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物權(quán)期待權(quán)的概念在物權(quán)法中沒有直接提及,，但其權(quán)利屬性客觀存在,，需要法律加以確認(rèn)、保護(hù)和規(guī)范,，以往在司法實(shí)踐中處理涉及的相關(guān)糾紛很難找到適合的法律,、法規(guī)，近年已有司法解釋對此作出相關(guān)規(guī)定,，下面接合筆者處理的一起執(zhí)行異議案例來闡述: 案情 2014年1月21日,，案外人甲公司與被執(zhí)行人周某簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定甲公司將其開發(fā)的住宅一套售予周某,，約定首付房款為256 007元,，余款570 000元通過銀行按揭貸款支付。同日,，乙銀行與周某簽定《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》,，約定周某向乙銀行借款570 000元，借款期限360個(gè)月,，月等額本息法還款,，周某以該房屋為抵押擔(dān)保，甲公司對借款作保證擔(dān)保,。合同簽訂后,，周某與乙銀行于2014年5月5日在房屋管理局辦理了《土地房屋預(yù)告登記證明》，對該房屋辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)登記,。此后,，乙銀行按約支付借款給周某。 永川法院在執(zhí)行唐某申請執(zhí)行周某民間借貸糾紛一案中,，在房地產(chǎn)檔案館查詢到,，該檔案信息系統(tǒng)中載明周某有該房屋一套，但產(chǎn)權(quán)證號欄為空白,。本院于2015年7月12日作出執(zhí)行裁定書,，裁定查封被執(zhí)行人周某該房產(chǎn)一套，并要求被執(zhí)行人不得轉(zhuǎn)移查封的財(cái)產(chǎn),，不得對被查封財(cái)產(chǎn)設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān),，不得有妨礙執(zhí)行的其他行為,。 因周某未按期償還借款，乙銀行于2016年1月4日對周某發(fā)送宣布貸款到期要求結(jié)清全部借款本息的函,，并向本院提起民事訴訟,，本院于2016年2月24日作出民事判決書判決，由周某返還乙銀行借款552 583.37元及利息,、罰息,、復(fù)利，并由甲公司負(fù)連帶清償責(zé)任,，但以周某未取得該房屋所有權(quán)證為由駁回了乙銀行要求對該房屋優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求,。其后，甲公司向本院對周某提起民事訴訟,，本院于2016年5月23日作出民事調(diào)解書確認(rèn),，解除甲公司與周某于2014年1月21日簽訂的《商品房買賣合同》。其后,，甲公司認(rèn)為該房屋所有權(quán)屬該公司,，并未過戶登記給周某，雖然與周某簽訂過房屋買賣合同,，但現(xiàn)已通過訴訟調(diào)解解除了該房屋買賣合同,，故該房屋不屬于被執(zhí)行人周某的財(cái)產(chǎn)，遂向本院提出執(zhí)行異議,，要求解除該房屋的查封,。 爭議焦點(diǎn) 該執(zhí)行異議屬于執(zhí)行標(biāo)的異議，即案外人對執(zhí)行標(biāo)的之財(cái)產(chǎn)權(quán)屬提出爭議,，認(rèn)為屬其所有,，申請法院排除對該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。雖然從案外人甲公司的異議申請看,，該執(zhí)行標(biāo)的是涉案房屋的物權(quán),，但是在商品房預(yù)售糾紛中，已預(yù)售但尚未辦理過戶登記的房屋還涉及到買受人的一項(xiàng)重要權(quán)利,，即物權(quán)期待權(quán),。本案查封的執(zhí)行裁定書概括查封了該房屋的所有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，本案處理不可避免要涉及到該房屋的物權(quán)期待權(quán),。故本案爭議焦點(diǎn)是該房屋的物權(quán)及物權(quán)期待權(quán)是否應(yīng)繼續(xù)查封,。 裁判 被執(zhí)行人周某購買該預(yù)售房屋后，支付了價(jià)款,，并辦理了該房屋預(yù)告登記等手續(xù),，但未取得房屋所有權(quán)證，故周某對該房屋尚不具有物權(quán),，但是已具有對該物權(quán)的期待權(quán),。物權(quán)法的相關(guān)司法解釋已對物權(quán)期待權(quán)的客觀存在并受法律保護(hù)作出規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定:金錢債權(quán)執(zhí)行中,，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的,，人民法院應(yīng)予支持;符合物權(quán)登記條件,，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持,。該規(guī)定,，明確了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，雖然權(quán)利登記證仍是出售人的不動產(chǎn),，但是買受人提出異議后,，人民法院不得再視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)繼續(xù)執(zhí)行。該規(guī)定承認(rèn)并保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán),。結(jié)合本案案情理解,，本案涉及的房屋在土地房屋管理部門辦理了預(yù)告登記，受讓人周某雖然還未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證,，但是通過預(yù)告登記已具有了物權(quán)期待權(quán),，表現(xiàn)為兩方面，一方面排除其他人對該房屋行使物權(quán)的權(quán)利,，即排除出售方甲公司行使物權(quán)的權(quán)利,，甲公司不能再視為自己的物權(quán)而另行處分，另一方面有期待條件成就時(shí)取得物權(quán)的權(quán)利,，即將來取得房屋所有權(quán)屬登記的權(quán)利,。 永川法院于2015年7月12日對該房屋的查封裁定中，包括了對被執(zhí)行人周某在該房屋享有的所有物權(quán)性質(zhì)權(quán)利的查封,，即對該房屋的物權(quán)期待權(quán)也進(jìn)行了查封,，故被執(zhí)行人周某對該權(quán)利不能擅自處分。本院于2016年5月23日作出的民事調(diào)解書,，雖然確認(rèn)解除了甲公司與周某簽訂的該房屋買賣合同,，但是并未確認(rèn)雙方返還財(cái)產(chǎn)，僅形成返還財(cái)產(chǎn)之債,，不具有物權(quán)變動性質(zhì),，故即使成立也不具有對抗查封裁定的效力。案外人提出該房屋權(quán)屬登記仍屬案外人的理由,，要求解除查封,，以使案外人行使物權(quán)自行處分該房屋，不符合法律保護(hù)買售人物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定,，不能成立,。案外人提出已與買售人解除了房屋買賣合同,，即買售人已放棄了物權(quán)期待權(quán)的理由，不能對抗人民法院查封裁定已凍結(jié)買售人行使其物權(quán)性質(zhì)權(quán)利的效力,。故案外人要求解除對該房屋查封的異議請求,，依法不予支持，裁定駁回案外人甲公司的異議請求,。 各方當(dāng)事人收到該執(zhí)行異議的裁定書后均未提起執(zhí)行異議之訴,，該糾紛順利解決。物權(quán)期待權(quán)的屬性表現(xiàn)為兩方面,，其中排除物權(quán)所有人行使物權(quán)的屬性容易忽視,，希望立法能進(jìn)一步明確，以更好保護(hù)買受人的正當(dāng)權(quán)益和維護(hù)誠實(shí)信用的市場秩序,。以往的司法實(shí)踐中,，對物權(quán)期待權(quán)糾紛的處理往往借助于學(xué)理解釋，很難找到適用的法規(guī),，最高院在辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的司法解釋中作出了相關(guān)規(guī)定,，且觀點(diǎn)與學(xué)界一致，可以作為類似案件處理的依據(jù),。 |
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