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三十二,、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持,。但買受人可以請求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件,，并賠償因此造成的實(shí)際損失。 【解讀】 買受人于明知享有拒絕領(lǐng)受權(quán)時(shí)同意受領(lǐng)的,，僅免除出賣人遲延交付的違約責(zé)任,。債務(wù)人權(quán)利的放棄、或者義務(wù)的免除系形成權(quán),，自作出之時(shí)發(fā)生效力,，故而不予支持翻悔。但免除逾期違約責(zé)任非屬認(rèn)可房屋質(zhì)量,，也非免除不完全給付的違約損害賠償責(zé)任,，故仍負(fù)有為補(bǔ)救履行之義務(wù)。 另,，“法定交付條件”屬法定義務(wù),，出賣人于行政法律關(guān)系也上負(fù)有完善法定交付條件的法定義務(wù),。 三十三、商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金,、前期物業(yè)費(fèi)等為由拒絕交付商品房的,，不予支持。 【解讀】 如買賣合同中未約定的,，則因系不同債權(quán)債務(wù)關(guān)系,、債的主體亦不相同。如買賣合同中有約定的,，則公共維修基金,、物業(yè)費(fèi)等所涉金額與交付房產(chǎn)相比，畢竟所涉過于微小,，限制了買受人重大權(quán)利,。 三十四、商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦理所有權(quán)登記的,，出賣人仍然負(fù)有協(xié)助義務(wù),。出賣人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理初始登記，并將辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需要的材料提交登記機(jī)關(guān),，依照合同約定或者其他合理方式告知買受人可以自行申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任,。 【解讀】 依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條,、《商品房銷售管理辦法》第三十四條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條的規(guī)定,，辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體為購買者,，開發(fā)商負(fù)有協(xié)助提供必要資料（交付后60日內(nèi)）的義務(wù)。 依從上述約定,，本條系明確“未明確約定由出賣人辦理所有權(quán)登記”的情形下,，出賣人系“協(xié)助義務(wù)”。另,，除提供必要資料外,，出賣人負(fù)有合理通知義務(wù)，否則系屬《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的“出賣人原因”,。 買受人起訴請求出賣人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣人尚未辦理初始登記的，人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同,、賠償損失,。買受人不變更的，駁回其訴訟請求。 【解讀】 依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定,，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。故尚未辦理初始登記的房屋尚不具備實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件，系屬法律上履行不能,，排除強(qiáng)制履行請求權(quán),。買受人得依解除合同,、損害賠償尋求救濟(jì),。 三十五、存量房屋的買受人起訴請求出賣人遷出戶籍,，不屬于民事案件的受理范圍,。 出賣人遷出戶籍對房屋買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同并賠償損失的,，應(yīng)予支持,。 【解讀】 戶籍具有高度人身屬性，依合同法第一百一十一條規(guī)定,，不適用強(qiáng)制履行,。 三十六、買受人請求出賣人交付房屋或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，出賣人以買受人未履行付款義務(wù)抗辯,，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或者與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時(shí)履行的,，人民法院可以向出賣人釋明反訴請求買受人支付剩余購房款,，出賣人不提起反訴且合同符合繼續(xù)履行條件的，可以作出同時(shí)履行判決,，即出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時(shí),，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。 【解讀】 本條系對附條件判決方式的確認(rèn),。附條件判決，指人民法院在做判決的時(shí)候,，為判決執(zhí)行附加一定的條件所作出的判決,。先履行抗辯、同時(shí)履行抗辯系法定暫時(shí)性阻卻對方請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利,，并非永久性喪失請求權(quán)或勝訴權(quán),。如全然駁回，待抗辯事由消失后再起訴,，徒增訴累,。 值得注意的是，出賣人僅提出抗辯未提起反訴,，故附條件判決中“支付價(jià)款”非以請求權(quán)方式主張,，而僅是買受人得對出賣人申請強(qiáng)制執(zhí)行“交付房產(chǎn)”的前提條件,。所以，出賣人不得依據(jù)該附條件判決申請買受人“支付價(jià)款”,。 三十七,、當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式的，出賣人拒絕配合辦理擔(dān)保貸款,，買受人符合下列條件之一的,，可以支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請求：
除上述情形外，一般應(yīng)當(dāng)依照合同法第一百一十條第一項(xiàng)關(guān)于合同事實(shí)上不能履行的規(guī)定,，對買受人繼續(xù)履行合同的訴訟請求不予支持,。 【解讀】 本條中“繼續(xù)履行合同”系繼續(xù)履行房屋買賣合同。因房屋買賣合同往往涉及高額價(jià)款,，付款方式是決定合同能否實(shí)際繼續(xù)履行的重要因素,。本條即解決因出賣人不配合原因情形下，能否現(xiàn)實(shí)的解決付款障礙,，得使合同繼續(xù)履行,。如確不能繼續(xù)履行的，買受人得依解除合同,、損害賠償尋求救濟(jì),。 三十八、房屋買賣合同未約定逾期辦證,、逾期付款違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定，以已付購房款或者未付購房款總額為基數(shù),，按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金,。 【解讀】依文義理解。 三十九,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金,，金額低于買受人實(shí)際損失，當(dāng)事人根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定請求增加違約金的,，人民法院應(yīng)予支持,。 【解讀】 依據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款前段：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；”的規(guī)定,，并不要求以哪一方提供的格式合同作為適用前提,。本條似有多余。抑或意在將二手房買賣合同調(diào)高違約金之權(quán)利排除在外,？但文義中難得出此意,。 四十、房屋買賣合同因一方當(dāng)事人違約被解除的,，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失,。 計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失,、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費(fèi)用,，并綜合考慮守約方的履約情況等確定,，但不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失,。 【解讀】 本條系違約損害賠償范圍及其限制綜合適用——可得利益、防損義務(wù)（不真正義務(wù)）,、損益相抵,、可預(yù)見等規(guī)則。本條亦是《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十九條：“買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失,，對方主張賠償可得利益損失的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條,、第一百一十九條,、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定,?！币?guī)定的具體適用。 四十一,、買受人請求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件,，人民法院可以告知其申請對房屋采取保全措施。 【解讀】 依訴訟理論,，處中立地位的司法機(jī)關(guān),，不應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)事人一方提供或提示針對相對方的訴訟武器或措施。在法院主動(dòng)告知當(dāng)事人對房屋申請保全措施,、如存在錯(cuò)誤的,，依據(jù)《民事訴訟法》第第一百零五條：“申請有錯(cuò)誤的，申請人應(yīng)當(dāng)賠償被申請人因保全所遭受的損失”的規(guī)定,，法院將處于“尷尬”地位,，理論上甚至可成為索賠對象；而法院為了避免被認(rèn)定存在“錯(cuò)誤”，在采取了上述保全措施的訴訟中,，其已有利益偏好,，喪失了“中立”性。故本條設(shè)定實(shí)有不妥,。 本條雖系為保障后續(xù)判決具有可執(zhí)行性而為,，但實(shí)過于“主動(dòng)”。 四十二,、有權(quán)解除合同的當(dāng)事人繼續(xù)履行合同或者接受對方履行的,，視為放棄合同解除權(quán)。 【解讀】 本條情形下,，從誠實(shí)信用原則和運(yùn)用權(quán)利失效理論角度認(rèn)為,，解約權(quán)利人在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)不行使其權(quán)利而依特別情事足以使相對人正當(dāng)信任權(quán)利人不再行使該權(quán)利的，此后權(quán)利人如依據(jù)原來之事由主張行使該解約權(quán)的,，法院應(yīng)認(rèn)定權(quán)利人違背誠實(shí)信用原則,，其解除權(quán)失效。 本條即采此觀點(diǎn),，解除權(quán)人“繼續(xù)履行合同或接受對方履行”即“足以是義務(wù)人正當(dāng)相信權(quán)利人不再行使解除權(quán)的特別情事”,。 四十三、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后,，對方當(dāng)事人經(jīng)催告仍然不履行合同,，守約方主張依照合同約定或者法律規(guī)定解除合同的，應(yīng)予支持,。 【解讀】 《合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定,，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,，當(dāng)事人可以解除合同,。 在一方當(dāng)事人違約持續(xù)的情形下，解約權(quán)利人的解除權(quán)消滅或放棄后如相對人仍有存在違約行為,，則該違約行為仍符合合同或法律規(guī)定解除事由的,，權(quán)利人應(yīng)仍可主張解除。 四十四,、房屋買賣合同被認(rèn)定無效或者被撤銷,、解除后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣人,，并支付房屋占有使用的費(fèi)用,，費(fèi)用可參照同期同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的價(jià)款返還給買受人,，并支付貸款利息,。一方當(dāng)事人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效或者撤銷,、解除合同并返還財(cái)產(chǎn)，人民法院經(jīng)審理認(rèn)為合同無效或者應(yīng)予撤銷,、解除的,，應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請求返還財(cái)產(chǎn)，避免判決單方返還財(cái)產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡,。 合同無效或者被撤銷的,，一方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由當(dāng)事人按照各自的過錯(cuò)承擔(dān),。合同解除的,，守約方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由違約方賠償,。 【解讀】 本條第一款依文義理解,。 依據(jù)本指引第四十條規(guī)定：“房屋買賣合同因一方當(dāng)事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失”,。而本條又規(guī)定“合同解除的,，守約方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由違約方賠償”,。一個(gè)系房屋差價(jià),，一個(gè)系房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)收到的損失,，二者系同一意思還是有差別,？ 實(shí)則本條主旨與第四十條賠償范圍系有差異，第四十條系可得利益部分的損害賠償,，而本條系返還財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)的損害賠償,。合同無效、被撤銷或解除后的法律效果中還包括返還財(cái)產(chǎn),，權(quán)利人享有返還原物之物上請求權(quán),，而返還財(cái)產(chǎn)并非違約責(zé)任，系法律關(guān)系變更后的直接效力,。本條第二款中“房產(chǎn)價(jià)值”系返還財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)標(biāo)的房屋的價(jià)值,，切勿理解為市場房價(jià)變化造成當(dāng)事人再購買或再出售房屋時(shí)的“可得利益損失”，該可得利益損失屬違約損害賠償范圍,。 四十五,、買受人將房屋抵押給債權(quán)人后，當(dāng)事人一方請求確認(rèn)房屋買賣合同無效或者撤銷,、解除合同并請求返還財(cái)產(chǎn),，擔(dān)保權(quán)人或者第三人提出獨(dú)立的訴訟請求的，可以與房屋買賣合同糾紛合并審理,。擔(dān)保權(quán)人或者第三人就抵押擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行起訴的,，可以與房屋買賣合同糾紛合并審理,。 房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,，抵押權(quán)未消滅,，出賣人請求返還房屋，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，不予支持,；出賣人主張將應(yīng)當(dāng)返還給買受人的價(jià)款在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)支付給抵押權(quán)人或者將該款提存消滅抵押權(quán)后返還房屋的，應(yīng)予支持,。 【解讀】 本條情形系：買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同后房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記于買受人名下,，買受人繼而以該房產(chǎn)作為對外抵押；但其后買受人與出賣人之間買賣合同被認(rèn)定無效,，此時(shí)出賣人得向買受人行使返還原物之物上請求權(quán),，而買受人此前所做抵押之物權(quán)處分行為系無權(quán)處分行為。 在上述情形下,，因擔(dān)保物權(quán)也同樣適用善意取得,，抵押權(quán)人依此原始取得該房產(chǎn)之抵押權(quán)，故抵押權(quán)人仍得對該房產(chǎn)變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán),。又,，買賣合同與擔(dān)保合同之間并非主從合同關(guān)系，買賣合同無效或被撤銷,，并不導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效,；無處分權(quán)人訂立的抵押合同，也并不導(dǎo)致無效,，故而擔(dān)保合同亦不受影響,。 另外本條可結(jié)合《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求,，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的,，僅處理商品房買賣合同糾紛,。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理,。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷,、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人,。”的規(guī)定理解,。 四十六,、房屋交付后,，買受人請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人提出訴訟時(shí)效抗辯的,，不予支持,。 【解讀】 最高人民法院民一庭傾向性意見認(rèn)為：“出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的,，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定,?！?/span> （摘：《中國民事審判前沿》2005年第1集，第218頁,，最高人民法院民事審判一庭編,，法律出版社） 四十七、買受人請求出賣人支付逾期辦證或者逾期交房違約金,，違約金為固定金額的,，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的,，按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效期間,。 【解讀】 本條系一時(shí)性債權(quán)和繼續(xù)性債權(quán)訴訟時(shí)效的適用規(guī)則。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金,，其以約定的時(shí)間單位而成立各個(gè)債權(quán),。 四十八、合同約定委托人在一定期限內(nèi)不得另行委托他人,，委托人依據(jù)合同法第四百一十條的規(guī)定主張任意解除權(quán)的,，不予支持。 【解讀】 實(shí)在無法理解,。如約定有“期限內(nèi)不得另行委托”的，按其以約定方式事先放棄隨時(shí)解除權(quán)論,？委托人解除委托后不再委托他人的情形,，與放棄解除權(quán)應(yīng)有明顯區(qū)別。 四十九,、委托人違反商品房包銷合同約定,，將約定由包銷人包銷的商品房或者商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給第三人，導(dǎo)致包銷合同無法履行,，包銷人請求委托人賠償損失的,，應(yīng)予支持。 合同對損失賠償沒有約定的,，可以參照包銷價(jià)格與商品房市場價(jià)格的差價(jià),、包銷人的實(shí)際投入等因素確定損失,。 【解讀】 結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條：“出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,，包銷期滿未銷售的房屋,，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外,?！薄⒌诙粭l：“出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋,，包銷人請求出賣人賠償損失的,，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外,?！钡囊?guī)定理解。 五十,、包銷人超出商品房包銷合同的授權(quán)范圍從事包銷活動(dòng),，致使委托人承擔(dān)賠償責(zé)任的，委托人可以向包銷人追償,。 【解讀】 結(jié)合《合同法》第四百零六條：“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失,?！钡囊?guī)定理解。 五十一,、當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)求購協(xié)議書,、看房協(xié)議書、看房確認(rèn)書,、委托看房書等約定居間人向委托人報(bào)告簽訂買賣合同的機(jī)會(huì),，并由委托人支付報(bào)酬的，可以認(rèn)定為居間合同,。 五十二,、委托人違反居間合同的約定，利用居間人提供的信息直接與他人簽訂房屋買賣合同或者委托第三人簽訂房屋買賣合同,，居間人請求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的,，應(yīng)予支持。 居間合同禁止委托人在一定期限內(nèi)另行委托他人提供居間服務(wù),，委托人違反約定通過其他居間人提供的服務(wù)簽訂房屋買賣合同,，居間人請求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持,。 居間合同未禁止委托人另行委托他人提供居間服務(wù),，委托人利用其他居間人提供的服務(wù)簽訂房屋買賣合同,，居間人請求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持,。 五十三,、房屋買賣合同簽訂后，委托人以買賣合同被確認(rèn)無效,、被撤銷或者解除為由,，拒絕向居間人支付報(bào)酬的，不予支持,。居間人因此減少服務(wù)項(xiàng)目的,，應(yīng)當(dāng)減少報(bào)酬；居間人對買賣合同無效,、被撤銷或者解除有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)減少報(bào)酬，賠償損失,。 房屋買賣合同簽訂后,，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求支付報(bào)酬的,，一般不予支持,，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持,。 居間人違反居間義務(wù),，故意隱瞞重要信息，惡意促成合同訂立,，如果房屋買賣合同不能履行,，居間人請求委托人支付報(bào)酬的，不予支持,。委托人請求居間人賠償所造成的損失的,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。 【解讀】 上述第五十一條至第五十三條,，均為居間合同的具體規(guī)范,，依合同文義理解。 |
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