很多人買(mǎi)房時(shí)出于種種原因喜歡把自己的未成年子女列為買(mǎi)房人，產(chǎn)證上也就有了未成年人的名字,。這在法律上應(yīng)當(dāng)視作對(duì)未成年子女的贈(zèng)與，未成年子女因此而享有了一定份額的房屋產(chǎn)權(quán)。在出售該產(chǎn)證上有未成年子女名字的房產(chǎn)時(shí)需要注意很多事項(xiàng),。

一、需要法定代理人的代理

《民法通則》第十二條規(guī)定：“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,，可以進(jìn)行與他的年齡,、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理,，或者征得他的法定代理人的同意,。不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng),。” 出售房屋是非常重大的民事法律行為,，未成年人（無(wú)論是無(wú)民事行為能力人還是限制民事行為能力人）都不得單獨(dú)行使，一般都需要法定代理人的代理或同意,。

《民法通則》第十四條規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人,、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人,。” 簡(jiǎn)單地講，未成年人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人,?！睹穹ㄍ▌t》第十六條第一款規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。”因此,，未成年人的父母是他的法定代理人,。未成年人的父母以未成年人的名義對(duì)外簽署的合同由未成年人承擔(dān)民事責(zé)任——法律后果由未成年人承擔(dān)。

監(jiān)護(hù)權(quán)屬于親權(quán)的范疇,，不因離婚而發(fā)生變更,。父母約定某一方離婚后不再享有監(jiān)護(hù)權(quán)的約定是無(wú)效的，不管法院判決哪一方撫養(yǎng)孩子（或者孩子跟隨哪一方生活）,，父母雙方都享有孩子的監(jiān)護(hù)權(quán),。根據(jù)法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人是法定代理人,。因此,，離婚的父母都享有孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)和法定代理權(quán)。從這個(gè)角度講,，出售有未成年人名字的房產(chǎn)時(shí)最好是未成年人的父母均簽字,。但是，司法實(shí)踐中,，往往只要有父母的一方代簽字就能夠確認(rèn)協(xié)議的效力,。鑒于對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有明確的法律規(guī)定，因此如果賣(mài)房人中有未成年人且只有未成年人的父親或母親代簽字,，買(mǎi)房人有權(quán)催告另外一位法定代理人代簽字,，否則就可以撤銷(xiāo)合同?！尽逗贤ā返谒氖邨l規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同,，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效,，但純獲利益的合同或者與其年齡,、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同,，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn),。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的,，視為拒絕追認(rèn),。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利,。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出,。”】因?yàn)榉慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是重大的交易行為,，所涉金額很大，未成年人的一位法定代理人未簽字,，該合同的效力就可能有問(wèn)題，就對(duì)買(mǎi)房人的利益造成巨大的威脅,，買(mǎi)房人為了防范風(fēng)險(xiǎn)有權(quán)催告未成年人的另外一位法定代理人追認(rèn)（代簽字）,，如其拒絕代簽字或通過(guò)其他方式追認(rèn)，則買(mǎi)房人有權(quán)撤銷(xiāo)該合同,。

 注：《民通意見(jiàn)》第21條規(guī)定了取消監(jiān)護(hù)權(quán)的情形【夫妻離婚后,，與子女共同生活的一方無(wú)權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)，但是,，未與該子女共同生活的一方,，對(duì)該子女有犯罪行為、虐待行為或者對(duì)該子女明顯不利的,，人民法院認(rèn)為可以取消的除外,。】，《關(guān)于依法處理監(jiān)護(hù)人侵害未成年人權(quán)益行為若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第35條規(guī)定了撤銷(xiāo)監(jiān)護(hù)資格的情形【被申請(qǐng)人有下列情形之一的,，人民法院可以判決撤銷(xiāo)其監(jiān)護(hù)人資格：（一）性侵害,、出賣(mài)、遺棄,、虐待,、暴力傷害未成年人，嚴(yán)重?fù)p害未成年人身心健康的,；（二）將未成年人置于無(wú)人監(jiān)管和照看的狀態(tài),，導(dǎo)致未成年人面臨死亡或者嚴(yán)重傷害危險(xiǎn)，經(jīng)教育不改的,；（三）拒不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)長(zhǎng)達(dá)六個(gè)月以上,，導(dǎo)致未成年人流離失所或者生活無(wú)著的；（四）有吸毒,、賭博,、長(zhǎng)期酗酒等惡習(xí)無(wú)法正確履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者因服刑等原因無(wú)法履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，且拒絕將監(jiān)護(hù)職責(zé)部分或者全部委托給他人,，致使未成年人處于困境或者危險(xiǎn)狀態(tài)的,；（五）脅迫、誘騙,、利用未成年人乞討,，經(jīng)公安機(jī)關(guān)和未成年人救助保護(hù)機(jī)構(gòu)等部門(mén)三次以上批評(píng)教育拒不改正，嚴(yán)重影響未成年人正常生活和學(xué)習(xí)的,；（六）教唆,、利用未成年人實(shí)施違法犯罪行為,，情節(jié)惡劣的；（七）有其他嚴(yán)重侵害未成年人合法權(quán)益行為的,。】,。

二、出售未成年人的房產(chǎn)份額需為未成年人的利益

《民法通則》第十八條第一款規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé),，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身,、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),。” 該強(qiáng)制性規(guī)定旨在保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，監(jiān)護(hù)人違反該規(guī)定出售房產(chǎn)的合同應(yīng)屬無(wú)效,。因此，關(guān)鍵就是要看監(jiān)護(hù)人（父母）出售子女的房產(chǎn)是否“為被監(jiān)護(hù)人的利益”,。從現(xiàn)在的司法判例來(lái)看,，如果未成年人的監(jiān)護(hù)人將未成年人的房產(chǎn)賣(mài)掉，未成年人不可以?xún)H僅據(jù)此主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，也不能僅僅以房屋可以“安身立命”而賣(mài)房所得價(jià)款容易流失或貶值,，或者房?jī)r(jià)在上漲為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而要舉證證明監(jiān)護(hù)人出售其房屋不是為了其利益,，或者存在（與買(mǎi)房人）惡意串通損害其利益,，或者存在其他的違反法律行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的事由。

三,、一些細(xì)節(jié)上的事項(xiàng)

除了上面的一些原則性的注意事項(xiàng)外,，一些細(xì)節(jié)上的事項(xiàng)也需注意。如,，房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的名字就要寫(xiě)幾個(gè)人的名字,，尤其需要注意的是未成年人的名字也要寫(xiě)在賣(mài)房人（甲方）處。簽字時(shí)要寫(xiě)上某某代某某,。

附甲與乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2010年1月19日,，乙作為甲方、甲作為乙方簽訂《協(xié)議書(shū)》,，約定“一,、上海市某鎮(zhèn)某路某弄某號(hào)601室現(xiàn)產(chǎn)權(quán)出售合同上的名字為乙，但該房購(gòu)房費(fèi)已由甲代為支付,，滿(mǎn)五年后將到房地產(chǎn)交易中心將產(chǎn)權(quán)變更為甲所有,。二、五年后過(guò)戶(hù)的契稅將由乙方甲承擔(dān)交納,，甲方一律無(wú)關(guān),。三,、現(xiàn)有的預(yù)售合同、發(fā)票依據(jù)存根和房屋鑰匙等將由乙方甲保管,，丟失自負(fù),。……九,、違約條款：1,、按房產(chǎn)證上的交易日不將此房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，五年期滿(mǎn)后,，甲方按照該房的現(xiàn)行市價(jià)作為違約金在五年期滿(mǎn)后3個(gè)月內(nèi)全部支付給乙方。2,、如乙方違約,，五年期滿(mǎn)后拒絕接受該房產(chǎn)權(quán)，則乙方放棄追討已支付的購(gòu)房款,?！钡取Ｍ?，甲通過(guò)中國(guó)工商銀行向乙名下帳戶(hù)支付人民幣18萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣),，并由戊、乙出具收條,。之后,，上海市某鎮(zhèn)某路某弄某號(hào)601室房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）交由甲使用至今。 原審另查明,，乙與丁原系夫妻,，系丙的父母，雙方于2005年9月5日離婚,。后乙與戊結(jié)婚,，但雙方于2011年12月13日離婚。戌,、庚,、丁于2005年5月27日與上海某建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，被拆遷人為戌,、庚,、丁（戶(hù)）,。2008年11月28日,，乙、丙與上海某經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》,，系爭(zhēng)房屋于2009年4月23日被核準(zhǔn)登記在乙,、丙名下,。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2012）浦民一(民)初字第12618號(hào)】依法成立的合同受法律保護(hù)。2010年1月19日簽訂的《協(xié)議書(shū)》中出賣(mài)方明確為乙一人,，在簽訂該協(xié)議時(shí)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人已經(jīng)相關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)登記為乙,、丙，且協(xié)議第一條中亦可明確簽訂協(xié)議時(shí),，甲已經(jīng)閱看過(guò)乙購(gòu)買(mǎi)該房屋的合同,，即使甲未對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)登記狀況進(jìn)行核對(duì)，從乙購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋的合同也可明確房屋購(gòu)買(mǎi)人為兩人,。雖然甲稱(chēng)乙系丙的母親,，作為法定代理人其有權(quán)代表丙作出處分，但從合同形式而言,，合同出賣(mài)方已經(jīng)明確為乙一人,，即便乙身份確屬丙的法定代理人，其在合同上的簽名亦僅代表其本人,，而不能以其在合同上簽名即推定合同出賣(mài)方為乙及丙,，且從合同內(nèi)容也無(wú)法看出丙系該合同當(dāng)事人。故2010年1月19日簽訂的《協(xié)議書(shū)》系甲與乙簽訂,，該協(xié)議甲與乙的真實(shí)意思表示,，合法有效。但系爭(zhēng)房屋實(shí)際權(quán)利人為乙,、丙,。丙的法定代理人已明確表示不同意出售系爭(zhēng)房屋，故乙與甲就系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)而簽訂的《協(xié)議書(shū)》因缺乏房屋權(quán)利人之一丙的同意而客觀(guān)上無(wú)法履行,。原審法院就此已依法向甲進(jìn)行釋明,，但甲堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求，故對(duì)于甲要求辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求,，原審法院不予支持,。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條,、第一百一十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定,，原審法院于二〇一二年十月二十二日作出判決：駁回甲的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣4,450元,，由甲負(fù)擔(dān),；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣1,570元，由甲負(fù)擔(dān),。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第3390號(hào)】本院認(rèn)為,，依法成立的合同，是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，對(duì)當(dāng)事人均具法律約束力,。2010年1月19日,，甲與乙簽訂的買(mǎi)賣(mài)系爭(zhēng)房屋之《協(xié)議書(shū)》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,，合法有效,。雖系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在乙、丙名下,，且《協(xié)議書(shū)》上的房屋出售方也為乙一人,，但在簽訂該《協(xié)議書(shū)》時(shí)，甲查看了乙提交的系爭(zhēng)房屋之房地產(chǎn)權(quán)證及戶(hù)口簿,，故甲對(duì)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人為乙,、丙應(yīng)屬明知。此時(shí),，丙尚未成年,，乙提供的戶(hù)口簿記載乙為戊之妻，丙為戊之養(yǎng)子或繼子,，加之乙、戊均在該《協(xié)議書(shū)》及購(gòu)房款收條上簽字確認(rèn),，故本院認(rèn)為,，甲有正當(dāng)理由認(rèn)為乙有權(quán)代表丙與甲簽訂《協(xié)議書(shū)》。簽約當(dāng)日,，甲已支付乙除3萬(wàn)元尾款外的購(gòu)房款,，系爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售合同、房地產(chǎn)權(quán)證及發(fā)票存根依據(jù)亦由乙交付甲保管,，且甲已于2010年7月入住系爭(zhēng)房屋并居住于內(nèi)至今,，該《協(xié)議書(shū)》系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，對(duì)丙同樣具有約束力,，乙,、丙應(yīng)依約履行相應(yīng)的合同義務(wù)。被上訴人丙以其未同意出售系爭(zhēng)房屋為由提起的抗辯,，本院不予采信,。《協(xié)議書(shū)》第一條約定滿(mǎn)五年后,，雙方將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至甲名下,，結(jié)合《協(xié)議書(shū)》第九條約定的內(nèi)容及系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)權(quán)證記載的“配套商品房，自登記日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容,，可以認(rèn)定,，協(xié)議雙方之所以約定簽約五年后過(guò)戶(hù)，乃是基于當(dāng)時(shí)的售房政策之規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是以系爭(zhēng)房屋按政策規(guī)定可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)間為當(dāng)事人共同辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至甲名下手續(xù)的時(shí)間,，現(xiàn)相關(guān)的售房政策發(fā)生變更,，系爭(zhēng)房屋按規(guī)定已經(jīng)可以辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故甲有權(quán)要求乙,、丙依合同之約定辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù),。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十二條,、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條,、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一,、撤銷(xiāo)上海市浦東新區(qū)人民法院（2012）浦民一(民)初字第12618號(hào)民事判決,； 二、乙,、丙于本判決生效之日起十日內(nèi),，協(xié)助甲辦理上海市某區(qū)某鎮(zhèn)某路某弄某號(hào)601室房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)至甲名下的手續(xù)； 三,、駁回甲的其他訴訟請(qǐng)求,。 一審案件受理費(fèi)人民幣4,450元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣1,570元,，二審案件受理費(fèi)人民幣4,450元,，合計(jì)人民幣10,470元，由被上訴人乙,、丙,、戊負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決,。