不動產(chǎn)預(yù)告登記，系指為保全一項(xiàng)基于物權(quán)的請求權(quán)而進(jìn)行的登記,，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的,，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。

一,、預(yù)告登記的效力及其法律屬性

關(guān)于預(yù)告登記的效力,，根據(jù)物權(quán)法第二十條“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@里的不發(fā)生物權(quán)效力,，是指不發(fā)生物權(quán)變動的效力，此即預(yù)告登記的保全效力,。也就是說,，進(jìn)行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為,，具有對抗的效力,，可以排除其他對不動產(chǎn)物權(quán)的處分,。比如：甲購買開發(fā)商乙的一套預(yù)售商品房并辦理了預(yù)告登記，則之后乙將房屋另行銷售的行為將不會發(fā)生物權(quán)變動,，房屋建成符合轉(zhuǎn)本登記條件后,，甲可排除其他受讓人的請求而要求乙將不動產(chǎn)登記至自己名下。

預(yù)告登記可保全對物權(quán)變動的請求權(quán),，但究其實(shí)質(zhì)來說預(yù)告登記并不發(fā)生物權(quán)變動,，也就是說預(yù)告登記后不會創(chuàng)設(shè)物權(quán)，只是預(yù)告登記請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)后才會發(fā)生物權(quán)變動,。還是以上例說明：甲設(shè)立預(yù)告登記后,，未轉(zhuǎn)本登記前，不動產(chǎn)物權(quán)還是屬于原權(quán)利人乙,，不發(fā)生物權(quán)變動效果,。

預(yù)告登記在《物權(quán)法》中僅為一條法律規(guī)則，然而“這么一個簡短的法律規(guī)則在實(shí)踐中會呈現(xiàn)出豐富的樣態(tài),，會產(chǎn)生如此多的富有挑戰(zhàn)性的法律問題,。預(yù)告登記制度跨越物權(quán)法和債權(quán)法，司法實(shí)踐中又常常涉及強(qiáng)制執(zhí)行和訴訟兩個領(lǐng)域,，相關(guān)的實(shí)體法和程序法問題錯綜復(fù)雜?！雹倬筒粍赢a(chǎn)登記實(shí)務(wù)來說,，預(yù)告登記因其法律屬性的特殊性，登記客體的特殊性,，登記程序,、收取要件的特殊性等，也常常給登記實(shí)務(wù)操作帶來困擾,。

二,、關(guān)于預(yù)告登記相關(guān)實(shí)務(wù)操作的問題及建議

（一）純土地抵押、在建工程抵押后能否辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記,、抵押預(yù)告登記問題,。

由于以前房地分開登記，且房地產(chǎn)市場管理與土地管理未有效銜接,，實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)階段已辦理了純土地抵押或在建工程抵押,，取得預(yù)售許可后將房屋預(yù)售給購房人，現(xiàn)與購房人申請辦理預(yù)購商品房預(yù)告及抵押預(yù)告登記的情形,，基于《物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”的規(guī)定,，登記機(jī)構(gòu)要么不允許辦理,，要么要求抵押權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)讓的承諾后辦理,，但是不允許辦理預(yù)購預(yù)告登記將影響房屋銷售，也會導(dǎo)致開發(fā)商不能回籠資金清償之前貸款,，而要求抵押權(quán)人出具同意辦理的承諾,，銀行出于風(fēng)險的考慮，往往也不會辦理,。

從本文第一部分分析可知,，預(yù)告登記并不發(fā)生物權(quán)變動，已抵押財產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的,，僅是在抵押財產(chǎn)上設(shè)定了將來房屋轉(zhuǎn)讓的請求權(quán),，自然不能適用物權(quán)法第191條關(guān)于抵押期間禁止轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的規(guī)定，故對于已辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)辦理預(yù)購預(yù)告登記并不違反物權(quán)法規(guī)定,。

但在處理此類問題時需考慮兩個問題：

一是關(guān)于購房人的告知問題,。盡管土地抵押、在建工程抵押情況已在登記簿上有所記載,，起到了公示的作用,，但實(shí)務(wù)中因公示的形式、范圍,、開發(fā)商的誠信,、購房人的關(guān)注點(diǎn)等原因，此種公示僅是登記意義上的公示,，并未達(dá)到購房人知曉的效果,，而購買存在抵押的房地產(chǎn)法律風(fēng)險是實(shí)際存在的，若未充分告知風(fēng)險而后期出現(xiàn)債權(quán)債務(wù)糾紛時極易引發(fā)群體性上訪等客觀性風(fēng)險,，基于此,，筆者建議：在登記機(jī)構(gòu)辦理類似業(yè)務(wù)時，應(yīng)將抵押情況是否知曉作為詢問事項(xiàng)予以記載,，或者要求開發(fā)商與購房人在預(yù)告登記約定中對之前抵押情況予以明確,。

二是在后的預(yù)告登記請求權(quán)會不會對在先的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先受償權(quán)造成影響？

此問題關(guān)系登記風(fēng)險與金融風(fēng)險,，登記機(jī)構(gòu)顧慮,，銀行擔(dān)心，筆者試從3個方面對此問題加以分析：一是抵押權(quán)物權(quán)設(shè)定在先,，預(yù)告登記請求權(quán)設(shè)定在后,，預(yù)告登記權(quán)利人絕無善意取得的條件，若抵押權(quán)不消滅或抵押權(quán)人不同意,，即使房屋建成符合轉(zhuǎn)本登記條件,，預(yù)告登記權(quán)利人關(guān)于物權(quán)變動的請求權(quán)亦不得行使（此時可適用物權(quán)法191條）；二是債務(wù)人不清償債務(wù),，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,，預(yù)告登記權(quán)利人可依據(jù)物權(quán)法第191條的規(guī)定行使滌除權(quán),，代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，再行使請求權(quán)取得不動產(chǎn)物權(quán),；三是若抵押人債權(quán)得不到清償,，需拍賣抵押物時，預(yù)告登記請求權(quán)能否對抗對抵押物的處分,，因“在建工程抵押權(quán)登記（應(yīng)包括純土地抵押）在先,，買受人基于商品房預(yù)售合同的請求權(quán)預(yù)告登記在后，則在建工程抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于商品房預(yù)售合同的請求權(quán),，商品房預(yù)售合同請求權(quán)的預(yù)告登記僅能排除其登記之后的物權(quán)變動,，在預(yù)售商品房確定地不能建成（爛尾樓）、或者建成后由于抵押權(quán)行使導(dǎo)致買受人不能取得商品房所有權(quán),，是買受人正常的商業(yè)風(fēng)險,。”②

（二）預(yù)告登記后預(yù)查封能否辦理,？預(yù)查封后能否辦理預(yù)告登記,？

1、預(yù)告登記后預(yù)查封,。預(yù)查封作為人民法院對于未建成不動產(chǎn)的保全措施,，無論其所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系是否理清，法律事實(shí)是否查明,，根據(jù)司法最終原則,，只要人民法院下達(dá)了查封及協(xié)助執(zhí)行裁定，登記機(jī)構(gòu)必須辦理,，且無權(quán)做實(shí)質(zhì)性審查。在實(shí)務(wù)中,，預(yù)購商品房預(yù)告登記后的預(yù)查封按照查封被申請人的不同應(yīng)當(dāng)包括針對預(yù)告登記義務(wù)人即開發(fā)企業(yè)的預(yù)查封和針對預(yù)告登記權(quán)利人即購房人的預(yù)查封,，針對開發(fā)企業(yè)的預(yù)查封措施，盡管該在建不動產(chǎn)已辦理了預(yù)告登記,，但該預(yù)告登記僅能排除對其他針對不動產(chǎn)的處分即物權(quán)的變動行為,，預(yù)查封并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)將來發(fā)生物權(quán)的變動，比如查封申請人有可能在民事案件中敗訴,，執(zhí)行案件中被駁回等,，最終預(yù)查封會被解除。如最終預(yù)查封申請人取得執(zhí)行依據(jù),，預(yù)告登記權(quán)利人亦可通過提出執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行,。另外，預(yù)告登記權(quán)利人亦可發(fā)生合同無效,、解除而導(dǎo)致退房的情況,，使預(yù)告登記歸于消滅措施或注銷預(yù)告登記,，則此時執(zhí)行申請人即可執(zhí)行。

對于預(yù)告登記權(quán)利人的預(yù)查封,，根據(jù)《最高人民法院,、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》 法發(fā)[2004]5號第十五條“對于被執(zhí)行人購買的已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋人民法院可以預(yù)查封,?！保怯洐C(jī)構(gòu)自然應(yīng)當(dāng)予以辦理,。

2,、預(yù)查封后辦理預(yù)告。預(yù)查封設(shè)定在先的,，此時的查封被申請人只能是開發(fā)企業(yè),，人民法院預(yù)查封文書一般是限制不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、抵押等實(shí)質(zhì)處分行為,，而預(yù)告登記僅是物權(quán)變動請求權(quán)的登記,，當(dāng)不在限制之列，況且結(jié)合本文之前的分析,，被預(yù)查封的房屋盡管存在權(quán)利瑕疵,，但其權(quán)利仍屬被申請人，根據(jù)物權(quán)變動的區(qū)分原則,，物權(quán)不能發(fā)生變動并不影響權(quán)利人與購房人簽訂的房屋銷售合同效力,，依據(jù)合法有效的購房合同申請的預(yù)告登記自然有效，之前的預(yù)查封不能阻止預(yù)告登記的辦理,，因查封已經(jīng)登記公示,，購房人愿意購買并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險的系其意思自治的范疇，公法不應(yīng)干涉,，故不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）15.1.4審查要點(diǎn)第5項(xiàng)“不動產(chǎn)被查封的,，不予辦理”值得商榷。

（三）預(yù)告抵押不具有優(yōu)先受償性,，如何保障銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn),？ 

根據(jù)預(yù)告登記法律特性，抵押權(quán)預(yù)告登記并不是抵押權(quán)登記,，不具有優(yōu)先受償性,，實(shí)務(wù)中大多數(shù)法院也不認(rèn)可其優(yōu)先性，這一點(diǎn)已有不少司法判例,，特別是載于《最高人民法院公報》2014年第9期的中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司,、陳思綺保證合同糾紛案認(rèn)定“房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán),，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分,，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)”，具有很強(qiáng)的指導(dǎo),、引導(dǎo)意義,。

由于司法裁判規(guī)則基本否定了抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償性，實(shí)務(wù)中抵押預(yù)告登記權(quán)利人在購房人辦理了抵押預(yù)告登記后即發(fā)放貸款,，為了保證貸款的安全性,，往往要求開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保，并預(yù)存保證金,，開發(fā)商預(yù)售的目的就是盡快回籠資金投入后期的項(xiàng)目建設(shè),，如要求開發(fā)商對已預(yù)售房屋提供保證金則失去了預(yù)售制度的意義。如何能既讓購房人按揭貸款,，也讓銀行的債權(quán)有所保障,，同時也不至于讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)較大的資金壓力，筆者根據(jù)本文對相關(guān)制度的分析,，提供以下思路：可在購房人和銀行辦理抵押預(yù)告登記后,，由開發(fā)商以購房人所購房屋向銀行辦理在建工程抵押，擔(dān)保的主債權(quán)為購房人的購房貸款,。也就是說,，此時在建工程抵押的抵押權(quán)人為銀行，借款人為購房人,，抵押人為開發(fā)商,，主債權(quán)合同就是購房人的購房借款合同，另需特別說明的是,，此時的在建工程抵押是在預(yù)告登記后設(shè)立,，根據(jù)物權(quán)法二十條的規(guī)定，須預(yù)告登記權(quán)利人即購房人同意,，故辦理此類在建工程抵押需由預(yù)告登記權(quán)利人即購房人出具同意的意見,。在房屋建成具備本登記條件的，可由購房人轉(zhuǎn)本登記后向銀行設(shè)定現(xiàn)房抵押,，替換開發(fā)商之前設(shè)立的在建工程抵押。

①引自：佘瓊圣 預(yù)告登記制度：啟示與探討——與姜強(qiáng)法官探討

 ②引自：姜  強(qiáng) 預(yù)告登記制度的幾個重要法律實(shí)務(wù)問題（全文之二及2015年典型案例梳理）

十堰市不動產(chǎn)登記中心 胡錦秋

2016年12月27日