近年來,，目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進入存量運營時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會關(guān)注的熱點和投資新寵,，產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖,。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商,，目前有一半以上（萬科,、綠地、富力,、碧桂園,、世茂、招商局,、綠城,、首創(chuàng)、遠洋,、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心,。

把握產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營之“道”,，打造“1+1+1>3”(3個“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū),、入園企業(yè)和所在區(qū)域)的放大效應(yīng),。本文將結(jié)合國內(nèi)最典型的四大園區(qū)地產(chǎn)運營模式經(jīng)驗分析，供大家一起參考,！

華夏幸?；鶚I(yè)

華夏幸福都是一家非常值得研究和學(xué)習(xí),，本身具有極強戰(zhàn)略驅(qū)動屬性，并且總能很好地踩準中國城市與經(jīng)濟發(fā)展節(jié)點的企業(yè),。不過,，詳細剖析華夏幸福商業(yè)模式是一個非常困難的事情。

華夏幸福2002年開始運營固安工業(yè)園,，逐步向工業(yè)園區(qū)運營商進行轉(zhuǎn)變,，目前已經(jīng)形成“園區(qū)+地產(chǎn)”運營模式,。華夏幸福基業(yè)開發(fā)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟圈,、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等地,。

其運營模式的成功主要在于尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點，通過產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)幫助政府實現(xiàn)地域經(jīng)濟的快速發(fā)展,，同時在獲取廉價土地方面與當(dāng)?shù)卣纬赡?，實現(xiàn)互幫互贏。

? 運營模式

以打造“產(chǎn)業(yè)新城”為企業(yè)戰(zhàn)略定位,，以“園區(qū)+地產(chǎn)”作為盈利模式,，公司在園區(qū)還未起步前，就與當(dāng)?shù)卣炗喤潘缘膱@區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議,，由華夏幸福對園區(qū)進行前期規(guī)劃,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理,、商品房開發(fā),、工業(yè)廠房開發(fā)、園區(qū)招商引資以及企業(yè)入院后的物業(yè)管理服務(wù),，政府則提供行政方面的服務(wù)和管理,。與2015年提出的PPP模式不謀而合。

企業(yè)整體運作類似于中介服務(wù),，通過對產(chǎn)業(yè)新城的整體操盤,，整合地方政府、資金,、技術(shù),、高新產(chǎn)業(yè)等各方資源，進行園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理服務(wù),。

1) 選址：華夏幸福產(chǎn)業(yè)園多定位于經(jīng)濟尚不發(fā)達的城郊或縣域待發(fā)展新區(qū),，以助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目標有利于與當(dāng)?shù)卣⒄勁潘缘暮献鲄f(xié)議，爭取更多利好政策,；

2) 良好的政府關(guān)系：憑借良好的政企關(guān)系進行排他性的合作協(xié)議洽談,，同時能夠及早地參與地塊的規(guī)劃和土地整理工作,，甚至參與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,，對園區(qū)規(guī)劃及后期招商均有利好。對政府來說,，華夏幸福已經(jīng)成為政府基建和招商引資的外包機構(gòu),。

3) 行政服務(wù)通道：得益于與政府的合作關(guān)系，園區(qū)行政服務(wù)直接與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)對接,，加快園區(qū)企業(yè)辦事效益,，對企業(yè)入駐有一定吸引力,。

4) 廉價拿地：通過產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)以較低的價格獲取大量住宅土地用于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，獲取利潤,。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分僅提供規(guī)劃建設(shè),、招商運營服務(wù)。

5) 融資服務(wù)：華夏幸?；鶚I(yè)與國家開發(fā)銀行,、中國工商銀行、中國銀行等金融機構(gòu)建立合作關(guān)系,，幫助園區(qū)企業(yè)解決融資問題,。同時旗下成立一家擔(dān)保公司，為園區(qū)企業(yè)融資提供擔(dān)保服務(wù),，吸引企業(yè)入園,。

針對大中型企業(yè)，采取“量身定制+貼身服務(wù)”,。通過給予更多政策優(yōu)惠和平臺資源,，建成以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如2013年與中國航天科工飛航技術(shù)研究院,、中國國際電視總公司,、中國電力投資集團公司、京東,、航天科技等多家大客戶簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,。

針對中小型企業(yè)或項目，通過嫁接金融平臺,，降低入園企業(yè)融資成本,，或直接參股，借助資本幫助企業(yè)或項目孵化,。例如華夏幸福自有資本打造孵化器,，幫助新興產(chǎn)業(yè)成長，國外目前在美國硅谷有建設(shè),，國內(nèi)已有的成果案例是固安肽谷生物醫(yī)藥孵化港,，吸引了20余家相關(guān)企業(yè)的聚集；或攜手專注于孵化器運營管理和科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育的專業(yè)機構(gòu)——太庫,，雙方合作打造創(chuàng)新孵化體系,，年內(nèi)委托給太庫的經(jīng)營孵化項目共計10個，位于北京,、上海,、深圳、硅谷,、以色列,、韓國,、德國、河北等地,，具體產(chǎn)業(yè)落地數(shù)目在未來三年內(nèi)分別不低于3個,、6個、10個,。

另外,，吸引清華大學(xué)等高校院所入園，搭建科技成果孵化轉(zhuǎn)化平臺,。

２) 園區(qū)投資建設(shè)投入由地方政府各項收入返還兜底

地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所取得的各項收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項工作的投入,，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收,、土地使用權(quán)出讓收入,、專項收入、專項基金等,。

l 公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資利潤按投資額的15%計取

l 規(guī)劃設(shè)計,、咨詢等服務(wù)費用按照成本費用的110%計取

收入=項目新增落地投資額*45%

政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還

3) 房地產(chǎn)開發(fā)銷售

實際運作過程中，政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償?shù)姆绞?，使華夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備,，分享園區(qū)收益，其中住宅土地增值是政府土地增值補償?shù)那疤?，是華夏幸福盈利的關(guān)鍵部分,。

在園區(qū)服務(wù)方面，園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時服務(wù)指揮中心,，全天候提供管理服務(wù),，對園區(qū)企業(yè)實行封閉式管理，協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)與政府各部門的有關(guān)事宜,，為投資者搭建投資平臺,。

服務(wù)內(nèi)容包括幫助入園企業(yè)進行設(shè)立登記、各項審批,、土地和房產(chǎn)證辦理,、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報,、戶口遷移,、員工子女入學(xué)等，加快企業(yè)各項事宜辦理進度,。

張江高科

張江高科可以說是業(yè)內(nèi)實實在在要做“園區(qū)+ 投資”的少數(shù)幾家企業(yè)之一,，并無愧于中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域“房東+股東”模式的旗幟標桿，開辟了一條“從賺土地的錢到賺產(chǎn)業(yè)的錢”的康莊正道,，張江科學(xué)城的建設(shè)和科創(chuàng)板的參與機會是下一步的兩大重要看點,。

上海市張江高科技園區(qū)，規(guī)劃面積79.7平方公里,，其中37.2平方公里于2015年4月經(jīng)國務(wù)院批準納入中國自由貿(mào)易試驗區(qū),，涵蓋了張江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū),、國際醫(yī)學(xué)園區(qū),。

張江加速打造兩大產(chǎn)業(yè)集群：“醫(yī)產(chǎn)業(yè)”集群，涵蓋醫(yī)藥,、醫(yī)療,、醫(yī)械、醫(yī)學(xué)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè),?！癊產(chǎn)業(yè)”集群，基于互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè),。

1996年前,，張江高科最初戰(zhàn)略定位是簡單科技地產(chǎn)開發(fā)和土地批租；2000年,，公司戰(zhàn)略定位是投資為主,；2003年，公司戰(zhàn)略再轉(zhuǎn)向以科技房產(chǎn)開發(fā)為主,，側(cè)重點轉(zhuǎn)向完善科技地產(chǎn)設(shè)施,；2006年，公司提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略,，以開發(fā)運營,、服務(wù)集成和產(chǎn)業(yè)投資為三大主線。

? 運營模式

張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向,，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商,、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機融合,、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨特的商業(yè)模式,。意即張江高科的利潤點不在租售環(huán)節(jié),，而在資本市場。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為張江高科深耕20年的主力板塊,，擁有“醫(yī)+E”高端產(chǎn)業(yè)集群的稟賦優(yōu)勢,，2014年生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占上海全市的47%，集成電路產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占全國的1/3,。作為張江高科的主營業(yè)務(wù)之一,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正與科技投資,、創(chuàng)業(yè)服務(wù)打通，形成三環(huán)閉合,。

? 運營服務(wù)體系：

在公共服務(wù)上,，建設(shè)有浦東軟件公共技術(shù)服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)公共服務(wù),、高新產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等平臺以及數(shù)據(jù)支持中心,。

在金融服務(wù)上，建設(shè)有浩成創(chuàng)投,、張江企業(yè)易貸通,、張江小額貸款、張江科投等機構(gòu),。

? 運營服務(wù)資源：

為進一步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的專業(yè)化能力,，張江集團依托原客戶服務(wù)中心團隊，整合了張江集團體系下上海張江企業(yè)咨詢服務(wù)有限公司,、上海納百川人才服務(wù)有限公司,、上海張江公共租賃房建設(shè)有限公司、上海新張江物業(yè)有限公司,、上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展有限公司,、上海張江新能源有限公司等六家專業(yè)化服務(wù)公司，于2015年1月設(shè)立了上海張江慧誠企業(yè)管理有限公司,，代表張江集團承擔(dān)張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套服務(wù)的功能,。

作為張江集團旗下唯一專注于企業(yè)服務(wù)集成的全資二層面子公司，張江慧誠已基本具備科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)和環(huán)境治理服務(wù)三大領(lǐng)域的資源整合能力,，以及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、政務(wù)服務(wù),、社區(qū)活動,、人力資源、人才公寓,、能源服務(wù),、市政配套、環(huán)境服務(wù)等方面的專業(yè)服務(wù)能力,。未來張江慧誠將以打造“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)提供商,、企業(yè)全生命周期服務(wù)提供商”為己任，為張江高科技園區(qū)企業(yè)運營配套環(huán)境的優(yōu)化,，企業(yè)科技創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境的提升發(fā)揮核心引領(lǐng)作用,。

1）土地一級開發(fā)，整體銷售（生物醫(yī)藥基地）

2）園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售（集電港二期總部辦公基地）

3）園區(qū)物業(yè)租賃（針對中小型企業(yè)）（軟件園二期）

4）地產(chǎn)開發(fā)銷售/住宅項目投資參股（湯臣豪園、御景雅苑,、山水豪庭）

6）產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值（通訊服務(wù)年毛利約1億元）

? 盈利結(jié)構(gòu)

2016年上半年營業(yè)收入報表