廣州3月17日的限購、限貸政策如重磅炸彈,，不僅炸傷了購房路上的你我他,，也炸傷二手房市場中不可或缺的居間人。限購,、限貸升級,，引發(fā)房屋交易不成，此時,，合同約定的居間費用如何處理,，往往也是爭議所在。

2017年2月20日,，M置業(yè)公司就甲向乙購買位于廣州市天河區(qū)的一套房屋促成甲,、乙簽訂《存量房買賣合同》，其中約定甲分兩次向M置業(yè)公司支付中介服務費,，即合同簽訂5日內支付2.5萬元,，取得房屋過戶登記受理回執(zhí)3日內支付2.5萬元。合同簽訂后，甲支付了2.5萬元,。后因限購政策出臺,，作為“王老五”的甲失去了購買二套房的資格，《存量房買賣合同》無法繼續(xù)履行并最終協(xié)議解除,。甲拒付尚欠的2.5萬元中介服務費并要求M公司退還已付的2.5萬元,。

第一種意見認為,，受限購、限貸政策影響,，房屋買賣合同因無法履行而解除,，買受人可憑“不可歸責于雙方當事人的事由”為由，主張解除居間合同,，居間人在扣除已支出的必要費用后應當返還收取的居間費用,。

第二種意見認為，雖然受限購,、限貸政策影響導致房屋買賣合同無法履行,，但居間人已向買賣雙方報告了訂立合同的機會，提供了訂立合同的媒介,，促成了合同的簽訂,，已經(jīng)完成居間義務，故有權收取中介服務費,。

小編認為,，居間費問題不應當一刀切，而是要根據(jù)具體情況作不同的處理,。

1.根據(jù)《合同法》第426條關于“居間人促成合同成立的,，委托人應當按照約定支付報酬”的規(guī)定可知，一般情況下,，居間人收取報酬的前提是促成合同成立,，而非合同完全履行。房屋買賣合同與居間合同是兩份獨立的合同,，居間人不是房屋買賣合同的當事人,，也不是合同履行的擔保人，房屋買賣合同的履行,、變更,、解除于居間人而言是不可控的，“法律不強人所難”,，不應當在法律規(guī)定之外加重居間人的義務,，對其義務作擴大解釋,、延伸。原則上,，買賣合同的履行情況如何,、效力如何不影響居間人的合同權利。居間人促成買賣合同訂立,，應理解為完成了居間的義務,，即可收取報酬,。除非居間合同明確約定,，報酬以交易順利完成為條件，排除《合同法》第426條的適用,。

2. 根據(jù)《合同法》第425條關于“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告,。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的,，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”的規(guī)定,，居間人對于促成合同訂立應當恪守誠信，若存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,、損害委托人利益等過錯,，如明知買受人屬于限貸對象仍許諾可助其獲得貸款，知道買受人屬于限購,、限貸對象卻對出賣人隱瞞,，致使當事人在誤解之下簽訂房屋買賣合同，此過錯直接造成房屋買賣合同無法順利履行甚至解除,，損害了房屋買賣雙方的利益,，故此時房屋買賣當事人無須向居間人支付服務費用，居間人亦無權要求支付報酬,，若對房屋買賣雙方造成損失的,，還應賠償損失。

近年來,，限購,、限貸政策的限制程度不斷升級，對于房屋買賣當事人而言,，房屋買賣合同簽訂了,，卻無法順利履行，還要全額支付高額中介服務費,，確實有失公允,。對于居間人而言，促成房屋買賣合同成立后,，遇到房屋買賣當事人爽約,、拒付中介服務費的風險也加大,，不利于中介服務的開展。鑒于二手房買賣涉及數(shù)額較大,、交易信息不對稱以及中介服務范圍的延伸（已經(jīng)延伸至協(xié)助辦理合同網(wǎng)簽,、過戶、辦理貸款等大量專業(yè)服務）等現(xiàn)實情況的存在,，為了保障各方當事人的權益,，建議在合同中明確約定居間人的義務，注明居間人的服務范圍及支付報酬費用,。同時,，居間人應當契合當今二手房交易市場的需要，不僅積極促成合同的成立,，還應當提供便利促使合同順利履行,，全面提高服務水平，以推動居間服務,、二手房交易良性發(fā)展,。

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