一、總論

1.1項(xiàng)目介紹

1.1.1項(xiàng)目名稱

城市（鎮(zhèn)）文化休閑綜合體

在合適的城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目,，形成連鎖,。開拓出適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的電影文化事業(yè)投融資和建設(shè)機(jī)制。

1.2項(xiàng)目概況

1.2.1項(xiàng)目概念

在全國(guó)有條件地區(qū)的城市或較大鎮(zhèn),，建設(shè)以電影院為核心的文化消費(fèi)空間和配套商業(yè)服務(wù),，形成以文化為主集餐飲、娛樂,、休閑,、購(gòu)物等商業(yè)組合互動(dòng)的綜合體。滿足市民文化消費(fèi)和伴隨著這一行為帶來(lái)的休閑購(gòu)物,、參與社交,、追隨時(shí)尚等越來(lái)越多的現(xiàn)代休閑消費(fèi)的綜合性特點(diǎn)。

1.2.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模：建筑面積在一萬(wàn)平方米以上,。

建設(shè)內(nèi)容：多廳的數(shù)字化影城,、配套商業(yè)設(shè)施。

1.2.3主要建設(shè)條件

項(xiàng)目要位于城市中心區(qū)或核心商圈,，交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,。

二,、項(xiàng)目建設(shè)的背景

2.1中國(guó)電影市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)

2010年中國(guó)電影票房將過百億。中國(guó)電影票房正高速增長(zhǎng),，已經(jīng)成為全球第二大電影市場(chǎng),。中國(guó)目前約有4700塊銀幕，其中數(shù)字銀幕近2000塊,。自2005年開始,，中國(guó)電影票房正以每年30%左右的速度增長(zhǎng)，2009年中國(guó)電影票房收入超過62億元,。

2.2中國(guó)電影放映設(shè)施嚴(yán)重不足

我國(guó)廣大中小城市,，甚至個(gè)別大城市的電影市場(chǎng)，多數(shù)處于萎縮狀態(tài),，有350座人口100萬(wàn)左右的中等城市以及縣級(jí)城市基本上沒有影院,。

按美國(guó)的平均數(shù)算，差不多每一萬(wàn)人就擁有一塊銀幕,，美國(guó)的人口不到中國(guó)的1/4,，但其銀幕總數(shù)40000多塊，是中國(guó)的10倍,；其中,，Imax銀幕179塊，是中國(guó)的15倍,；3D銀幕數(shù)3500塊,，是中國(guó)的4倍多,，專業(yè)人士認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)銀幕最合適的數(shù)量是1萬(wàn)5到2萬(wàn)塊,。

2.3國(guó)家對(duì)電影事業(yè)的重視和扶持

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)電影產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出：“2009年至2012年基本完成地級(jí)市數(shù)字影院建設(shè)改造任務(wù)，完成部分縣級(jí)市數(shù)字影院建設(shè)改造任務(wù),；2013年至2015年基本完成縣級(jí)市和有條件縣城的數(shù)字影院建設(shè)改造任務(wù),。”

“將城鎮(zhèn)數(shù)字影院建設(shè)和改造任務(wù)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,，納入文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和精神文明建設(shè)總體部署,，納入城鄉(xiāng)建設(shè)和土地利用總體規(guī)劃重點(diǎn)推進(jìn)?！?/span>

三,、項(xiàng)目的必要性和可行性

3.1項(xiàng)目的建設(shè)必要性

2.2.1該項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要

發(fā)揮出城市客廳的作用,。是提高城市品位,、提升精神文明建設(shè)水平的重要工程，將成為黨和政府的民心工程,。

2.2.2該項(xiàng)目是解決文化設(shè)施不足的最佳解決方案

項(xiàng)目的策劃和實(shí)施既要注重文化產(chǎn)品的意識(shí)形態(tài)屬性,，又要注重文化產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)屬性,，兩者必須協(xié)調(diào)統(tǒng)一；既要講究社會(huì)效益,，又要遵循市場(chǎng)規(guī)則,，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，使文化產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展的軌道,。

3.2項(xiàng)目建設(shè)的可行性

3.2.1影院項(xiàng)目投資模式可以簡(jiǎn)單劃為以下幾類：

（1）影院投資主體租賃商業(yè)地產(chǎn)模式,；

（2）商業(yè)地產(chǎn)商將影院投資方納入業(yè)務(wù)板塊模式；

（3）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商入股影院投資主體模式,；

（4）商業(yè)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)影院投資建設(shè),，委托院線管理或輸入院線品牌模式；

（5）政府負(fù)責(zé)影院投資建設(shè),，委托院線管理或輸入院線品牌模式,；

（6）影院項(xiàng)目服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)中介模式。

3.2.2文化市場(chǎng)需求在現(xiàn)有模式下不能得到滿足

（1）院線企業(yè)和商業(yè)資本投入：電影院線企業(yè)資金有限,，現(xiàn)在普遍的作法是與商業(yè)地產(chǎn)合作,，在同業(yè)中心內(nèi)建電影院，電影院線公司只承擔(dān)二次裝修和設(shè)備費(fèi)用,，無(wú)力從事地產(chǎn)開發(fā),；而地產(chǎn)公司對(duì)建設(shè)電影院積極性并不大，只有在超大體量的商業(yè)地產(chǎn)只以配套形式出現(xiàn),。所以,，單純?cè)壕€和商業(yè)資本都無(wú)法實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)影院建設(shè)的要求。

（2）政府投入：政府投入文化設(shè)施不符合國(guó)家文化體制改革的方向,。政府建設(shè)文化設(shè)施不僅要投入建設(shè)資金,，還由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足要承擔(dān)長(zhǎng)期的經(jīng)費(fèi)支出，成為政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),。

以上兩種選擇都不能解決城鎮(zhèn)電影院建設(shè)問題,。

在一線城市激烈競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的租金高企，已經(jīng)直接威脅到了影院日后的正常運(yùn)營(yíng),，隨著新建影院經(jīng)營(yíng)壓力的逐步顯現(xiàn),，其轉(zhuǎn)向二、三線城市已是必然的趨勢(shì),。

（3）市場(chǎng)運(yùn)作,、政府推動(dòng)

《指導(dǎo)意見》明確指出：堅(jiān)持政府推動(dòng)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合,，采取信貸,、稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)等多種手段和措施,，加強(qiáng)城鎮(zhèn)數(shù)字影院建設(shè),，鼓勵(lì)各類資本投資建設(shè)商業(yè)影院和社區(qū)影院,。國(guó)家給予必要資金支持中西部地區(qū)中小城市及縣城的影院建設(shè),，各地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址、立項(xiàng),、征地,、投入、辦證等給予大力支持,。對(duì)城鎮(zhèn)數(shù)字影院建設(shè)使用國(guó)有土地符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的,，給予土地供應(yīng)支持，其中只有一個(gè)意向用地者的,，可按法律法規(guī)規(guī)定以協(xié)議方式供地,，用地不能做其它用途。

各級(jí)政府應(yīng)在《指導(dǎo)意見》的大原則下,，結(jié)合各地區(qū)具體情況,，采取市場(chǎng)和政府結(jié)合，文化設(shè)施與商業(yè)配套結(jié)合的策略來(lái)解決電影院建設(shè)問題,。

3.2.3項(xiàng)目的作用

好的商業(yè)地產(chǎn)資源不可復(fù)制,，占據(jù)優(yōu)勢(shì)地點(diǎn)是永久的優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在適合建影院的物業(yè)屬于稀缺資源,，院線公司無(wú)力自建,，對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)定制的影院物業(yè)有很大的需求。

本項(xiàng)目在一定意義上為政府承擔(dān)了文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，做到了政治,、經(jīng)濟(jì)、文化的三結(jié)合,，使企業(yè),、政府、社會(huì)都得益,，群眾文化生活需求得到滿足,，院線公司減少投入，政府得到文化設(shè)施,，構(gòu)筑了一個(gè)和諧發(fā)展的平臺(tái)，這是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)很重要的基點(diǎn),。

四,、項(xiàng)目運(yùn)作模式和目標(biāo)

    文化價(jià)值通過產(chǎn)業(yè)來(lái)獨(dú)立實(shí)現(xiàn)，并拉動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值上升,。據(jù)萬(wàn)達(dá)內(nèi)部資料,，有電影院的商業(yè)物業(yè)比沒有電影院的商業(yè)物業(yè)租金要高50%，以電影院為中心的綜合體的商業(yè)和住宅其價(jià)值都會(huì)有溢價(jià)產(chǎn)生,。

“聯(lián)合投資,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”。成立項(xiàng)目運(yùn)作企業(yè),，作為項(xiàng)目的平臺(tái),。在地方政府優(yōu)惠政策支持下，投資和運(yùn)營(yíng)以影城為核心的文化中心,。政府提供土地或原有文化設(shè)施,，由項(xiàng)目公司投資建設(shè)并自主運(yùn)營(yíng)。建設(shè)影院除協(xié)議出讓土地外,，政府要給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠,。尋找戰(zhàn)略投資人融資，整合電影院線企業(yè),、商業(yè)企業(yè),、餐飲企業(yè)、酒店企業(yè)組成戰(zhàn)略合作體,，為項(xiàng)目建成后物業(yè)租或售找到出口,。

本投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略要點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)

決定項(xiàng)目成功的戰(zhàn)略要點(diǎn)

以建影院名義拿到優(yōu)惠政策是項(xiàng)目成功的戰(zhàn)略要點(diǎn)，一是地價(jià)為文化商業(yè)用地,，價(jià)格低,、付款條件優(yōu)厚，最好能在信貸上給予支持,。

本項(xiàng)目有哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)

三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

一是選址,，具有商業(yè)開發(fā)價(jià)值，又有優(yōu)惠政策支持是兩個(gè)必要的條件,；

二是融資,，項(xiàng)目對(duì)資金需求較大，也是目前我們所最為缺乏的,，但由于有地價(jià)低和物業(yè)價(jià)值高的兩個(gè)優(yōu)勢(shì),，收益有保障，有條件融資,；

三是項(xiàng)目的租售,，回籠資金獲得收益均取決于此環(huán)節(jié)，有兩個(gè)方面,，一是電影院的出口,，二是商業(yè)地產(chǎn)的出口。

本投資項(xiàng)目可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

政策方面的風(fēng)險(xiǎn)：目前,，房地產(chǎn)行業(yè)仍是地域性較強(qiáng)的行業(yè),，不同的區(qū)域，不同的城市,，其政府有著不同的執(zhí)政思路與風(fēng)格,，對(duì)行業(yè)的發(fā)展也持不同的態(tài)度,。因此，對(duì)政府及其政策的判斷直接決定了我們進(jìn)入的方式方法與戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù),。

市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)出售,、電影院的出售或出租均有一定的不確定性。

目標(biāo)

以三線城市為目標(biāo),，以河北省為主要目標(biāo)市場(chǎng),，涵蓋主要地級(jí)市、部分發(fā)達(dá)縣城和少數(shù)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn),，中小城市的消費(fèi)能力容納不下大型綜合體,，而一般商業(yè)項(xiàng)目不會(huì)規(guī)劃電影院。單純的影院沒有競(jìng)爭(zhēng)力,，所以文化綜合體項(xiàng)目在三線城市最為合適,。

五、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分

5.1規(guī)劃

實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,，分項(xiàng)經(jīng)營(yíng),，宏觀上統(tǒng)一管理，微觀上各分項(xiàng)目具體運(yùn)作的方法,，使項(xiàng)目在最短的時(shí)間內(nèi)得以建成,。防止入駐商家業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂、直接降低項(xiàng)目檔次,。

標(biāo)準(zhǔn)的影城占地面積為10—20畝,，包含群眾文化廣場(chǎng)和停車場(chǎng)，影城建筑面積為一萬(wàn)平方米以上,。其中影城及文化項(xiàng)目所占面積約為50%,，其余為配套商業(yè)面積。

影城規(guī)模須根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況適當(dāng)增減,。

表一：項(xiàng)目用地和建筑面積表：

選址要求

項(xiàng)目要位于城市（鎮(zhèn)）核心商圈或規(guī)劃中心區(qū)核心地段,，有較為完善的公共交通。

5.1業(yè)態(tài)細(xì)分