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財稅小實操 幫您提升業(yè)務(wù)水平
知識點：納稅義務(wù)人
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人,。
包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位,、中外籍個人等,。
知識點：征稅范圍
（一）基本征稅范圍
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1.只賣地
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【提示】1.限國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不含集體,；
2.土地出讓不征,；
（出讓：一級市場；轉(zhuǎn)讓：二級市場）
3.權(quán)屬不轉(zhuǎn)讓的不征（如出租）,；
4.一般應(yīng)取得收入,，無收入不征（如繼承）
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2.新房銷售
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3.存量房銷售
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（二）具體情況判定
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具體事項
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稅法規(guī)定
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1.房地產(chǎn)繼承,、贈予
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繼承不屬于征稅范圍,；
特定贈予不屬于征稅范圍；
（僅限：公益性,、直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人）
非公益性贈予,，征稅
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2.房地產(chǎn)出租
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不屬于征稅范圍
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3.房地產(chǎn)抵押
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抵押期不屬于征稅范圍；
抵押期滿,，轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債,，征稅
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4.房地產(chǎn)交換
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單位之間換房，雙方均征稅,；
個人互換自有居住用房地產(chǎn),，經(jīng)稅務(wù)核實，可免征
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5.合作建房
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建成后按比例分房自用,，暫免征稅,；
建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅
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6.代建房
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不屬于征稅范圍
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7.房地產(chǎn)重新評估
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不屬于征稅范圍（實際轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生增值要征稅）
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?。ㄈ┢髽I(yè)改制重組土地增值稅政策
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具體事項
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稅法規(guī)定
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1.整體改建
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1.重組時暫不征稅
（不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
2.重組后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，應(yīng)納稅，原地價款及費用可扣除
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2.合并：原主體存續(xù)
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3.分立
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4.改制重組時以國有房地產(chǎn)投資,，權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更到被投資企業(yè)
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知識點：稅率（四級超率累進(jìn)稅率）
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級數(shù)
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增值額與扣除項目金額的比率
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稅率
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速算扣除系數(shù)
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1
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不超過50%的部分
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30%
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0
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2
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超過50%至100%的部分
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40%
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5%
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3
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超過100%至200%的部分
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50%
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15%
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4
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超過200%的部分
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60%
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35%
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知識點：應(yīng)稅收入的確定
各類收入（不含增值稅）,，包括貨幣,、實物和其他收入。實物和其他收入形式需要評估確認(rèn),。
【提示】注意視同銷售收入,，按同類價或組價。
知識點：扣除項目的確定
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
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【提示1】含登記過戶費及契稅,。
【提示2】契稅不因土地出讓金的減免而減免,。
【提示3】不包括土地閑置費（所得稅中可扣）
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2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
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（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費；
（2）前期工程費,；
（3）建筑安裝工程費,；
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費；
（5）公共配套設(shè)施費,；
（6）開發(fā)間接費用。
【提示1】包括精裝修費用,。
【提示2】質(zhì)量保證金如計入發(fā)票中,，則可以扣除。
【提示3】成本不符合清算要求或不實的,，由稅務(wù)核定
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3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
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【提示】期間費用,，不按賬簿金額扣除。
（1）不能按項目計算分?jǐn)偫?，或不能提供貸款證明的：
開發(fā)費用＝（地價款及費用＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
【提示】全用自有資金,，沒有利息支出的，按此方法扣除,。
（2）能按項目計算分?jǐn)偫?/span>,，并能提供貸款證明的：
開發(fā)費用＝利息＋（地價款及費用＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
利息注意兩點：（所得稅中可扣除）
①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。
②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分,、超期利息,、加罰利息,。
【提示】計入開發(fā)成本的利息,，在清算時應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除
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4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
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房企：城建稅,、教育費附加、地方教育附加,。
其他企業(yè)：加扣印花稅,。
【提示1】印花稅萬分之五“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”。
【提示2】外資企業(yè)從10年12月1日起開始交納城建稅及教育費附加
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5.其他扣除項目
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僅適用于房企新建房：（只賣地,、賣存量房不能扣）
加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
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? 【提示】土地閑置費和各類利息均可在所得稅前扣除,。 【提示】注意收入和扣除的配比原則,。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2016年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元,，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書,。2016年2月至2017年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中,，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元,；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明,。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租,，其余部分對外銷售。銷售部分全部售完,，共計取得銷售收入14000萬元,。 1.地價款：開發(fā)比、銷售比,。
2.開發(fā)成本：銷售比,。
3.開發(fā)費用：利息也要按銷售比配比。
4.稅金：與轉(zhuǎn)讓相關(guān),。
5.加計：與前二項有關(guān),。
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6.房屋及建筑物的評估價格
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適用于：存量房銷售
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
1.不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)稅務(wù)確認(rèn),，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年,；超過一年，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年,。
扣除金額＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)）
2.對納稅人購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù),。
3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收
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【總結(jié)】扣除項目適用情況
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具體情況
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可扣除項目
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新房銷售
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本,；
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用,；
4.轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費附加,、地方教育附加,；
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）
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其他企業(yè)新房銷售
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本,；
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用,；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅和教育費附加、地方教育附加,、印花稅
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存量房銷售
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房屋及建筑物的評估價格（評估費可扣）,；
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加、地方教育附加,、印花稅
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1.購房發(fā)票價每年加計5%,；
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加,、地方教育附加,、印花稅、契稅,。
【提示】按評估價計稅的不扣契稅,；按發(fā)票價的可扣契稅。
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核定征收
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只賣地
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1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加、地方教育附加,、印花稅
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