，并由各部門的經(jīng)辦人、部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn),。

8.3.2.4.4財務(wù)部應(yīng)于次月5日前,，將各方確認(rèn)的合同類借款明細(xì)清單，提交公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人,，由部門負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)合同類,、墊款類借款的跟蹤及清欠。

9 賠付款項支付

9.1賠付款項包含內(nèi)容

9.1.1質(zhì)量賠付：由于房屋質(zhì)量原因給客戶造成了損失而發(fā)生的賠付,。

9.1.2違約賠付：由于延期交房,、房屋整體結(jié)構(gòu)和設(shè)計與合同約定不符、辦理,。

9.1.3產(chǎn)權(quán)登記時間與合同約定不符等原因給客戶造成的損失而發(fā)生的賠付,。

9.2具體要求

9.2.1財務(wù)在支付賠付款項時，需審核賠付單據(jù)的各項內(nèi)容是否填寫完整,。應(yīng)重點審核賠償原因是否填寫明晰,、賠償額支付依據(jù)的計算過程是否詳細(xì)列示。

9.2.2支付質(zhì)量賠付款時,，如果賠償金額的承擔(dān)者為施工方,，經(jīng)辦人員須取得施工方提供的對此筆賠付款項確認(rèn)的承諾函，并交至財務(wù)存檔,。若無法取得賠付承諾函,，可用法務(wù)部門向賠付承擔(dān)方發(fā)出的發(fā)函代替。

9.2.3賠付審批：按責(zé)任劃分由公司承擔(dān)及施工單位承擔(dān)兩種類型,。施工單位承擔(dān)即代墊類賠付需核查施工單位后期是否有足額工程款或足額的質(zhì)保金（可收回性的確定）,，沒有足額的質(zhì)保金流程跟公司承擔(dān)一致并通過臺賬記錄，以備后期查詢

9.2.4快速維修：由于房屋質(zhì)量問題客戶提出整改要求,，公司為盡快解決客戶問題,，將整改工程外包給第三方維修產(chǎn)生的費用。與賠付相同,，通過明確責(zé)任主體分為公司承擔(dān)的及施工單位承擔(dān),，售后在提交維修付款流程審批時會附上維修明細(xì)，判斷是否應(yīng)該由公司承擔(dān),，分別提交付款申請,。

代墊款支付后，注意在施工單位付款時及時扣回,?？刍貢r代墊款時通知售后部內(nèi)勤。每月初與售后部內(nèi)勤核對賠付臺賬及墊付維修費臺賬。

財務(wù)在支付賠付款項時,，需審核賠付單據(jù)的各項內(nèi)容是否填寫完整。應(yīng)重點審核賠償原因是否填寫明晰,、賠償額支付依據(jù)的計算過程是否詳細(xì)列示,。

支付質(zhì)量賠付款時，如果賠償金額的承擔(dān)者為施工方,，經(jīng)辦人員須取得施工方提供的對此筆賠付款項確認(rèn)的承諾函,，并交至財務(wù)存檔。若無法取得賠付承諾函,，可用法務(wù)部門向賠付承擔(dān)方發(fā)出的發(fā)函代替,。

10 附錄

附錄1審批職責(zé)表

附錄2土地款保證金付款審批單

附錄3融資審批單

附錄4管理及銷售推廣類合同付款驗收要求

附錄5合同類借款審批單

2、項目總平圖,，說明融資主體,、承載項目（如項目總投/已投、總貨值/已售,、現(xiàn)有融資等情況）,、抵押物

3、如涉及股權(quán)融資,，列示交易結(jié)構(gòu)

二,、方案具體情況

1、融資金額的相關(guān)描述：

2,、融資期限及還款安排的相關(guān)描述：

3,、融資成本及付息方式的相關(guān)描述：融資成本的主要組成及支付方式（利息、財務(wù)顧問費或?qū)︺y承或存款回報的條件）,、其他融資費用（委貸費,、評估費、抵押費等）

4,、增信措施的相關(guān)描述：包括抵押物價值,、抵押率；質(zhì)押方及質(zhì)押股權(quán)額和股權(quán)比例,、保證責(zé)任等各種擔(dān)保措施

5,、放款條件的相關(guān)描述：

6、提款條件及資金監(jiān)管的相關(guān)描述：

7,、涉稅問題的相關(guān)描述（如股權(quán)融資或是票據(jù)合規(guī)性等問題）：

8,、其他需說明事項