這是小剛的第 9 篇文章

如果說,，接連與三個區(qū)域的政府簽下合作備忘錄,，這對華夏幸福說是常態(tài)，因為它要做產(chǎn)業(yè)開發(fā),、做園區(qū)開發(fā)；

而此次鮮見接連與三家房企戰(zhàn)略合作,，背后的原因是什么,？

在產(chǎn)業(yè)新城領域，華夏幸福是當之無愧的老大,，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模大,、開發(fā)能力強，是產(chǎn)業(yè)新城領域的先驅(qū)企業(yè),。

僅2017年上半年,，華夏幸福就簽下了27個合作備忘錄，委托開發(fā)面積共計683.2平方公里,，涉及8省14市區(qū)域,，算下來就是6.83億平方米的土地，這還不算華夏幸福之前簽下的土地,。

隨著產(chǎn)業(yè)運營能力的日益成熟,，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入占比也逐年走高，2016年其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入109.7億,，占比也從2013年的11.2%上升至20.5%,，都說產(chǎn)業(yè)運營難變現(xiàn)，而華夏幸福已經(jīng)逐步在變現(xiàn)的路上。

（數(shù)據(jù)來源于華夏幸福年報）

“產(chǎn)業(yè)新城”已成為華夏幸福的核心標簽,，而產(chǎn)業(yè)運營必然涉及土地的一級開發(fā),、二級開發(fā)，想要做好產(chǎn)業(yè)運營,，一定繞不開地產(chǎn)開發(fā),。

一方擅長產(chǎn)業(yè)運營，另一方擅長地產(chǎn)開發(fā),，華夏幸福與其他開發(fā)商的合作能夠形成有效的能力互補,。

孔雀城負責華夏幸福的地產(chǎn)板塊業(yè)務，專門做地產(chǎn)開發(fā),。華夏幸福進行一級土地開發(fā)后,，轉(zhuǎn)身便把二級土地交由自己的孔雀城團隊。

這么做雖然有利于華夏幸福地塊板塊穩(wěn)定發(fā)展,，為耗資龐大的產(chǎn)業(yè)板塊提供現(xiàn)金流支撐,，但長久發(fā)展后，弊端日益顯現(xiàn),。

第一,，孔雀城躺在溫床上太久，失去了競爭能力,。

由于土地來源于華夏幸福,，孔雀城有天然的優(yōu)勢，不用像其他房企為拿地殫精竭慮,；被“喂”大的孔雀城,，也必然因為躲避掉殘酷土地市場的洗禮，而失去自身的競爭能力,。

第二,，一個孔雀城負責龐大的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，拉低整體開發(fā)效率,。

華夏幸福拿的大多是大塊的地,，動輒十幾平方公里，交給孔雀城一個企業(yè)做地產(chǎn)開發(fā),，開發(fā)效率必然低下,，價值變現(xiàn)緩慢。

第三,，地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)運營的沖突,，引發(fā)行業(yè)詬病。

華夏幸福的核心是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，孔雀城也受“產(chǎn)業(yè)”掣肘,，項目做得好,、取得高溢價時，會被外界質(zhì)疑：是不是要吃獨食,？是不是要打著產(chǎn)業(yè)的幌子撈房地產(chǎn)的錢,？項目做得不好時，整個土地價值又會被浪費,。

其實,，華夏幸福自身也是有苦說不出。這次與其他房企戰(zhàn)略合作,，是為了引入新的力量,。

一方面，能夠錘煉自家的孔雀城,，做不好可能就要被別家擠下去,，另一方面，促進土地價值的快速變現(xiàn),，與同行一起把蛋糕做大,，一起分享。

（蛋糕做大后,，即是只是一部分的分量,，也會比原來的整個重）

除了孔雀城的模式運營，其投資布局上也難適應行業(yè)新態(tài),。

2016年,，華夏幸福總銷售額1200億,，位列TOP8,；2017年，華夏幸?？備N售額1538億，位列TOP9,，同比增長28%,。

過去同樣是千億陣營的中海、融創(chuàng),，一個突破兩千億,，一個沖進了TOP3，過去遠不及華夏幸福的龍湖,，17年排在了它的前面,。

（銷售數(shù)據(jù)來源于第三方研究機構(gòu)億翰智庫）

為什么華夏幸福業(yè)績不見大幅增長，沒能實現(xiàn)穿越周期,？

很大一部分原因就是孔雀城的項目布局太過聚焦,，同時多個聚焦的區(qū)域又受制于限購等政策。

2017年上半年，華夏幸福的銷售金額主要來自于環(huán)京區(qū)域,，如河北廊坊,、固安、霸州,、永清等地,，河北省外的浙江嘉善、無錫等地,。

而環(huán)京區(qū)域的多地都有限購政策,，2017年6月，非本地戶籍居民廊坊購房,，需要繳納3年社保,！

同時，浙江多個熱點區(qū)域也出臺限購政策,，增大了華夏幸福的銷售壓力,。

此外，2017年底,，孔雀城總裁離職,、多個城市經(jīng)理更換，人事變動也使孔雀城的出境更為艱難,。

自家的孔雀城開發(fā)能力上不去,，華夏幸福又是一家產(chǎn)業(yè)新城運營商，一手好牌不能爛在手里,！與其他家房企分食蛋糕就勢在必行,。

費盡心力從土地市場拿來的地，交給別人一起開發(fā),，這是王文學的退,；

自己做土地資源的平臺，與別的開放商一起做大蛋糕,，這是王文學的進,。

在小剛看來，他是以退為進,，這一退一進,，華夏幸福就打開了新的發(fā)展模式。

華夏幸福通過孔雀城打開合作,、獲得收益,，衍生出一種新的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式。

未來,，華夏幸福將會引入更多的合作者,，3家房企只是一個開始,。華夏幸福的角色將有更多的平臺屬性，用開放性換取更大的發(fā)展空間,。

未來,，華夏幸福做的不僅僅是產(chǎn)業(yè)運營，而更像是產(chǎn)業(yè)生態(tài),，以產(chǎn)業(yè)運營能力為橋梁,，華夏幸福可以將政府與開放商鏈接,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)2.0的發(fā)展模式,！

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