作者：朱芮樂

筆者最近接觸幾起因按揭貸款買房導(dǎo)致的金融借款合同糾紛案件，因此引發(fā)了筆者對(duì)已進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)的思考,。本文僅分析購房人只辦理商品房買賣合同備案（即買賣合同預(yù)告登記）,、尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，因此導(dǎo)致該階段銀行等機(jī)構(gòu)只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記,，但因購房人涉及其他案件致使房屋在轉(zhuǎn)移登記前被法院預(yù)查封的情形,。

一、基本案情

購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同購買房屋,，購房人向開發(fā)商支付一定比例的首付款后,，剩余購房款由購房人向銀行申請(qǐng)貸款支付，在付清全部購房款后購房人方可辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書,。因從購房人申請(qǐng)貸款至銀行同意放貸有一個(gè)過程,，為保護(hù)購房人的權(quán)利，在購房人與開發(fā)商簽訂合同并支付首付款后,，購房人與開發(fā)商在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了商品房買賣預(yù)告登記,。同時(shí)，銀行在接受購房人的貸款申請(qǐng)后,，至遲在放款之前會(huì)要求購房人與銀行在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理商品房抵押權(quán)預(yù)告登記,；在抵押權(quán)預(yù)告登記辦理完成之后，銀行即將貸款支付至開發(fā)商賬戶,，且借款合同中一般會(huì)要求開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任,，即在房屋他項(xiàng)權(quán)利證書辦理完畢之前由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。貸款發(fā)放后,，購房人未及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,，且其又因涉及其他案件導(dǎo)致該房屋被法院預(yù)查封,，后購房人不按時(shí)償還銀行貸款，導(dǎo)致銀行起訴提前收回貸款,，并要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任,，同時(shí)銀行要求對(duì)已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋享有優(yōu)先受償權(quán),。

因上述購房人大部分涉訴較多且財(cái)產(chǎn)較少,，因此確認(rèn)銀行是否對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)顯得尤為重要。筆者在接觸到該類型的案件后,，查詢?nèi)珖?guó)各級(jí)法院對(duì)類似案件的判決文書,，發(fā)現(xiàn)法院對(duì)該類案件的判決結(jié)果有兩種，一種是判決銀行對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán),，另一種是判決銀行對(duì)涉案房屋不享有優(yōu)先受償權(quán),。

二,、判決支持優(yōu)先受償權(quán)的理由

判決認(rèn)可優(yōu)先受償權(quán)的理由大致有兩類：一類是對(duì)抵押權(quán)與抵押權(quán)預(yù)告登記不做區(qū)分,，認(rèn)為辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，則抵押權(quán)成立,，銀行享有優(yōu)先受償權(quán),。另一類是對(duì)抵押權(quán)與抵押權(quán)預(yù)告登記作出明確區(qū)分，認(rèn)為根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款之規(guī)定：'當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力',，抵押權(quán)預(yù)告登記制度旨在保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn),，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分,。故抵押權(quán)預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施,，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：'……建筑物抵押的,，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立',。故抵押權(quán)預(yù)告登記并非正式物權(quán)登記,，抵押權(quán)并未設(shè)立。但購房人抵押的房屋已經(jīng)辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記,，且開發(fā)商已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)初始登記,，具備辦理登記至購房人名下以及抵押登記等物權(quán)登記條件,，未能辦理正式抵押登記并非由銀行的原因造成。購房人怠于辦理以致抵押登記未完成,，已違反抵押合同約定,，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。涉案房屋符合折價(jià),、拍賣,、變賣等能流通條件，應(yīng)賦予銀行對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán),，以維護(hù)按揭市場(chǎng)的金融秩序,。

三,、判決不支持優(yōu)先受償權(quán)的理由

判決不認(rèn)可優(yōu)先受償權(quán)的理由有：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款之規(guī)定,，抵押權(quán)預(yù)告登記制度旨在保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán),，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分,。故抵押權(quán)預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力,?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：'……建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立',。故抵押權(quán)預(yù)告登記并非正式物權(quán)登記，抵押權(quán)并未設(shè)立,。購房人用于抵押的房屋辦理的是商品房抵押權(quán)預(yù)告登記,，并非正式的抵押權(quán)登記，抵押權(quán)并未設(shè)立,，因此銀行對(duì)購房人抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋不享有優(yōu)先受償權(quán),。

筆者贊同判決支持優(yōu)先受償權(quán)的第二種理由：即抵押權(quán)預(yù)告登記并非正式物權(quán)登記，抵押權(quán)并未成立,，但從維護(hù)按揭市場(chǎng)的金融秩序,、維護(hù)購房人的債權(quán)人利益及維護(hù)國(guó)有財(cái)產(chǎn)權(quán)益等方面考慮，如涉案房屋符合折價(jià),、拍賣,、變賣等能流通條件的，應(yīng)賦予銀行對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán),。具體分析如下：

四、不認(rèn)可優(yōu)先受償權(quán)面臨的困境

（一）對(duì)按揭市場(chǎng)的金融秩序形成不利影響

按揭貸款的產(chǎn)生背景為：由于房屋價(jià)值大，而購房人一次籌足購房的款項(xiàng)是有困難的,。如果所有的購房人都要等到購房款齊備后再買房,，可能需要十幾年甚至幾十年，且在這漫長(zhǎng)的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用,。因此出現(xiàn)了按揭貸款這一制度,。對(duì)購房人來說，由于金融機(jī)構(gòu)的參與,，銀行向購房人發(fā)放貸款,，使購房人得以提前獲得住房。對(duì)開發(fā)商來說,，銀行向購房人發(fā)放貸款,，使購房人提前買房,，有利于開發(fā)商匯攏資金進(jìn)行周轉(zhuǎn),，以獲得更多的利潤(rùn)。對(duì)銀行來說,，如果直接向開發(fā)商發(fā)放貸款,，開發(fā)商用貸款來建造的房屋并不能保證很快地全部銷售出去，這勢(shì)必影響開發(fā)商的還貸能力,；而如果直接向購房人發(fā)放貸款,，購房人將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房人的貸款額要低于房?jī)r(jià),，購房人自己還要投入一筆資金用以購買房屋,，又由于購房人在獲取貸款時(shí)以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性能得到充分的保證,。

因此按揭貸款,，對(duì)于購房人、開發(fā)商和銀行都是有利的,，而且促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮,，所以近年來比較流行，但按揭貸款與抵押貸款不完全相同,，對(duì)按揭較為貼切的解釋是向購房人提供的購房抵押貸款,，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭,。因此,，銀行對(duì)按揭貸款購買的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)是設(shè)計(jì)該種制度的應(yīng)有之義，現(xiàn)在如通過判決的形式確定銀行對(duì)按揭貸款購買的房屋不享有優(yōu)先受償權(quán),，則勢(shì)必會(huì)提高銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn),，會(huì)阻礙銀行放貸的意愿，對(duì)按揭市場(chǎng)的金融秩序產(chǎn)生不利影響,，對(duì)這種三方共贏的制度形成嚴(yán)重打擊,。

（二）對(duì)購房人的債權(quán)人的利益產(chǎn)生不利影響

在購房人僅辦理商品房預(yù)告登記的情況下,，其債權(quán)人起訴后法院采取的訴訟保全或者執(zhí)行措施顯示在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的狀態(tài)是'預(yù)查封'，而非正式的查封登記,。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。在購房人僅辦理商品房買賣預(yù)告登記的情況下,，其是預(yù)告登記的權(quán)利人,，而非房屋的所有權(quán)人，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán),，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分,，買賣預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力,。因此,，如認(rèn)為購房人因其不享有涉案房屋的所有權(quán)而對(duì)房屋不能進(jìn)行處分，則法院的預(yù)查封也是不能對(duì)涉案房屋進(jìn)行處分的,。但在司法實(shí)踐中,，法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)常對(duì)此類房屋采取折價(jià)、拍賣,、變賣等處分措施轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán),，不過在這過程中需要開發(fā)商的配合，這也證明購房人不是涉案房屋的所有權(quán)人,。因?yàn)?，如果購房人已?jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，法院在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)顯示的執(zhí)行措施是查封,，且處分房屋后辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)并不需要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之外的第三方的配合,。

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定,，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。因此，銀行作為抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人,，如不認(rèn)定其享有優(yōu)先受償權(quán),，則當(dāng)法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)查封的房屋進(jìn)行處分時(shí)其可以向相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)提出書面異議，不同意對(duì)涉案房屋轉(zhuǎn)移所有權(quán),，在此種情況下,，執(zhí)行法院是否能處分該房屋？如果答案是能,，則會(huì)置執(zhí)行法院作為執(zhí)法機(jī)構(gòu),，但是卻不依法辦事的尷尬境地。如果答案是不能,，則會(huì)造成一種僵局,，即誰也無法處分涉案房屋，不僅損害銀行利益,，也損害購房人的其他債權(quán)人的利益,。

（三）對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)可能會(huì)造成損害

前文所述的按揭貸款為商業(yè)貸款，即是否發(fā)放貸款資金由銀行進(jìn)行審核,，如不能收回貸款則風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān),。還有一類購房貸款為公積金貸款，即是否發(fā)放貸款資金由住房公積金管理中心審批,，且住房公積金貸款不能收回的風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。而住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位,?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》中規(guī)定：申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保,。在實(shí)踐中,，前述擔(dān)保一般以購房人貸款購買的房屋做抵押擔(dān)保。而使用住房公積金貸款的房屋也會(huì)遭遇跟商業(yè)貸款方式購房一樣的風(fēng)險(xiǎn),，在購房人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下,，如認(rèn)為住房公積金管理中心對(duì)涉案房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)，則很可能會(huì)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)造成損害,。如涉案房屋的開發(fā)商是政府,，則不認(rèn)定優(yōu)先受償權(quán)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的損害更大。

綜上,，筆者認(rèn)為房屋設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記,，雖根據(jù)物權(quán)法定原則抵押權(quán)未設(shè)立，但是從維護(hù)按揭市場(chǎng)的金融秩序,、維護(hù)購房人的債權(quán)人利益及維護(hù)國(guó)有財(cái)產(chǎn)權(quán)益等方面考慮,，賦予銀行或住房公積金管理中心對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)更能保障公平，更能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更能定紛止?fàn)帯?/p>

參考資料

1,、百度百科：https://baike.baidu.com/item/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E8%B4%B7%E6%AC%BE,。

2、哈爾濱銀行股份有限公司牡丹江分行與李鳳文,、王麗紅,、牡丹江市佳隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛一案一審民事判決書，案號(hào)為：（2017）黑1002民初1437號(hào),。

3,、中國(guó)銀行股份有限公司牡丹江分行與柴德金、王春萍,、第三人牡丹江市城市投資集團(tuán)有限公司借款合同糾紛一審民事判決書,，案號(hào)為：（2017）黑1002民初690號(hào)。