出賣(mài)人主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣(mài)人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件？換言之,，出賣(mài)人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民,，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定,？
從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看，多數(shù)法院認(rèn)為,，合同無(wú)效為自始無(wú)效,，出賣(mài)人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行В词钩鲑u(mài)人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。若起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會(huì)支持出賣(mài)人的訴求,，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無(wú)效,。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為,，出賣(mài)人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,，即便買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,。
3,、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力
出賣(mài)人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買(mǎi)受人，第一手買(mǎi)受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買(mǎi)受人,，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)受人,，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣(mài)人起訴主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí),，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,？
從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看，多數(shù)法院認(rèn)為,，若第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，且起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與特定的身份相聯(lián)系,，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同,。反之,，第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員,，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之,，只要最終一手買(mǎi)房人為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，那么前面多手的連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同均有效，無(wú)論其對(duì)應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,。
4,、主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
北京地區(qū)法院認(rèn)為，合同無(wú)效系自始無(wú)效,，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性,。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制,。但合同無(wú)效后,，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求,，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制,。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無(wú)效后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條明確“在確定合同無(wú)效后的損失承擔(dān)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò),，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡,。”
值得關(guān)注的是,，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2015年4月征求意見(jiàn)稿）第35條明確“合同無(wú)效后,，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)銀行貸款利息。買(mǎi)受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建,，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本,。”
具體到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的場(chǎng)合,，通常出賣(mài)人起訴要求確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，若買(mǎi)受人沒(méi)有提出反訴,，合同無(wú)效情形下，北京地區(qū)法院通常會(huì)向雙方當(dāng)事人釋明是否一并處理合同無(wú)效的法律后果,。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果具體包括以下幾方面：
（一）返還財(cái)產(chǎn)
通常情況下,，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人取得的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)返還給買(mǎi)受人（一般不支持利息損失）,。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣(mài)人,，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書(shū),。
（二）損害賠償
1,、合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)
北京地區(qū)法院通常認(rèn)定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò),。出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍,，且其在出賣(mài)房屋后又以違法出賣(mài)房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任（一般為70%）,。買(mǎi)受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，仍然購(gòu)買(mǎi)房屋,，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)次要責(zé)任（一般為30%）,。
2.損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（2006年9月14日）明確規(guī)定：“在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地增值或拆遷,、補(bǔ)償所獲得的利益,，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益,，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成的利益失衡,；對(duì)買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的,，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償,；買(mǎi)受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)予以妥善安置,?！薄侗本┦懈呒?jí)人民法院民一庭關(guān)于房山法院請(qǐng)示農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》明確“對(duì)買(mǎi)受人因合同無(wú)效所致之信賴(lài)?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償,，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通,、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展,、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量,。”現(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實(shí)務(wù),，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)損害賠償?shù)姆秶鷨?wèn)題,，具體說(shuō)明如下：
（1）信賴(lài)?yán)鎿p失賠償,。合同無(wú)效場(chǎng)合的損害賠償責(zé)任，性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任,，原則上以賠償信賴(lài)?yán)鎿p失為限,。北京地區(qū)法院一般支持買(mǎi)受人主張的信賴(lài)?yán)鎿p失賠償，并全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益,，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估報(bào)告及現(xiàn)有證據(jù),，酌情予以確定,。
（2）添附價(jià)值損失賠償。買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了新建,、翻建,、擴(kuò)建或者裝飾裝修的，合同無(wú)效后,，出賣(mài)人應(yīng)對(duì)買(mǎi)受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償,。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋,、裝修,、設(shè)備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的70%。通常情況下,，對(duì)于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋,，可以對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一并做出處理；而對(duì)于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋,，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)可暫不予處理,，待日后拆遷時(shí)，再由當(dāng)事人另行解決,。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序,，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境,、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化,，土地價(jià)值,、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋,、裝修和附屬設(shè)施重置成新價(jià),、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定的，也有法院支持當(dāng)事人主張區(qū)位補(bǔ)償價(jià),。
“有恒產(chǎn)者有恒心”,，住房問(wèn)題是現(xiàn)階段最大的民生問(wèn)題,。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)其實(shí)是土地問(wèn)題,，如何發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用值得我們深入思考,。