深圳小產(chǎn)權(quán)房就像一個(gè)不定時(shí)鬧鐘，時(shí)不時(shí)地響一下,，提醒大家自己的存在,。3月初出臺(tái)的一份報(bào)告，因?yàn)楦鞣饺耸康母鞣N解讀過度,，讓小產(chǎn)權(quán)房再度成為了討論熱點(diǎn),。

1、什么是小產(chǎn)權(quán)房,？

答：“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律上的概念,，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常是指在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋,。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā),，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,。“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案,。

2、為何有那么多人鐘情于“小產(chǎn)權(quán)房”呢,？

答：“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際是商品房價(jià)格居高不下與市場剛需持續(xù)增長之間矛盾的產(chǎn)物,。由于“小產(chǎn)權(quán)房”沒有繳納土地出讓金，也沒有開放商的利潤攫取，故價(jià)格低廉（是同地段商品房價(jià)格的1/3甚至更低）,。這吸引了很大一部分資金不足,，卻亟待買房的剛需群體。

3,、“小產(chǎn)權(quán)房”交易法律認(rèn)可嗎,？

答：根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓,。”

《土地管理法》第六十二條之規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),?！?/p>

《土地管理法》第六十三條之規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),；但是,，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,。”

《物權(quán)法》第一百五十三條之規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

因此,，目前集體土地上建造的房屋禁止未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意擅自轉(zhuǎn)讓，禁止向本村已有宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓,，禁止向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的成員轉(zhuǎn)讓,。“小產(chǎn)權(quán)房”不具備完整的所有權(quán),，不能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),。“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同很可能被法院認(rèn)定無效,，得不到法律的保護(hù),，小產(chǎn)權(quán)很大程度上是無產(chǎn)權(quán)。

4,、小產(chǎn)權(quán)房交易有律師見證,，有法律效應(yīng)嗎,？

答：小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞娮C而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù),，2016年再次發(fā)文禁止,，雖然只是針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房,，因不符合上市交易條件,，如交易行為本身無效，見證同樣無效,。

5,、深圳的官方是如何定義小產(chǎn)權(quán)房的？

答：眾所周知,，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房,，只有“違法建筑”。現(xiàn)在民間約定俗成的小產(chǎn)權(quán)房,，政府統(tǒng)一的官方口徑皆稱之為“違法建筑”,。政府之所以稱其為“違法建筑”，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程,，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況,，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑包括原村集體土地上所建的統(tǒng)建樓或集資樓,、企業(yè)拿地投資所建建筑,，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換,，但深圳卻是全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

而2017年3月3日由深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布的《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》（以下簡稱《價(jià)格》）則又一次讓小產(chǎn)權(quán)房成為了公眾關(guān)注的焦點(diǎn),。而此前,，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)就深圳小產(chǎn)權(quán)房的來龍去脈以及政府的處理方式進(jìn)行了一次較為系統(tǒng)的解讀。而《價(jià)格》作為《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）的操作細(xì)則性文件,，其中包含了政府哪些意圖及目的,，以及公眾對(duì)于深圳小產(chǎn)權(quán)房未來命運(yùn)的猜測(cè)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)為大家做一次細(xì)致的文本解讀,。

一,、《價(jià)格》的目的是何為？

答：事實(shí)上,，我市早在十多年前就已在土地性質(zhì)方面,，完成了全市范圍內(nèi)對(duì)原農(nóng)村集體用地向國有建設(shè)用地的轉(zhuǎn)變，但是由于歷史遺留的問題,，使得很多原農(nóng)村集體用地?zé)o法在現(xiàn)實(shí)中實(shí)現(xiàn)國有土地的整備,。同時(shí)，由于在拆遷補(bǔ)償方面，沒有相關(guān)針對(duì)該類土地上的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，使得我市針對(duì)“城中村”的房屋拆遷以及征收工作顯得舉步維艱,。

協(xié)會(huì)認(rèn)為，深圳未來可供持續(xù)開發(fā)新增建設(shè)用地幾近枯竭,，而從存量用地入手,，如何盤活存量用地，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效再利用已然成為了深圳破解土地資源瓶頸的唯一有效途徑,。而橫亙?cè)诖媪坑玫胤矫娴默F(xiàn)實(shí)難題卻是,，遍布深圳各區(qū)各街道的原農(nóng)村集體土地，也就是我們俗稱的“城中村”,，由于深圳獨(dú)特的土地流轉(zhuǎn)歷史,，變成了阻礙我市盤活存量用地的一大障礙。而《價(jià)格》的出臺(tái),，作為《辦法》的一個(gè)細(xì)則文件,，很好地為政府相關(guān)部門因城市更新以及公共建設(shè)需要或?yàn)閿U(kuò)容保障性住房需要而征收該類房屋提供了確切的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。為杜絕相關(guān)利益人漫天要價(jià),，以及提高拆遷與征收的效率都起到了積極作用,。因此，從這個(gè)角度來看,，《價(jià)格》的用意更多的是為了服務(wù)于我市整體規(guī)劃建設(shè),，以提高我市整體土地資源再開發(fā)和再利用的效率為根本目的。

二,、《價(jià)格》發(fā)布后是不是表明政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度會(huì)發(fā)生變化,？

答：相信這個(gè)問題是廣大公眾最為關(guān)注的。事實(shí)上,，《價(jià)格》的適用范圍是嚴(yán)格依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》,、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”）以及《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）中規(guī)定的房屋。其實(shí)我們民間約定俗成的小產(chǎn)權(quán)房,，其內(nèi)涵包括了各類原村集體統(tǒng)建樓,、軍產(chǎn)房、非原村民私建房等等一系列違法建筑,。

協(xié)會(huì)認(rèn)為,，根據(jù)“兩規(guī)”以及《決定》的規(guī)定，《價(jià)格》所適用的房屋是取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的建筑,，而這類建筑是包含于我們所俗稱的小產(chǎn)權(quán)房范疇之內(nèi)的,。相當(dāng)于《價(jià)格》規(guī)定的適用房屋范疇,是被嚴(yán)格限定在政府之前根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策已確權(quán)的原村集體用地上建造的部分私房和生產(chǎn)經(jīng)營性用房，這類已按相關(guān)規(guī)定和政策被確權(quán)了的房屋均為非商品性質(zhì)房屋,。而未被確權(quán)登記的房屋,，則都需要繳納相應(yīng)的罰款以及補(bǔ)交相應(yīng)的地價(jià)后方可在遇到拆遷征收的時(shí)候獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,。這種做法與《決定》所規(guī)定“原村民符合一戶一棟原則總建筑面積480平方米部分免予處罰”的要求是相輔相成且一致的。但是無論如何,，《價(jià)格》作為《辦法》的操作細(xì)則性文件,，并不會(huì)改變政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理態(tài)度，即源頭增量嚴(yán)格遏制,，尊重歷史現(xiàn)狀,，存量合理疏導(dǎo)的解決策略。但《價(jià)格》畢竟為征收與拆遷小產(chǎn)權(quán)房給與的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以了明確,，這也是我市政府在治理小產(chǎn)權(quán)房方面的一大進(jìn)步,。

三、小產(chǎn)權(quán)房購買的風(fēng)險(xiǎn)是否還存在,？

答：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為,，雖然《價(jià)格》對(duì)于拆遷與征收房屋給與了明確的標(biāo)準(zhǔn)，但是這并不能從本質(zhì)上消除購房者購買小產(chǎn)權(quán)房存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),。特別是在遇到拆遷與征收過程中給與補(bǔ)償?shù)沫h(huán)節(jié),，根據(jù)《辦法》第十六條規(guī)定，“計(jì)算房屋所有權(quán)人數(shù)時(shí),，房屋共同共有或者按份共有的全體共有人按一個(gè)所有權(quán)人計(jì)算”,。這就在實(shí)際遇到征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，補(bǔ)償對(duì)象只會(huì)給與所有權(quán)人,，而共有或按份擁有房屋的每一位購房者,，是不能被按份計(jì)算為獨(dú)立所有權(quán)人的。同時(shí),，由于缺乏監(jiān)管,，小產(chǎn)權(quán)房“一房多賣”的現(xiàn)象也有可能存在，這些都為購房者帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn),。