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基本情況：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地拍賣時(shí)承諾（并已在土地出讓合同中約定）,，在開發(fā)產(chǎn)品整體竣工驗(yàn)收時(shí)，無償向政府或政府指定機(jī)構(gòu)移交部分商品房,。

稅收上怎樣處理,？

處理流程

與政府、土地管理部門簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，明確向政府或政府指定機(jī)構(gòu)移交的房地產(chǎn)屬于以開發(fā)產(chǎn)品（房地產(chǎn)）抵償“應(yīng)向政府部門支付的該宗土地使用權(quán)的土地價(jià)款的一部分”,。

移交房產(chǎn)時(shí),，向政府索取省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù),，項(xiàng)目注明：土地出讓金或土地出讓收益,，金額為移交時(shí)該部分移交房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格總額。（注：該價(jià)格總額應(yīng)能被稅務(wù)主管機(jī)關(guān)認(rèn)可為移交房地產(chǎn)的視同銷售價(jià)格）,。

——增值稅

以不動(dòng)產(chǎn)抵償土地價(jià)款,，屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，為增值稅的征稅范圍,。

其中,，銷售額計(jì)算公式中的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用包含該部分移交房地產(chǎn)的視同銷售價(jià)款，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款中包含以房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分,，從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期來看視同銷售價(jià)款的金額與以房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分的金額是相等的,，相減為零，沒有造成應(yīng)交增值稅的增加,。

政策依據(jù)：

1.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》【財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1】

第十條 銷售服務(wù),、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù),、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),，……。

第十一條 有償,，是指取得貨幣,、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

3.財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》【財(cái)稅[2016]140號(hào)】

第七條 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”,，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等,。

——企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品）抵償土地價(jià)款,，屬于企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，應(yīng)視同銷售,。

在計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí),，是以收入總額，減除不征稅收入,、免稅收入,、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額,，乘以適用稅率計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期的應(yīng)交企業(yè)所得稅金額,。

其中，收入總額中包含該部分移交房地產(chǎn)的視同銷售價(jià)款，各項(xiàng)扣除中包含以房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分（體現(xiàn)在銷售成本中）,，從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期來看視同銷售價(jià)款的金額與以房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分的金額是相等的,，相減為零，沒有造成應(yīng)交企業(yè)所得稅的增加,。

（三）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利,；

（四）用于股息分配；

（五）用于對(duì)外捐贈(zèng),；

（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途,。

三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí),，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn),，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入。

3.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》【國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)】

第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng),、贊助,、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?span lang='EN-US'>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定,；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定,；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

——土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品）抵償土地價(jià)款，屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù),，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同取得房地產(chǎn)銷售收入繳納土地增值稅,。

稅務(wù)處理過程

土地增值稅匯算清繳時(shí)，是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額為開發(fā)項(xiàng)目的增值額,，進(jìn)而計(jì)算增值率,，最后按照增值額和適用稅率（根據(jù)增值率選擇適用稅率）計(jì)算繳納土地增值稅。

增值額=應(yīng)稅收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目）

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=增值額÷（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目）

其中,，應(yīng)稅收入中包含無償移交房地產(chǎn)的視同銷售價(jià)款,，扣除項(xiàng)目中的取得土地使用權(quán)所支付的金額中包含以房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分，從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期來看視同銷售價(jià)款的金額與以房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分的金額是相等的，相減為零,，沒有造成土地增值額的增加,。

同時(shí)，稅法規(guī)定,，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,，加計(jì)20%的扣除。

如果符合規(guī)定的條件,，能夠按房地產(chǎn)抵償?shù)耐恋貎r(jià)款部分的金額加計(jì)扣除20%的話,，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值額是減少的，同時(shí)增值率也會(huì)降低,。

簡(jiǎn)單說,，由于土地增值稅執(zhí)行超率累進(jìn)稅率，繳納土地增值稅的多少,，取決于土地增值額（基數(shù)）和增值率（對(duì)應(yīng)適用稅率）,，如果增值額不變，而增值率降低的話,，應(yīng)交土地增值稅金額有可能會(huì)減少,。

政策依據(jù)：

1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》【國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)】

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。

2.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：①取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,。②開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本）,，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用。（其他略）

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述①,、②項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,，加計(jì)20%的扣除。

——契稅

按照此種處理方式,，有可能涉及補(bǔ)交契稅的情況,。

稅務(wù)處理過程

契稅=計(jì)稅價(jià)格×適用稅率。

其中出讓國(guó)有土地使用權(quán)的,，契稅的計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益,。

企業(yè)與政府部門簽訂相關(guān)協(xié)議，并索取合格的財(cái)政票據(jù)后,，通過拍賣獲得的該宗土地使用權(quán)的土地價(jià)款即為：①以現(xiàn)金支付的部分,；②以房地產(chǎn)抵償?shù)牟糠帧?span lang='EN-US'>

可以看出，如果按照此方案執(zhí)行,，有可能造成契稅計(jì)稅價(jià)格的增加,。

政策依據(jù)：

1.根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定，以出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅,。

2.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定,，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益,。以競(jìng)價(jià)方式出讓的,，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格,。