今天我來談?wù)劷拥貧?span>,，切實(shí)可行的投資房產(chǎn)的一些常識(shí),，自己的心得體會(huì)，和大家分享,。

我的掙錢方法主要是投資房子和股票,。

我不拿政府的福利補(bǔ)助，也不拿政府養(yǎng)老金,，一個(gè)單干戶,，不富有，僅僅經(jīng)濟(jì)獨(dú)立吧,，不過很享受我的自由自在的生活,。

如果你們是有點(diǎn)小資金的普通人，那么我就找對(duì)人了,。

所謂的小資金,，包括2/3萬英鎊吧，當(dāng)然10萬,，20萬英鎊,，在倫敦，也是小資金,。

由于英國的人口增長快速,，政府和私營房產(chǎn)發(fā)展商每年建設(shè)的新房遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口的增長。

2007-2008年,，英國建造了215000套房子,，之后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重影響，2012-2013,，只建造了133000 套房子,。

2016-2017年建造房子略有增加。

但是根據(jù)這幾天的有關(guān)報(bào)道,，每年需要30萬套新房子,。

所以每年房子短缺量是十幾萬套！

而人口的增長驚人,，近幾年來,，每年進(jìn)來的新移民是25萬-37萬左右！

2017年3月的移民統(tǒng)計(jì)數(shù)字是246000人,。

上個(gè)月,，英國最大的房子貸款銀行Halifax哈利發(fā)克斯報(bào)告，英國平均房價(jià)已經(jīng)達(dá)到￡222293，并且指出由于房子嚴(yán)重的短缺,，推動(dòng)了房價(jià)持續(xù)上漲,。（地區(qū)不同，房價(jià)漲跌不同,，倫敦有些地區(qū)是下跌的,。）

Halifax統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年七月份有100000多人買房,，超過去年同期,。

英國首相梅，昨天宣稱政府要投入￡20億英鎊,，增加建造平價(jià)房子,，為年輕人購房提供條件。

但是專業(yè)人士批評(píng),，這些錢只夠建造25000套,。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

而正因?yàn)橛行枰?span>,，供不應(yīng)求,，就有投資的機(jī)會(huì)。

盡管英國政府的政策這幾年有所變化,，增加了房子印花稅,。

附上房子印花稅稅率表：

2016年4月1日開始，執(zhí)行新的房產(chǎn)印花稅率,。

￡125000-125000以下,， 免稅

￡125001-250000，2%

￡250001- 925000,，5%

￡925001- 1.5 million , 10%

超過￡1.5 million, 12%,。

目前英國房地產(chǎn)市場還是穩(wěn)定的，沒有大起大落,，倫敦和全國都存在著盈利的空間。

這是一條切實(shí)可行的掙錢的途徑,。只要觀念對(duì)頭,，選擇對(duì)頭，執(zhí)行對(duì)頭,，一般來說,，沒有什么大風(fēng)險(xiǎn)。

所以在英國做房地產(chǎn)的人太多太多了,，人人可以做,。

這種買房投資叫作“Buy to Let “ 。（買房出租）

以小博大,，有好幾種方式,。

1,，買樓花，首期只付10%,，你買的房子要過二年才能建造成,，那么在這二年過程中，房價(jià)漲了10%-15%,， 甚至20%（以前發(fā)生過）,，你可以賣掉套現(xiàn)。

你賣的是你的購房合同,。

你可以只買一套,，也可以去買10套，20套,。

以前,，倫敦東頭有個(gè)黑人小伙子，他沒錢,，回非洲去借錢和集資,，回來倫敦買樓花，幾十套地買,，2/3年后就很有成績了,。

前幾年，倫敦東頭,，比較遠(yuǎn)一點(diǎn)的地段,，一套二房一廳的新房子，只是16萬英鎊左右,。

16萬的房子印花稅只有2%,，很低的。

但是,，你必須很清楚地知道,，在二年之內(nèi)，如果你沒有賣掉手中的樓花,，那么房子建成之日,，交房時(shí)，你必須付房子的全款,。

或者你已經(jīng)拿到了房貸,，可以去付掉房款。

近幾年,，英國政府對(duì)這種炒作樓花的行為釆取了措施,。

英國的建房發(fā)展商，在購房合同中，明文規(guī)定,，不允許買房者炒作樓花,，等到房子建成，你得付全款,，房子過戶后,，6個(gè)月之后，你才可以自由賣掉,。,。。

但是仍然存在著幾個(gè)小的房子發(fā)展商,，允許客戶炒樓花,。

所以如果你只有2萬英鎊也可以去做的。

你可以上網(wǎng)去查尋資料,。

但是要記得,，如果在等待過程中，你賣不出去,，房子過戶時(shí),，你是必須去付全款的。

或者你得去借房貸,。

而房貸是有許多條件的,。

簽訂購樓花合同時(shí)，一定仔細(xì)看清楚每一條款,。

2,，去房地產(chǎn)拍賣會(huì)上買房買地。

這些房地產(chǎn)的主人有種種原因,，必須立即賣掉房子或者土地,。

許多房子，由于破舊衰敗,，于是價(jià)格低廉,。

如果你看到合適的房子，你可以當(dāng)場競拍,。（事先一定去看過此房,。）

當(dāng)你競拍成功，當(dāng)場簽約,，馬上要付10%的定金。

在30天之內(nèi),，你必須付清全款,，過戶。

否則你的定金沒收。

在拍賣會(huì)現(xiàn)場的外面前廳里,，擺了好幾個(gè)桌子,，全是借貸公司，坐等人去借高利貸,，保證你馬上就能借到錢,。

3，尋找“ 3D ”的房子,。

Debt , 欠債的,，急需還貸。

Divorce ,，正在離婚的或者剛剛離婚的,，急等分割財(cái)產(chǎn)。

Dead,，有人死亡之后,，子女們急等劃分財(cái)產(chǎn)。

或者老人急需賣房,，搬到養(yǎng)老院的（英國養(yǎng)老院很貴的,。）

我曾經(jīng)撞到這么一個(gè)機(jī)會(huì)，很幸運(yùn),。

大倫敦有6個(gè)區(qū),，有些地區(qū)的房價(jià)仍然比較低。

英國有些地區(qū)房價(jià)比較低的,，也有投資價(jià)值,。

資金少，就用地點(diǎn)或者面積換機(jī)會(huì),。

只要你用心尋找,，就能找到。

XXXXXXXXXXXXXXXXX

有個(gè)英國人對(duì)我說：“ When you buy, you make money . “ 

“當(dāng)你買的時(shí)候,，你就掙到錢了,。”

我很欣賞這句話，這句話是金科玉律,。

這是一個(gè)成功的秘訣,。

會(huì)買的人，就是會(huì)掙錢的人,。

只要你買到了低價(jià)的好東西,，無論是什么，古董,，房子,，股票,，二手車，等等,，只要比市場價(jià)格低,，你的成功一大半已經(jīng)在手中了。

如果你是有心人,，你得認(rèn)認(rèn)真真地做好家庭功課,，衡量你的經(jīng)濟(jì)能力，你的工資,，你的存款,，貸款的可能性，拿什么樣的利率,？多少利率,？還貨款的計(jì)劃，還有很重要的Plan B , 應(yīng)急預(yù)案,，備用方案,。

這樣，你就能確定“我要買的是多少價(jià)位的房子（作為投資的）”,。

然后尋找什么地區(qū)和什么類型房子,。

1，離地鐵站近一點(diǎn),。

2,，犯罪率低的。

3,，附近有好學(xué)校的,。

4，以前幾十年期間,，政府建造的廉價(jià)高樓公房,，最好不要買。

但是有些好地段的過去的低層公房也很值得投資了,。

五層樓的低層公寓房可以拿到銀行貸款,。高樓的公房拿不到銀行貸款的。

5, 買房之前,，多去看幾次,，不同的時(shí)間段去，晚上一定要去看看,，主要考察環(huán)境,，鄰居等等。

尋找房子是一個(gè)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情,，也可能要化費(fèi)一個(gè)月二個(gè)月,，甚至三個(gè)月,，才能找到合適的房子（這是用來投資的,。）

要仔細(xì)詢問和檢查水電煤氣煱爐等等情況,，以前的裝修歷史。

決定買的時(shí)候,，要付款找專業(yè)公司來檢查,。

再重復(fù)說一遍，地點(diǎn)很重要,。

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

我的選擇

1,，我從來不去選擇倫敦東頭，河岸南邊新造的高樓大廈,。

這些漂亮的現(xiàn)代化的鋼筋水泥和玻璃大廈,，看上去大同小異。

北京有,，上海有,，香港有。,。,。

對(duì)于我，沒有吸引力,。

（尤其價(jià)格,。）

但是我在游覽時(shí)會(huì)由衷地欣喜，贊嘆,，倫敦高樓大廈很美啊,，很現(xiàn)代化啊，哈哈,。我欣賞,，我不買。

2,，我尋找有歷史內(nèi)涵的英國老房子,，只有英國才有的那么個(gè)味道。

倫敦是有1000年歷史的老城,，我們可以看到Tudor式的房子（都鐸王朝）,，喬治國王時(shí)代，維克多利亞女王時(shí)代,，愛德華七世國王時(shí)代的各種各樣不同風(fēng)格的房子,。

見圖，都鐸王朝式的房子

它們的設(shè)計(jì)風(fēng)格不同,，但是基本上都是外觀厚實(shí)講究,，里面是

窗戶大,，房頂高，大壁爐,，雕花壁線,。。,。

處處是可以觸碰到的歷史遺留的痕跡,。。,。

這些都是有故事的老房子,，默默地守護(hù)著已經(jīng)塵封的久遠(yuǎn)的過去。

見圖,，喬治國王時(shí)代的房子,。英國喬治時(shí)代，有三個(gè)國王,，1714--1837,。

許多房子里往往保留著原來的木制的上下拉的窗戶，壁爐仍然可以生火取暖,，煙囪仍然通暢,。。,。想想它們已經(jīng)存在一二百年了,。

我的公寓就是維克多利亞女王時(shí)代的。

見圖,，維克多利亞女王時(shí)代的房子,，她在位的時(shí)間長，房子風(fēng)格比較多,，但是紅磚房子是典型,。

順便說一句，英國人不用鐵欄桿把窗戶封上,，也不用鋼制防盜門的,。

英國人很會(huì)保護(hù)歷史遺跡，也很會(huì)改造歷史上民用的老房子,。

順便說一句,，我是跟英國人學(xué)的。

至于你要尋找整憧房子帶花園,，還是公寓,，這就是各人的選擇了，取決于你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和觀念了,。

3,，尋找舊房改造,，這是我的盈利模式。

裝修新廚房新浴室,。

如果可能,，增加一個(gè)廁所和淋浴間。

可以在客廳裝修開放式的廚房,，省下廚房的面積,，增添一個(gè)小房間。

在各個(gè)地方增加儲(chǔ)存空間（也許在走道的上方,，也許在客廳增添墻壁書架，也許在臥室增加更多的壁柜,。,。。）

這些裝修改造工作,，我都做過,。

  英國老房子太多了，改建和裝修,，多多少少都能盈利,。

4，如果買到帶后花園的公寓,，就可以擴(kuò)建10-12平方米面積的房間,，這又是一個(gè)盈利方法。

如果是增建平房,，面積又不大,，區(qū)政府是同意的。

我以前做過這樣的擴(kuò)建,。

5,，尋找有永久權(quán)的，或者分享永久權(quán)的房子,，或者至少有120年使用權(quán)的房子（可以續(xù)買年限的）,。

永久權(quán)是子孫萬代可以繼承下去的。

保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是人類文明社會(huì)的第一至關(guān)要緊的原則,，這是很重要的法律內(nèi)容,。

凡是取消這一條的社會(huì)。,。,。不提也罷。

英國法律規(guī)定,，我們有權(quán)利續(xù)買房子的使用年限,。

我在幾年之前,，為我的住房買了999年的使用權(quán)（永久權(quán)，那是無限的,。）

很重要的一點(diǎn),，永久權(quán)的房子，屬于你自己,，沒有房屋管理費(fèi),。

你自己管理所有的一切問題。

分享永久權(quán),，例如一幢永久權(quán)房子里有3戶人家,，沒有房子管理費(fèi)。

如果這幢房子外面或者房頂需要修理,，三戶人家分?jǐn)傎M(fèi)用,。

但是他們也可以雇用專業(yè)房產(chǎn)管理公司來管理，三戶人家都要付費(fèi),。

倫敦的房子管理費(fèi)用很貴的,，并且年年上漲。

作為Buy to let 的房子投資者,，你是要加以考慮的,。

所以我總是尋找永久權(quán)的房子，無論自己住還是投資,。

見圖,，以前都是英國貴族和富人的大房子，現(xiàn)在改建為一套一套的公寓了,。

6, 如果買整幢房子（二層或者三層樓）,，可以改建為二套或者三套公寓，每套有獨(dú)立廚房浴室,。

英國很流行單身人士的studio 單間公寓,。

我的第一次買房是帶花園的二層樓的大房子，我把它改建為上下二套flat,，樓下還加建了一個(gè)很美的玻璃暖房（喝下午茶的茶室）,。

總之一句話，凡此種種,，都是為了一個(gè)目的 — 增加你投資的房子的價(jià)值,。

7，你要會(huì)做房子改建和裝修的預(yù)祘,，精打細(xì)算,，控制成本，要裝修得又美觀又實(shí)在。

我是吃了不少苦頭的,，其中的經(jīng)歷仍舊歷歷在目,，記憶猶新。

最后一步,，就是尋找時(shí)機(jī)賣出去,。

這也有很多竅門的。

不過賣不掉,，就出租,，收租金也不錯(cuò)。

我就不在此一一細(xì)說了,。

投資房子,，要根據(jù)各人的財(cái)力，選擇地方很重要,。

依我看來,，現(xiàn)在的形勢已經(jīng)改變了，脫歐談判正在進(jìn)行中,，存在許多不確定的因素。

倫敦市中心,，房價(jià)的優(yōu)勢不大了,，去年和今年房價(jià)普遍下跌一些。

但是仍舊是很貴的,。

在 Chelsea,，房子（flat )都是100萬200萬英鎊以上。

當(dāng)然你有足夠的資金,，可以趁低吸納,，將來仍然會(huì)上升。

而倫敦2/3區(qū)可以投資,，甚至4/5區(qū)的一些地方,，也有很多投資的機(jī)會(huì)的。

倫敦房價(jià)高,，你的資金少,，就跳出倫敦，去尋找有潛力的地方,。

只要你買得巧,，買得好，完全可以掙到第一桶金,。

我的幾個(gè)朋友都是做房子投資的,，經(jīng)過7-8年的努力，都是百萬英鎊級(jí)別的富人了。

你也能做到,，10年實(shí)現(xiàn)你的財(cái)務(wù)自由,。