租房可以主張哪些權(quán)利,？ 來自天天315 00:00 02:06

      長期以來，國內(nèi)住宅市場(chǎng)一直行進(jìn)在“重售輕租”的軌道上,。租房市場(chǎng)不夠規(guī)范,、房源遠(yuǎn)低于需求、租屋質(zhì)量整體不高,，承租人選擇有限,，同時(shí)，黑中介頻頻現(xiàn)身,，房主和租戶都處于信息和交易不對(duì)稱的弱勢(shì),。

　　“出租屋內(nèi)安放不下青春”的故事，每每成為奮斗者前進(jìn)的羈絆,，而房子上附加的各種發(fā)展權(quán)利,，更令很多本意堅(jiān)持租房者被迫買房。那么,，租房入住體驗(yàn)不佳,，可以主張哪些權(quán)利？

　　今年8月份,，李女士通過中介在北京真武廟六里租了一套一居室,，40平米，月租5400元,。如此高昂的租金,，入住體驗(yàn)卻非常糟心,。李女士在這里只住了不到20天，就遇到多次電梯停運(yùn),，加起來的時(shí)間就有5天,。她租的這間房屋在12層，女兒腿還骨折了,，不能乘坐電梯上樓對(duì)她來說猶如雪上加霜。

　　李女士說：“住到這兒以后遇到了很多不便,。電梯老齡化嚴(yán)重,，經(jīng)常壞但沒有人來修，我們?nèi)フ疫^物業(yè),，由于這個(gè)小區(qū)是兩個(gè)物業(yè)公司管理,，他們總是相互推諉。物業(yè)說話態(tài)度很不好,，說這是老齡電梯,，沒有零件可換，只能拆東墻補(bǔ)西墻,?！?/strong>

　　之后李女士找到租給她房子的中介公司我愛我家，我愛我家的工作人員對(duì)此表示無能為力,。李女士在租房時(shí)只交了月租的租金,，并不包括物業(yè)費(fèi)。她并不清楚房租里都包括哪些費(fèi)用,，她究竟能享有哪些權(quán)利,。

　　李女士說：“‘我愛我家’工作人員說這是老小區(qū)，環(huán)境就這樣,，租房好像不管我們要物業(yè)費(fèi),，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是房主交了，每個(gè)月我們付的只是月租,、煤氣,、水電，其他的包括什么就不清楚了,?！?/strong>

　　中介公司不給力，李女士只能自己找到物業(yè)公司去詢問究竟誰來負(fù)責(zé)維修電梯,。但她發(fā)現(xiàn),，她住的這棟樓竟然按照樓層的單雙數(shù)分別由兩家物業(yè)公司管理。兩家公司都說,，修電梯的事情不歸自己管,。這兩家物業(yè)公司分別叫中國北方機(jī)車車輛工業(yè)集團(tuán)公司和北京鑫地城物業(yè)管理有限公司,。

　　李女士說：“單雙數(shù)樓層分別由兩家物業(yè)公司管理，也就是說,，兩邊電梯拆東墻補(bǔ)西墻,。我去找物業(yè)，物業(yè)很不耐煩,，說這是老電梯了,，在維修，電梯里公布了維修電話,，可以撥打,。因?yàn)檫@事兒，住戶還老上他那兒打架,?！?/strong>

　　記者撥通了李女士在電梯里看到的維修電話，對(duì)方強(qiáng)調(diào)維修電梯不歸自己管,。

　　北車物業(yè)說：“你們樓的物業(yè)公司3棟17層,、19層、15層歸我們管,，4棟2層,、4層、6層,、8層,、10層、12層,、14層,、18層歸我們管，明白了嗎,？我們是為北車的老干部服務(wù)的,，電梯公司是跟北車直接簽的，跟我們一點(diǎn)兒關(guān)系都沒有,。你們可以往上告,，公司有監(jiān)督電話，我們管不了他,?！?/strong>

　　那么，小區(qū)所屬的居委會(huì)能不能負(fù)起責(zé)任,？經(jīng)記者采訪,，居委會(huì)也表示管不了，這由物業(yè)負(fù)責(zé)。現(xiàn)在不太清楚,，需要明天過問領(lǐng)導(dǎo),，再予以答復(fù)。

　　李女士說,，現(xiàn)在只要下樓出門就會(huì)提心吊膽,，擔(dān)心回來時(shí)電梯會(huì)壞。租金已經(jīng)交了,，不能退錢,，必須硬著頭皮住下去。遇到這樣的事情,，應(yīng)該怎么辦,？租金是不是可以打個(gè)折扣？我愛我家的工作人員說,，租金打折不太現(xiàn)實(shí)，修電梯的費(fèi)用肯定該由物業(yè)公司來出,。

　　我愛我家工作人員說：“樓下物業(yè)要找不到的話,，就往樓下扔垃圾，物業(yè)就會(huì)出來了,，平時(shí)從樓上下去找是找不到的,。住戶也可以通過居委會(huì)找到物業(yè)，住在高層本來就應(yīng)該坐電梯,，不然怎么辦,？房租都交了，物業(yè)跟不上,，這些錢理應(yīng)物業(yè)那邊出,，不是我們這邊出?！?/strong>

　　今年3月,，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”,。一時(shí)間“租購?fù)瑱?quán)”的話題引起廣泛關(guān)注,。

　　“租房能像買學(xué)區(qū)房一樣上名校 ”“租房也能落戶”……7月中旬以來，廣州,、無錫,、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策,。7月下旬,，住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

　　租房入住體驗(yàn)不佳,，到底租戶可以主張哪些權(quán)利,？北京潮陽律師事務(wù)所的胡鋼律師以及北京律師協(xié)會(huì)、消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)的主任蘆云針對(duì)相關(guān)問題作出了分析點(diǎn)評(píng),。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果李女士以消費(fèi)者的身份來主張權(quán)利,，首先要找到的是不是房屋中介？這時(shí)李女士要求租金打折扣是不是合理,？

　　胡鋼：“對(duì)于消費(fèi)糾紛,，如果有相關(guān)消費(fèi)的書面合同，建議消費(fèi)者仔細(xì)閱讀合同文本本身,，這樣就能找到一些基本的思路,。本案涉及到是房屋租賃的糾紛，我認(rèn)為李女士可以打開相關(guān)的書面房屋租賃合同,，看看出租方是誰,，自己和誰簽的合同，是直接和房主簽訂的合同,，還是和房主以及房屋中介機(jī)構(gòu)簽訂了三方合同,。

　　那么，無論是哪種合同,，一般來說房屋中介只是起到撮合交易的作用,，更主要的問題還是需要消費(fèi)者和房主進(jìn)行直接溝通。本案涉及到的所謂電梯的問題,，也需要看房屋租賃合同中,，對(duì)于電梯的使用，是否有直接的約定,，然后再進(jìn)行進(jìn)一步探討,。

　　一般來說，直接將電梯使用狀況載入普通住房租賃合同中的情況極為罕見,，所以,，如果出現(xiàn)這些問題，我個(gè)人認(rèn)為是一種漠視性的房主義務(wù),。消費(fèi)者在履約過程中,，無論這種瑕疵是房主的責(zé)任，還是他方的責(zé)任,，承租人是承擔(dān)實(shí)際損失的一方,。對(duì)此，承租人和出租人可進(jìn)行直接的協(xié)商,，適當(dāng)減免房租的租金,；另外,，作為出租人和房主，應(yīng)積極主張自己的權(quán)利,，爭(zhēng)取把電梯盡快維修好,。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：本案中,，房主把房子租給中介公司,，然后中介公司再租給租戶，租戶和房主之間其實(shí)是不見面的,，在這樣的情況之下,，房屋中介是不是就承擔(dān)起了更多的法律責(zé)任和法律義務(wù)？

　　蘆云：“現(xiàn)在這樣的情況在租賃市場(chǎng)確實(shí)比較多,，一方面是房主為了省心,，為了將來少一些麻煩，租給了中介公司,，實(shí)際上這個(gè)合同的簽署雙方就變成了中介公司和租戶之間,。那么，中介公司在這里邊也不簡簡單單是一個(gè)居間或者撮合交易達(dá)成的性質(zhì),。他對(duì)于房主有一定的義務(wù),，比如要維持這個(gè)房屋的現(xiàn)狀，不能打隔斷,、不能破壞，同時(shí)他也應(yīng)當(dāng)對(duì)租客承擔(dān)一些義務(wù),，比如在租賃過程中出現(xiàn)了一些問題,，都需要由中介出面解決。所以說,，在這種合同中,，合同雙方的主體變更，導(dǎo)致合同中這三方所需要承擔(dān)的各自的權(quán)利義務(wù)都會(huì)不同,。具體到這個(gè)案件中,，我們需要考察一下他究竟是由租戶和房主直接簽的，還是由租戶跟中介公司直接簽的,?！?/span>

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在記者的采訪中，多方都不斷強(qiáng)調(diào)的一件事就是李女士租住的這個(gè)小區(qū)是一個(gè)老小區(qū),。甚至出現(xiàn)了,，同一棟樓按照單雙號(hào)樓層由兩家物業(yè)公司來管理的現(xiàn)象。那么,，現(xiàn)在電梯出現(xiàn)問題,，多方推諉，找不到解決的辦法。在這里住的業(yè)主都沒有辦法,，租房住的租客要維權(quán)是不是更加無力,？

　　胡鋼：“確實(shí)如此。這種情況下,，出現(xiàn)這種物業(yè)的糾紛,，直接損害的是業(yè)主的權(quán)益。承租人承租了業(yè)主的房屋,，他又成為一個(gè)間接的受害人,。但是，他主張權(quán)利的聲音在很多時(shí)候是被淹沒的,?！?/span>

　　經(jīng)濟(jì)之聲：就目前來看，租房和買房在住房時(shí)享有的權(quán)利有哪些不同,？

　　蘆云：“買房,，因?yàn)槟闶且鳛橐粋€(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)人，在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上享有獨(dú)特的權(quán)利,，比如說要進(jìn)行房屋的處置,、買賣、抵押這一系列的行為,，只有房屋的產(chǎn)權(quán)人能夠?yàn)橹?；但是在使用的效果上，無論是產(chǎn)權(quán)人自己住,，還是說他出租給租賃方,，他們?nèi)ナ褂玫臅r(shí)候并沒有差別，并不是說因?yàn)槟闶亲赓U人,，所以你就不能使用電梯,，或者你都沒有權(quán)利要求去使用一個(gè)安全的電梯，這種說法是不對(duì)的,。在使用的性質(zhì)上,，業(yè)主和租賃方都是享有同等權(quán)利的，不應(yīng)當(dāng)有歧視,?！?/span>

　　經(jīng)濟(jì)之聲：5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見,。7月20日住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,，要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并把深圳（樓盤）,、南京（樓盤）等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn),。7月26日住建部表示將立法明確租售同權(quán),。8月28日國土部與住建部共同印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，根據(jù)地方自愿的原則,，確定第一批在北京,、上海（樓盤）等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。短短三個(gè)月,，各大城市陸續(xù)出臺(tái)租賃住房改革新政,，如何理解“購租同權(quán)”？租房時(shí)代真的來臨了,？

　　胡鋼：“‘租購?fù)瑱?quán)’可能更多的是媒體或者相關(guān)專家的一種解讀,。征求意見稿第一條開宗明義地講，‘為了建立租購并舉的住房制度’,。租購并舉和租購?fù)瑱?quán)有關(guān)聯(lián)或者衍生的關(guān)系,。總體來說,，這是中央確立‘房子是用來住的,，不是用來炒的’這個(gè)思路以來的一個(gè)重大變化。

　　從消費(fèi)者角度來說,，特別對(duì)于承租人來說,，《征求意見稿》最大的一個(gè)特點(diǎn)是重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了承租人權(quán)利的保護(hù)，比如強(qiáng)調(diào)了出租人不得以暴力威脅等方式強(qiáng)制驅(qū)逐承租人,，收回住房,。 而且要求承租人的租金按月支付，能夠大大減輕承租人的資金支出和相關(guān)的成本壓力,，也能做到一種很好的保護(hù),。我們非常期待，未來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠走到一種健康的,、承租人權(quán)利更加受到尊重和保護(hù)的新住房時(shí)代,?！?/span>

　　經(jīng)濟(jì)之聲：今年8月17日,，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見稿）》，規(guī)定北京戶籍租住公租房可以辦理戶籍遷入,、京籍無房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)等,，在戶籍、教育等方面也賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益,。租房真能上“名?！眴幔窟@個(gè)公租房指的是什么呢,？

　　蘆云：“這個(gè)文件是我們這么多年來翹首以盼的,。特別是對(duì)于京籍無房的或者是非京籍的這些外來人員子女上學(xué)的問題,。其實(shí)這不只是哪一個(gè)部門的個(gè)決策，它涉及到方方面面,。在這個(gè)問題上,，我們覺得，首先是有了這樣一個(gè)政策,，有了一個(gè)大的方向,。

　　公租房實(shí)際上也算是一個(gè)歷史的產(chǎn)物，租住人通過跟公司或者部門簽訂合同,，然后享有這個(gè)房子一定的居住權(quán),，但也僅僅是居住權(quán)。而且一般來講,，他只限于簽署人本人,，并不能進(jìn)行遺囑或者轉(zhuǎn)租等等，它是有很多限制的,。我們現(xiàn)在看到在房屋市場(chǎng)上,，除了我們常說的商品房，還有很多政策性住房,，和一些歷史遺留的房屋問題,。我們國家出臺(tái)這些政策，應(yīng)當(dāng)把所有的房屋問題都考慮進(jìn)來,，統(tǒng)籌規(guī)劃,，最終切實(shí)保障廣大群眾的最基本的居住權(quán)?！?/span>