鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究,！

《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后,，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬,、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,。”第62條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條　的規(guī)定仍不能確定的,，適用下列規(guī)定：……（四）履行期限不明確的,，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行,，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間,。……” 這是對沒有約定履行期限的一般性規(guī)定,。

《民通意見》第119條規(guī)定：“……私有房屋在租賃期內(nèi),，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效,。……” 《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。”這是買賣不破租賃的規(guī)定,。

    根據(jù)特殊規(guī)定優(yōu)先于一般規(guī)定的法理,，買賣不破租賃的規(guī)定優(yōu)先于《合同法》第62條有關(guān)沒有約定履行期限的可以隨時要求履行但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間的規(guī)定。即標(biāo)的房屋有租賃合同,，且不能達成補充協(xié)議,，也不能按照合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定交房時間的，視為雙方同意在租賃期限結(jié)束后交房,。

    上面所說的“交房”都是指的狹義上的交房,，即交付空房，買房人可以入住或者出租或者做其他用途甚至閑置,。但是,，如果雙方約定（包括事后達成補充協(xié)議約定）以交鑰匙、簽訂房屋交接書,、辦理完畢水電煤氣有線電視等的更名手續(xù),、變更了租賃合同的出租人（由賣房人變更為買房人,，或者雖未變更但是收取房租的主體由賣房人變更為了買房人）作為交房的標(biāo)志的，以完成上述事宜作為賣房人完成了交房義務(wù)的標(biāo)志,。

附：鄒某與鄧某,、張某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2013 年1月1日，鄒某與鄧某,、張某某經(jīng)上海置富行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹,，簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和作為附件的《房地產(chǎn)買賣合同》，其中房地產(chǎn)買賣合同約定：鄧某,、張某某應(yīng)于鄒某取得房產(chǎn)證并支付第二筆購房款后20日內(nèi),，將房屋交付鄒某。嗣后,，雙方于2013年1月9日簽訂了正式備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,，約定：由鄒某購買鄧某、張某某位于嘉定區(qū)華江路XXX弄XXX號XXX-XXX層的房屋（以下簡稱系爭房屋）,，建筑面積166.94平方 米,，總房價人民幣（以下幣種均為人民幣）344萬元；雙方應(yīng)于2013年2月9日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),；鄧某,、張某某未按合同約定 期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日,，應(yīng)向鄒某支付已收款0.05%的違約金,。合同中未對交付房屋的期限作出明確約定；也未注明系爭房屋存在租賃情況,。合同簽訂 后,，鄒某于2013年1月至2月20日期間陸續(xù)支付房款總計344萬元，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)于2013年2月17日核準(zhǔn)登記至鄒某名下,。原 審法院另查明,，鄧某、張某某于2012年7月30日與案外人劉某簽訂租賃合同,，將系爭房屋交由劉某使用,，租賃期限為2012年7月30日至2016年7月 30日。鄒某與鄧某,、張某某簽訂房屋買賣合同前,，鄧某、張某某已將房屋上存在尚未到期的租賃合同的情況告知鄒某,，但未告知具體的租賃期限,。鄧某、張某某收取系爭房屋的租金至2013年6月底,，每月租金4,，700元,。鄒某與鄧某、張某某未對房屋交付前的租金收益進行過約定,。因與劉某協(xié)商解除租賃合同未果，鄧亞,、張某某于2013年4月24日向原審法院起訴,，要求解除租賃合同。經(jīng)原審法院主持調(diào)解,，鄧某,、張某某與劉某于2013年8月15日達成調(diào)解協(xié)議：解除租賃合同；鄧某,、張某某應(yīng)補償劉某16,，000元（含押金）；劉某于2013年8月26日前搬離系爭房屋,，并將房屋交付,。2013年8月26日，鄧某,、張榮華向鄒某交付了系爭房屋,。 2013年7月，鄒某訴至原審法院,，要求：1,、判令鄧某、張某某立即將系爭房屋交付鄧超,；2,、判令鄧某、張某某支付逾期交房違約金79,，120元（按已付房款344萬元的日萬分之五自2013年3月10日贊算至2013年4月25日）,。 原審審理中，因鄧某,、張某某已于2013年8月26日將系爭房屋交付鄒某,，鄒某對第一項訴請不再主張，將第二項訴請變更為判令鄧某,、張某某支付逾期交房違約 金288,，960元（按已付房款344萬元的日萬分之五自2013年3月10日計算至2013年8月25日，共168天）,。鄒某表示其在訴前向鄧某,、張榮 華要求交付房屋時要求其滌除租賃合同，鄧某,、張某某對此予以確認(rèn),。鄒某稱其在3月10日至3月中旬多次電話催告鄧某,、張某某交房；鄧某,、張某某對此予以否認(rèn),，稱鄒某當(dāng)時只是詢問其與案外人的租賃合同的處理情況，并未明確要求其何時交房,。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市嘉定區(qū)人民法院（2013）嘉民三（民）初字第689號】鄒某與鄧某,、張某某之間簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系當(dāng)事人真實意思的表示，且不違反法律強制性規(guī)定,，應(yīng)屬合法有效,，均應(yīng)按約履行。本案的爭議焦點在于雙方是否約定了明確的房屋交付時間,、鄧某,、張某某是否存在遲延交付房屋的違約行為。鄒某主張鄧某,、張某某遲延交付是依據(jù)作為居間合同附件的房地產(chǎn)買賣合同的約定,，認(rèn) 為鄧某、張某某應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶且鄒某交付第二筆購房款之后20日內(nèi)即2013年3月10日前交付房屋,；鄧某,、張某某則認(rèn)為因房屋尚有未到期的租賃合同， 故雙方在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同時未對交付的具體時間進行約定,，僅口頭約定由鄧某,、張某某盡快將租賃合同解除并收回房屋后再向鄒某交付房屋。鑒于鄒某在與鄧某,、張某某簽訂房地產(chǎn)買賣合同之前已獲悉系爭房屋尚有未到期的租賃合同,，但明確要求鄧某、張某某將租賃合同滌除后再交付房屋,，應(yīng)認(rèn)為鄒某基于買賣不破 租賃之規(guī)則,，容忍鄧某、張某某待租賃合同屆滿后履行交房義務(wù),，且雙方未在之后簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定明確的房屋交付時間,，故法院認(rèn)為鄧某、張某某關(guān)于雙方口頭約定將租賃合同滌除后再交付房屋的抗辯意見符合本案的實際情況,，予以采信,。 根據(jù)法律規(guī)定，履行期限不明確的,，債務(wù)人可以隨時履行,，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間,。本案鄧某,、張某某在與鄒某簽訂合同后,，積極與案外人就提前解除租賃合同進行磋商，在協(xié)商不成的情況下向法院起訴,，最終在賠償承租人16,，000元后解除了租賃合同，并在承租人返還房屋后及時向鄒 超交付了房屋,。該期間鄧某,、張某某沒有故意拖延滌除租賃關(guān)系的行為，相應(yīng)期間屬合理期間,。綜上，原審法院認(rèn)為鄧某,、張某某已積極履行了合同約定的房屋交付義務(wù),，鄒某主張鄧某、張某某逾期交房并應(yīng)支付違約金缺乏依據(jù),，不予支持,。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條,、第六十二條第四項,、第一百零七條之 規(guī)定，判決如下：駁回鄒某的訴訟請求,。本案受理費5,，634.40元，減半收取2,，817.20元,，由鄒某負(fù)擔(dān)。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2165號】本 院認(rèn)為,，根據(jù)查明的事實,，鄒某與鄧某、張某某簽訂房屋買賣合同前,，鄧某,、張某某已將房屋上存在尚未到期的租賃合同的情況告知鄒某，鄒某作為買受方,，對系爭房屋上的租賃合同有審核義務(wù),，現(xiàn)鄒某稱，鄧某,、張某某隱瞞事實,，理由不能成立。鄒某知道房屋上存在尚未到期的租賃合同,，且在與鄧某,、張某某簽訂房地產(chǎn)買賣 合同之前已獲悉系爭房屋尚有未到期的租賃合同,，故原審法院采信鄧某、張某某關(guān)于雙方口頭約定將租賃合同滌除后再交付房屋的抗辯意見,，本院認(rèn)同,。上訴人鄒某的上訴請求，依據(jù)不足,，本院不予支持,。審理中，鄧某,、張某某表示愿意一次性支付鄒某18,，800元，與法無悖,，本院予以準(zhǔn)許,。依照《中華人民共和國民事訴 訟法》第一百七十條之規(guī)定，判決如下：一,、維持上海市嘉定區(qū)人民法院（2013）嘉民三（民）初字第689號民事判決,； 二、鄧某,、張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付鄒某人民幣18,，800元。 負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二審案件受理費人民幣5,，634.40元,，由上訴人鄒某負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決,。