媒體剛剛在頻傳深圳市官方對小產(chǎn)權(quán)房的一份文件——《深圳市房屋征收補償基準價格》,。里面對小產(chǎn)權(quán)房的征收補償標(biāo)準,，給出了一個各片區(qū)的細化指導(dǎo)價格。比如超過4萬塊的有兩個地方：福田香蜜湖街道辦（41200,，全市最高）和南山招商街道辦（40100）,，南山和福田普遍在3萬塊以上，羅湖在2-3萬之間,，鹽田在17000-23000之間,，其它像寶安、龍華,、光明就比較多的是1萬多塊,，而坪山和大鵬新區(qū)都在9400塊以下。
原文如下：
梳理了一下現(xiàn)在行業(yè)的爭論,，主要集中在兩點：一是這是不是小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正的信號,？二是今后城市更新是不是有了拆遷補償?shù)膬r格依據(jù)？
查了一些材料，感覺大家是過度理解了,。
對于這個基準價格,，我的理解是：沒有什么實際意義。
1,、這個價格標(biāo)準和小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)沒有關(guān)系,，和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正更沒有關(guān)系。
仔細查看原文,，就能知道,，這個價格體系是對之前已經(jīng)確權(quán)合規(guī)或者合規(guī)待處理的小產(chǎn)權(quán)房的一個征收補償?shù)闹笇?dǎo)價，用來指導(dǎo)這些可能要被舊改的小產(chǎn)權(quán)房的征收補償參考,。所以，這個價格明確標(biāo)明了適用范圍,，之前那三個政策文件所納入的可以確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房,。而那些沒有被政策納入進來的違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，依然沒有得到放行,，更不用說要轉(zhuǎn)正了,。
在2001年和2009年，深圳一共出臺了三個比較重要的文件（政策里提到的）,，來處理歷史遺留違法私房的問題,，對原本違規(guī)私房的默認及確權(quán)標(biāo)準進行了放寬，允許給部分原本違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán),。
附上2001年深圳出臺的政策,，可以豁免確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房范圍。
第五條除本規(guī)定第四條第一款所列情形外,，違法私房按以下規(guī)定處理：
?。ㄒ唬┰迕裨谠r(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違法私房符合一戶一棟原則、總建筑面積未超過480平方米且不超過四層的,，免予處罰,，由規(guī)劃國土資源部門確認產(chǎn)權(quán)。建房者申請補辦確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)時,，應(yīng)補簽土地使用權(quán)出讓合同,，免繳地價。
?。ǘ┰迕裨谠r(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違法私房符合一戶一棟原則,、總建筑面積在480平方米以上600平方米以下或四層以上七層以下的部分，由規(guī)劃國土資源部門按建筑面積每平方米處以20元以上50元以下罰款,，確認產(chǎn)權(quán),。建房者申請辦理確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，應(yīng)補簽土地使用權(quán)出讓合同,，免繳地價,。
?。ㄈ┰迕裨谠r(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違法私房符合一戶一棟原則、總建筑面積超過600平方米或者超過七層的部分,，由規(guī)劃國土資源部門按建筑面積每平方米處以50元以上100元以下罰款,，確認產(chǎn)權(quán)。建房者申請辦理確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)時,，應(yīng)補簽土地使用權(quán)出讓合同,，免繳地價。
?。ㄋ模┰迕癜纯h,、鎮(zhèn)政府批準文件在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違反一戶一棟原則的違法私房的多棟部分，免予處罰,，由規(guī)劃國土資源部門確認產(chǎn)權(quán),。建房者申請補辦確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，應(yīng)補簽土地使用權(quán)出讓合同,，出讓地價按現(xiàn)行地價減免百分之七十五,。
（五）原村民未經(jīng)縣,、鎮(zhèn)政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違反一戶一棟原則的違法私房的多棟部分,，由規(guī)劃國土資源部門按建筑面積每平方米處以50元以上100元以下罰款，確認產(chǎn)權(quán),。建房者申請辦理確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)時,，應(yīng)補簽土地使用權(quán)出讓合同，出讓地價按現(xiàn)行地價減免百分之七十五,。
?。┓窃迕裨谠r(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違法私房，由規(guī)劃國土資源部門按建筑面積每平方米處以100元以上150元以下罰款,，確認產(chǎn)權(quán),。建房者申請辦理確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，應(yīng)補簽土地使用權(quán)出讓合同,，出讓地價按現(xiàn)行地價減免百分之七十五,。
（七）原村民與非原村民合作所建違法私房,，按照其各自所占份額分別處理,。
——《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》（2001）
但請注意，我們所理解的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”和“確權(quán)”,，我認為是兩個概念,，“轉(zhuǎn)正”是指小產(chǎn)權(quán)房和商品房同權(quán)同價，可以進入市場流通。而“確權(quán)”僅僅是承認了小產(chǎn)權(quán)房的合法屬性,，明晰了產(chǎn)權(quán)的歸屬,，但并不允許買賣。這個在2001年的政策文件里有明確規(guī)定——“第十一條除市政府另有規(guī)定外,，違法私房確認產(chǎn)權(quán)后不得買賣”,。
2、這個基準價格體系對于深圳小產(chǎn)權(quán)房的改造沒有什么實際意義,，因為小產(chǎn)權(quán)房改造使用的是市場定價,。
深圳的城市更新，是市場在決定價格,，而不是政府制定的指導(dǎo)價決定,。這樣的政策精神，實際上這些年來也都是全國各地逐漸所認可和推行的,。在2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》里,，明確規(guī)定了房屋征收要市場定價——“第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”,。
那么，政府發(fā)布的這個指導(dǎo)價,，在我看來,，它的實際意義沒有多大。原因除了剛才的和大的政策精神不符之外,，具體讓它無法實踐的理由還有兩個：一個是,，所有的基準價格都太低了，顯低于市場價,。比如土地的基準價格,，政府公開出讓的每一塊土地都有基準價，但是顯然政府從來沒有按照那個價格賣給開發(fā)商土地過,。房屋的基準價也是一樣,，比如在香蜜湖，開發(fā)商要是用4萬多塊的價格去收房子,，恐怕只能得到一個白眼,，讓你進門一盆水出門再一盆水（搞過城市更新拆遷談判的對這遭遇應(yīng)該都不陌生）。
第二個理由是,，沒看出來這個價格有什么強制性,，被拆遷戶有“Say NO”的權(quán)利。如果在舊改過程中,，被拆遷戶不同意這個基準價格的補償方案,，開發(fā)商也沒有什么招，因為這個政策也沒有規(guī)定說：你不同意我這個基準價，我就可以強拆,。這個其實涉及到了另一個問題：就是這些年業(yè)界一直在討論的：城市更新拆遷談判達到了“雙90”,，到底能不能強征。這個需要深圳的城市更新立法來明確,，但是最起碼到現(xiàn)在的結(jié)論是：不能,。任何情況下都不能強征。
所以說,，一個商品,，政府規(guī)定的交換價格顯低于市場價的時候，就沒有人賣,。同時,，你又沒有強制力量去逼迫它，那么,，結(jié)果就是：這個基準價格完全不發(fā)揮作用,，對于小產(chǎn)權(quán)房改造過程中的拆賠比的談判，它一點指導(dǎo)意義都沒有,，因為完全會被棄用,。對業(yè)主來說，你給不到我想要的價格,，我就不同意,，你有什么辦法？
總體上,，這個價格看起來只適用于政府基于公共利益的房屋征收,，比如回收一部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)保障房，或者是征收一部分小產(chǎn)權(quán)房用來修路搭橋等等,。但即便是這樣,，上面的邏輯還是成立。設(shè)想一下：如果政府來征收,，房主會比較政府給的指導(dǎo)價補償和讓開發(fā)商給的市場價補償,，按照現(xiàn)在房屋拆遷最少套內(nèi)1:1.1的比例來看，不會有小產(chǎn)權(quán)房房主同意政府開出的這個價格,。然后,，政府有沒有辦法強買？通過出臺政策強制征收,？沒有,。既然沒有，這個價格其實依然會導(dǎo)致一個結(jié)果：還是偏低,，收不上來房子,。如果能收到房子,，相信也不會是這個價格。
既然都是收不上來房子,，這個基準價的意義有多大,，要不要重新評估。在內(nèi)陸,，近年來一些城市已經(jīng)放棄了發(fā)布這個價格系統(tǒng),。理由是中央近年來的精神：政府盡量的減少干預(yù)微觀經(jīng)濟活動，更多的交由市場自主調(diào)節(jié),。對于深圳,，可以走的更遠一些。
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