2013年,，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司熱鬧非凡的一年。新入者以狂飆突進(jìn)的姿態(tài),，影響著行業(yè)軌跡;老牌園區(qū)開發(fā)商則遭遇成長煩惱紛紛尋求轉(zhuǎn)型出路;產(chǎn)業(yè)用地新政,、自貿(mào)區(qū)獲批乃至房產(chǎn)調(diào)控等外部因素也構(gòu)成擾動——2013年,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司的格局發(fā)生了微妙的變化甚至面臨顛覆,，借年報收官之際， 搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)一一搜求,，盤點13家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(園區(qū)開發(fā))上市公司七宗最,。更多內(nèi)容，可以點擊尾部鏈接,，閱讀完整專題,。

　　備注：列入本文最盤點的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(園區(qū)開發(fā))上市包括電子城、浦東金橋,、張江高科,、華夏幸福、市北高新,、南京高科,、外高橋、海泰發(fā)展,、鑫茂科技,、東湖高新、津濱發(fā)展,、運盛實業(yè)等13家企業(yè),，不能窮盡所有園區(qū)類上市公司。

　　最轉(zhuǎn)型——浦東金橋

　　持有還是出售?這是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一直在探索的問題,。在大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都選擇出售時,，以持有收租為主要營收的浦東金橋就顯得頗為另類。

　　浦東金橋主要從事金橋開發(fā)區(qū)的開發(fā),，包括工業(yè),、辦公、科研,、住宅,、商業(yè)配套的投資建設(shè)，并提供后續(xù)出租,、出售,、管理和增值服務(wù)，其中,，租賃業(yè)務(wù)成為核心業(yè)務(wù),，2012年,，房產(chǎn)租賃收入占比達(dá)到77%，是典型的收租型企業(yè),。但2013年,，公司的租賃收入占比卻直落到66%。租賃比例的下降,，源于公司的有意轉(zhuǎn)型,，2013年，浦東金橋啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，從租賃為主變?yōu)樽馐鄄⑴e,，原先用于出租的金橋基地商鋪、金楊基地商鋪和金臺大廈等項目變更為銷售項目,。

　　在轉(zhuǎn)型背后,，是持有型園區(qū)企業(yè)面臨的增長難題。年報顯示,，浦東金橋的住宅出租率約93%,、廠房、倉庫出租率約79%,、辦公樓出租率約95%,、研發(fā)樓出租率約66%、商業(yè)出租率約98%,、酒店出租率約74%。公司舊有物業(yè)已過了租金快速增長期甚至面臨下滑風(fēng)險;提高出售比例，是能在短期解決“增長問題”最見效的手段,。

　　最爭議——華夏幸福

　　所謂撐得住多大的贊美就要忍得住多大的非議,，在13家園區(qū)上市公司中，華夏幸福絕對屬于這類,，認(rèn)同者，對其視為榜樣,，唯馬首是瞻;不屑者,，對其嗤之以鼻;但不管是贊還是罵，大部分行內(nèi)人都會關(guān)注這家企業(yè),。

　　2013年,，其以200多億營收，在規(guī)模上,，成為當(dāng)之無愧的行業(yè)翹楚,，“園區(qū)唱戲,、地產(chǎn)掙錢”的操作手法，為華夏幸福帶來了良好的經(jīng)濟(jì)收益;與此同時,，其“產(chǎn)業(yè)新城”模式,，打通了眾多地方政府的任督二脈,，拿出土地與其進(jìn)行合作開發(fā)。如果說聯(lián)東U谷是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化的樣本,，華夏幸福就是貫通一二級開發(fā),、商住產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合開發(fā)商,。

　　但要真正證明自己,，華夏幸福還需一個真正像樣的“產(chǎn)業(yè)新城”。

　　最股東——張江高科

　　土地批租,、房地產(chǎn)開發(fā),、產(chǎn)業(yè)投資，園區(qū)開發(fā)公司的商業(yè)模式往往是這三大模塊的結(jié)構(gòu)化組合,，不同的資源稟賦和發(fā)展程度,，催生了不同結(jié)構(gòu)。而園區(qū)愈成熟,，意味著運營商能掌握更多企業(yè)資源,，其涉獵產(chǎn)業(yè)投資的機(jī)會也就越多，張江高科在產(chǎn)業(yè)投資上布局較早,，并開始取得收益,，是13家園區(qū)開發(fā)公司最具“股東”味兒的園區(qū)運營商之一。

　　2013年,，張江高科取得3.13億元投資收益,，支撐了報告期內(nèi)3.73億元的凈利潤。同時,，年內(nèi)新增投資2.38億元,，截至2013年末，張江高科擁有各類投資合計44.67 億,，占公司總資產(chǎn)的24.42%,。

　　此外，南京高科,、市北高新,、海泰發(fā)展也在孵化、創(chuàng)投方面有所投入,。以南京高科為例,，2013年,，其實現(xiàn)投資收益3.48億元，在退出廣東怡創(chuàng)股權(quán)的同時,，新增投資了山東新冷大,、天溯自動化,、鑫元基金等多個項目,。市北高新2013年參股北極絨、上海華艾軟件,，推進(jìn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，并提出,，未來,，公司將加大產(chǎn)業(yè)投資力度，拓展公司業(yè)務(wù)發(fā)展領(lǐng)域,，尋找新的盈利空間。

　　如今,，孵化器基本已經(jīng)成為園區(qū)標(biāo)配，向產(chǎn)業(yè)投資要增長率,，近看是增厚業(yè)績之舉，長期看,，則是園區(qū)運營模式轉(zhuǎn)型的方向之一。

　　最好運——外高橋

　　有的時候,，干得好,，不如運氣好,。

　　2013年，上海自貿(mào)區(qū)獲批,，外高橋作為自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體唯一上市公司,，一舉占盡政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級,、地價重估,、定位轉(zhuǎn)變和職能升級等幾大利好。

　　外高橋是唯一以保稅區(qū)建設(shè)為主營的上市公司,也是自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域及配套區(qū)域的開發(fā)商,、營運商,，擁有大量工業(yè)物業(yè),、商辦物業(yè)及土地資源，以工業(yè)板塊,、商辦板塊和物流貿(mào)易為三大業(yè)務(wù)模塊,，2013年，自貿(mào)區(qū)獲批帶來的直接效果是,，物業(yè)需求上升,，物業(yè)租金上漲預(yù)期明顯。

　　在自貿(mào)區(qū)內(nèi),，外高橋有建成物業(yè)約274萬平方米,，在建物業(yè)約43.66萬平方米，另有約104萬平方米土地可視自貿(mào)區(qū)招商情況適時啟動物業(yè)建設(shè),，按照目前的規(guī)劃用途和容積率,，這些土地可建約90萬平方米的廠房倉庫和約113萬平方米的商辦物業(yè)。

　　不僅如此,，外高橋還有可能獲得土地二次開發(fā)和土地轉(zhuǎn)性的紅利,，“外高橋區(qū)域土地二次開發(fā)和轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)勢在必行。自貿(mào)區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位上將提高服務(wù)業(yè)比重,目前外高橋近八成可使用土地是工業(yè)倉儲用地,與自貿(mào)區(qū)發(fā)展定位不符,未來必然要求用地規(guī)劃的配套調(diào)整”,，申銀萬國研究報告指出,。

　　最搖擺——運盛實業(yè)

　　虧損5845萬,，賬面只有504萬現(xiàn)金,，雖然工業(yè)地產(chǎn)很火，但運盛實業(yè)的業(yè)績卻很慘,，2013年,，運盛實業(yè)營業(yè)總收入2.64億元，較上年的5.24億元減少49.57%;凈利潤為-5845萬元,，相比上年下滑270%;公告稱,，收入與利潤下滑,，主要原因為期內(nèi)房屋銷售較上期大幅減少所致,。

　　雖然以工業(yè)地產(chǎn)商自居,，此前更提出，“以工業(yè)地產(chǎn)加資本市場，力爭在最短時間將運盛實業(yè)培育成中國工業(yè)地產(chǎn)的品牌企業(yè)“,，但運盛實業(yè)2013年工業(yè)房產(chǎn)的租售收入僅4378萬元,，貿(mào)易收入?yún)s達(dá)2.14億元，著實令人難以看懂;未見發(fā)力提升工業(yè)地產(chǎn)主業(yè),，2013年,，公司又提出要轉(zhuǎn)型“醫(yī)療行業(yè)”，并于9月啟動重大資產(chǎn)重組,，收購上海國際醫(yī)學(xué)中心28%的股權(quán),，運盛實業(yè)稱，2014年,，公司可能會把位于成都等地的現(xiàn)有部分物業(yè)用于直接醫(yī)療服務(wù)業(yè)的出資或招租,，并已開始引進(jìn)醫(yī)療方面的團(tuán)隊。

　　業(yè)務(wù)定位,、公司戰(zhàn)略如此搖擺,，令人眼花繚亂。

　　最土豪——電子城

　　如果單看營業(yè)收入,，電子城并不怎么顯眼,，甚至有些不溫不火，但如果看盈利能力,，這家公司就尤為突出了,。2013年，46家A股上市公司人均創(chuàng)造利潤超過百萬元,，其中,，電子城以118名員工，人均創(chuàng)利422萬的成績,，位列第7位,，列房產(chǎn)圈第二;2013年，其實現(xiàn)凈利潤4.98億元,，營業(yè)利潤率達(dá)44.81%,，在列入本文討論的13家園區(qū)類上市公司中，僅次于市北高新,。

　　電子城以科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主,，同時發(fā)展園區(qū)配套住宅和商業(yè)的開發(fā)建設(shè)，以中關(guān)村電子城科技園區(qū)為起點,，開發(fā)了電子城·國際電子總部,、電子城·IT產(chǎn)業(yè)園、電子城·創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園,、電子城·科研開發(fā)中心、電子城·科技大廈等多個主題園區(qū),，2013年,，電子城開始走出北京,，于朔州開發(fā)啟動了電子城·朔州數(shù)碼港項目。

　　最新銳——光谷聯(lián)合

　　2014年3月,，以“商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商及運營商”的身份,，光谷聯(lián)合成功登陸香港資本市場，成為園區(qū)類上市公司最新鮮血液,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，光谷聯(lián)合的上市，昭示了資本市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的認(rèn)可,，給還在路上的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以不少信心;同時,，其上市也掀開了園區(qū)運營市場化的蓋頭，一直以來,，園區(qū)運營中,，政府都占有絕對主導(dǎo)的地位。

　　2013年,，光谷聯(lián)合實現(xiàn)營業(yè)收入19.66億元,，利潤3.38億元，其收入來自商業(yè)運營服務(wù),、建造合同,、物業(yè)租賃以及開發(fā)管理服務(wù);截至2013年12月31日，光谷聯(lián)合及其合營企業(yè)已于武漢,、青島、鄂州落成11座產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目,，并于武漢及黃石落成3個住宅項目,。