2017年6月18日,，張某到某房地產(chǎn)中介公司查看房源并對在該公司登記的一套商品房產(chǎn)生購買意向。2017年6月23日,，房地產(chǎn)中介公司收取張某20 000元定金,，并出具收款收據(jù)一份，內(nèi)容為：“今收張某購某小區(qū)16樓1單元502室購房定金20000元整,?！焙髲埬澄淳头靠睢⑦^戶費及稅費承擔問題與房屋賣主達成一致意見,，雙方未簽訂購房合同?，F(xiàn)張某前來咨詢，能否向房地產(chǎn)中介公司主張返還20000元定金,？

第一種觀點認為，張某交納定金后又以不滿稅費承擔為由,，反悔雙方交易,，過錯責任在張某，根據(jù)定金罰則不應返還定金,。

第二種觀點認為,，張某和房地產(chǎn)中介公司雙方未簽訂居間合同，且房地產(chǎn)中介公司沒有經(jīng)房主授權無權收取定金,，應予以返還,。

一,、雙方雖未簽訂居間合同,，但成立了的居間合同關系。

《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,，并由委托人支付報酬的合同,。”向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同媒介服務的一方為居間人,，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人,。本案中，房地產(chǎn)中介公司某房地產(chǎn)中介公司為張某提供訂立房屋買賣合同的媒介服務,，成立了的居間合同關系,。

二、房地產(chǎn)中介作為居間人,，無權與買賣合同雙方簽訂定金合同或向任何一方收取定金,。

1、定金是在合同訂立或履行之前支付的以一定數(shù)額的金錢作為擔保的一種債權擔保方式,。債務人履行債務后,，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回?！岸ń鹆P則”規(guī)定：給付定金的一方不履行約定債務的,，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金,?！岸ń鹆P則”旨在督促債務人履行債務，適用于合同訂立的雙方或債權人與債務人雙方,，且應以書面形式約定,。

2、對于購房合同而言,，定金雙方指向的是房屋買賣的雙方,，其目的是為了保證買賣雙方能夠按時簽訂正式的商品房購買合同，如果一方違約導致無法簽訂購房合同,，定金是對守約方的保護和救濟。本案中,，房地產(chǎn)中介作為居間人,，并非房屋買賣合同的當事人，其無權與買賣合同雙方簽訂定金合同或向任何一方收取定金,，在并未取得賣主授權的情況下,，其向張某收取定金是一種越權行為。

三、雖然未簽訂正式購房合同,，但張某并無過錯,。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購,、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,，導致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應當將定金返還買受人?！睂埬扯?，其義務是按照預先約定與房地產(chǎn)中介或賣主洽談購房事宜，該義務其已經(jīng)履行,，即使最終因房款,、稅費等問題未能協(xié)商一致簽訂正式購房合同，也并不屬于張某過錯,，而屬于“不可歸責于雙方當事人的事由”,。因此，房地產(chǎn)中介公司如無法向法院舉證因本次居間服務實際支出的費用,，對所收取的定金20000元就應全額予以返還,。