鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲,、違者必究,！

一般而言,，在買(mǎi)房人實(shí)際入住了標(biāo)的房屋后，法院會(huì)傾向于判決繼續(xù)履行合同,，以維持法律秩序的穩(wěn)定,，也避免將來(lái)執(zhí)行上的困難。典型案例為上海市奉賢區(qū)人民法院（2015）奉民三（民）初字第636號(hào)判決,、上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第1332號(hào)判決。

    但是,，如果買(mǎi)房人拒絕或者怠于配合賣房人辦理過(guò)戶手續(xù)使得賣房人在約定的期限內(nèi)不能取得房屋的尾款【或者雖然沒(méi)有約定尾款的支付時(shí)間,，但是經(jīng)賣房人催告（《合同法》第94條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,；……”）,，買(mǎi)房人在合理期限內(nèi)仍未支付尾款】且該尾款數(shù)額超過(guò)房屋總價(jià)的五分之一，或者使得賣房人其他的比較重要的合同目的不能實(shí)現(xiàn),，或者使得賣房人其他的權(quán)利受到比較嚴(yán)重的侵害的,，賣房人也可以解除合同。所以,，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為買(mǎi)房人已支付大部分房款并已實(shí)際入住房屋,，賣房人就不能解除合同。

附：陳某某訴張某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2012 年3月24日,，陳某某,、張某某就買(mǎi)賣本市xxxxxx房屋達(dá)成一致意思表示。陳某某于2012年3月24日支付張某某定金人民幣（下同）50,，000 元,，4月2日支付張某某320，000元,，4月5日支付80,，000元,。2012年4月5日，陳某某,、張某某分別在《房屋買(mǎi)賣合同》上簽名,，雙方持有的合 同內(nèi)容一致。根據(jù)該買(mǎi)賣合同約定,，張某某將系爭(zhēng)房屋以650,，000元價(jià)格出售給陳某某，因房屋交易產(chǎn)生的稅款,、過(guò)戶費(fèi)均由陳某某承擔(dān),；陳某某應(yīng)在 2012年3月24日前向張某某支付定金（過(guò)戶完成后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款）50，000元,，于2012年4月5日前支付房款400,，000元，于房屋交易完成后 支付余款200,，000元,；張某某在陳某某支付房款400，000元后向陳某某交付系爭(zhēng)房屋,，在陳某某付完全部房款后再向陳某某交付閣樓,、車庫(kù)。之后,，張 龍明即依約向陳某某交付系爭(zhēng)房屋,。系爭(zhēng)房屋于2012年8月20日被核準(zhǔn)登記在張某某名下。 2013 年5月17日,，陳某某收到張某某通知函,，張某某表示陳某某拖延過(guò)戶損害其合法利益，通知陳某某繼續(xù)履行雙方合同約定,，于收到本書(shū)面通知之日起30日內(nèi),，配 合張某某辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)并在獲得產(chǎn)權(quán)憑證后30日內(nèi)支付房屋余款200，000元,，如陳某某確因資金不足,，張某某提出合同變更條件為原交易總價(jià)調(diào)整為 500，000元,，張某某的交房義務(wù)不再包括6樓閣樓和底樓車庫(kù)等,。 2013 年8月29日，陳某某收到張某某發(fā)送的律師函,，張某某通知陳某某繼續(xù)履行雙方合同約定,，于收到本書(shū)面通知之日起10日內(nèi)，與張某某共同前往浦東新區(qū)房地產(chǎn) 登記部門(mén)辦理房屋審稅及產(chǎn)權(quán)交易手續(xù),，并在獲得產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)支付房屋余款200,，000元,，并表示如陳某某在上述期限內(nèi)繼續(xù)無(wú)正當(dāng)理由不履行雙方合同約 定，則雙方于2012年3月24日簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》依法解除,，所有不利法律后果由陳某某自行承擔(dān),。 2013年12月31日，陳某某再次收到張某某的律師函,，張某某表示雙方于2012年3月24日簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》已經(jīng)于2013年9月9日依法解除,，陳某某于收到本通知后，于15日內(nèi)與張某某聯(lián)系,，雙方協(xié)商返還房屋,、退還房款等事宜等。 原審審理中,，陳某某請(qǐng)求判令張某某履行合同,，協(xié)助陳某某辦理上海市xxxxxx房屋的過(guò)戶手續(xù)。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第1380號(hào)】依 法成立的合同受法律保護(hù),。陳某某,、張某某各自持有的《房屋買(mǎi)賣合同》雖僅有對(duì)方當(dāng)事人簽名，但該兩份買(mǎi)賣合同內(nèi)容一致,，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，于法不 悖，該買(mǎi)賣合同于2012年4月5日成立生效,，雙方均應(yīng)遵照履行,。陳某某依約支付合同約定的部分款項(xiàng)，張某某亦依約履行了房屋交付義務(wù),。之后，張某某取得 了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)證并及時(shí)通知陳某某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),。根據(jù)合同約定陳某某在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)支付剩余款項(xiàng),，雖配合過(guò)戶系張某某的義務(wù)，但過(guò)戶時(shí)間直接影 響到張某某收取房款,。陳某某稱其當(dāng)時(shí)已做好付款準(zhǔn)備,，但對(duì)此未提供充分的證據(jù)予以證明。陳某某稱因張某某刻意隱瞞稅費(fèi)金額,，導(dǎo)致合同約定由陳某某承擔(dān)相關(guān) 稅費(fèi),，故之后雙方就稅費(fèi)問(wèn)題一直在協(xié)商，但對(duì)于該陳述,，陳某某并未提供證據(jù),，且稅費(fèi)問(wèn)題系稅務(wù)征收部門(mén)依法征收，陳某某可通過(guò)向相關(guān)部門(mén)咨詢了解即可得 知,，不存在張某某刻意隱瞞的情形,。陳某某在收到張某某通知后,，未及時(shí)與張某某辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)，造成張某某不能及時(shí)收取房款,，其行為已構(gòu)成違約,。張某某在 陳某某2013年8月29日收到的律師函中已明確表示要求陳某某于收到該書(shū)面通知之日起10日內(nèi)與張某某共同前往浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理房屋審稅及產(chǎn) 權(quán)交易手續(xù)，并在獲得產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)支付房屋余款200,，000元,，并表示如陳某某在上述期限內(nèi)繼續(xù)無(wú)正當(dāng)理由不履行雙方合同約定，則雙方于2012年3 月24日簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》依法解除,，故雙方之間的《房屋買(mǎi)賣合同》已于張某某通知履行期屆滿后即2013年9月9日解除,。對(duì)于本訴部分，陳某某的訴 訟請(qǐng)求難以支持,。對(duì)于反訴部分,，合同解除后，已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施并有權(quán)要求賠償損失,，故張龍 明要求返還系爭(zhēng)房屋予以支持,。張某某要求沒(méi)收陳某某支付的定金，原審法院經(jīng)審查后認(rèn)為,，該定金系雙方為保證合同履行而設(shè)定,，現(xiàn)因陳某某的違約行為導(dǎo)致合同 無(wú)法繼續(xù)履行，張某某有權(quán)予以沒(méi)收,。在扣除該50,，000元定金后的剩余房款張某某應(yīng)返還陳某某。張某某主張的律師費(fèi),，缺乏合同及法律依據(jù),，不予支持。 原審法院審理后,，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條,、第九十四條、第九十七條,、第一百一十五條之規(guī)定,，于二○一四年五月七日作出判決：一、駁回陳某某的全部訴訟請(qǐng)求,；二,、張某某與陳某某之間就上海市xxxxxx房屋簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》于2013年9月9日解除；三,、陳某某于判決生效之日起十日內(nèi)將上海市xxxxxx房屋返還給張某某,；四,、陳某某支付的定金50，000元?dú)w張某某所有,；五,、張某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還陳某某房款400，000元（已扣除上述第四條中歸張某某所有的定金50,，000元）,；六、駁回張某某的其余訴訟請(qǐng)求,。負(fù)有給付金錢(qián)義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù),，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。本訴案件受理費(fèi)10,，300元，減半收取5,，150元,，由陳某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)減半收取650元,，由張某某負(fù)擔(dān)110元,，陳某某負(fù)擔(dān)540元。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1710號(hào) 】本 院認(rèn)為,，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陳某某是否存在拖延辦理過(guò)戶手續(xù),、支付房屋余款的違約行為？張某某是否有權(quán)據(jù)此要求解除系爭(zhēng)買(mǎi)賣合同,？對(duì)此,，根據(jù)查明的事實(shí)，就 系爭(zhēng)房屋交易,，陳某某已支付了450,，000元款項(xiàng)，張某某則已將系爭(zhēng)房屋交付給陳某某使用,，但雙方尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),，陳某某有200,，000元余款 尚未支付,，張某某亦未將附屬的閣樓和車庫(kù)交付給陳某某。在2012年8月20日張某某取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證后,，雙方已經(jīng)具備了辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的條 件,。由于系爭(zhēng)買(mǎi)賣合同對(duì)雙方何時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)以及陳某某在取得產(chǎn)權(quán)證后何時(shí)支付房屋余款沒(méi)有明確約定，故張某某在具備履行條件并給予陳某某合理期限的 情況下,，有權(quán)要求陳某某配合辦理過(guò)戶手續(xù)并支付余款,。根據(jù)查明的事實(shí),，張某某曾于2013年5月17日書(shū)面通知陳某某于30日內(nèi)配合其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)、 陳某某在獲得產(chǎn)證后30日內(nèi)支付房屋余款200,，000元,，因陳某某未予履行，張某某又于2013年8月29日再次致函陳某某,，要求陳某某于10日內(nèi)與張 龍明一起辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)并在獲得產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)支付余款,，否則系爭(zhēng)買(mǎi)賣合同依法解除。由此可見(jiàn),，張某某已經(jīng)在具備過(guò)戶條件后通知陳某某履行合同義務(wù)并給 予了陳某某一定的合理期限,，但由于陳某某怠于履行自身義務(wù)，故張某某行使合同解除權(quán)符合法律規(guī)定,。就陳某某關(guān)于系爭(zhēng)買(mǎi)賣合同僅約定張某某有權(quán)要求其承擔(dān)逾 期付款違約責(zé)任而無(wú)權(quán)要求解除合同的主張,，本院認(rèn)為，雖然系爭(zhēng)買(mǎi)賣合同第四條違約責(zé)任第2項(xiàng)就陳某某逾期付款導(dǎo)致合同解除的時(shí)間未作明確約定,，但此并非表 明張某某不享有合同解除權(quán),。在陳某某經(jīng)張某某催告后的合理期限內(nèi)，陳某某不履行合同主要義務(wù)的情況下,，張某某當(dāng)然享有法定的合同解除權(quán),。雖然陳某某已經(jīng)支 付大部分的房款并已實(shí)際入住系爭(zhēng)房屋，但配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)并支付余款亦是陳某某的主要合同義務(wù),，陳某某未在張某某給予的合理期限內(nèi)履行相應(yīng)合同義務(wù),， 理應(yīng)承擔(dān)由此導(dǎo)致的不利后果。就陳某某關(guān)于其未履行過(guò)戶手續(xù)等系因雙方對(duì)稅費(fèi)的承擔(dān)存有爭(zhēng)議所致,，但因系爭(zhēng)買(mǎi)賣合同對(duì)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)有明確約定,，故此不能成為 陳某某拒絕履行合同義務(wù)的正當(dāng)理由。在雙方合同解除的情況下,，因張某某交付陳某某的房屋系可直接入住的裝修房,，陳某某也未提供證據(jù)證明其對(duì)系爭(zhēng)房屋有其他 添附，故原審法院判令陳某某返還張某某系爭(zhēng)房屋,、在扣除應(yīng)沒(méi)收的50,，000元履約定金后張某某向陳某某返還房款400，000元,，該處理并無(wú)不當(dāng),。由 此，陳某某的上訴請(qǐng)求,，缺乏事實(shí)和法律依據(jù),，本院不予支持。原審判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持,。