九,、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免問題

　　對申請城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免的納稅人,，除因風(fēng)、火,、水,、地震等造成嚴(yán)重自然災(zāi)害或其他不可抗力因素遭受重大損失的情況外，納稅人申請土地使用稅均應(yīng)提供國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄或其他有關(guān)資料,，證明納稅人所從事的行業(yè)屬于國家鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè),、社會公益事業(yè)。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)進(jìn)行實(shí)地核查,，了解納稅人的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營狀況,，財(cái)務(wù)狀況，是否長期停產(chǎn),、工資發(fā)放,、現(xiàn)金流及債務(wù)情況等，記錄核查情況,，并上報(bào)市地方稅務(wù)局作為減免稅核準(zhǔn)的參考依據(jù),。

　　在減免稅書面核準(zhǔn)決定未下達(dá)之前，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào),；在減免稅書面核準(zhǔn)決定下達(dá)之后,，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在納稅申報(bào)的同時進(jìn)行減免稅申報(bào)；未按規(guī)定申請或雖申請但未經(jīng)核準(zhǔn)的,，納稅人不得享受減免稅,。

　　十、關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)道路征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題

　　納稅人實(shí)際用于市政道路的用地,，凡與社會公用道路未加隔離的,，免征土地使用稅。

　　十一,、關(guān)于物流企業(yè)征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題

　　按照財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2015]98號，以下簡稱《通知》）規(guī)定,，物流企業(yè)是指至少從倉儲或運(yùn)輸一種經(jīng)營業(yè)務(wù),，為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn),、流通、進(jìn)出口和居民生活提供倉儲,、配送等第三方物流服務(wù),，并在工商部門登記注冊為物流、倉儲或運(yùn)輸?shù)膶I(yè)物流企業(yè),。凡符合《通知》規(guī)定,，無論企業(yè)是否僅為第三方提供倉儲或運(yùn)輸業(yè)務(wù)，均可以減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅,。

城鎮(zhèn)土地使用稅政策釋疑

2016-11-02 

　　一,、企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地,、湖泊恢復(fù)征收土地使用稅問題：一是企業(yè)范圍內(nèi)的荒山,、林地、湖泊多是自然景觀,，大多沒有開發(fā)使用,；二是占地面積不好確定，如荒山是否用投影面積,，總局未有規(guī)定,；三是沒有取得土地使用權(quán)證書的荒山、林地,、湖泊,，是否征收土地使用稅。

　　該項(xiàng)政策的執(zhí)行中應(yīng)把握三個原則：一是確定納稅人是誰,。根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅現(xiàn)行政策,，區(qū)別國有、集體土地分別確定企業(yè)是否為荒山,、林地,、湖泊的納稅人。對國有土地來講,，如企業(yè)尚未取得土地使用權(quán)證書,、應(yīng)先向國土部門調(diào)查、確定土地權(quán)屬歸屬于該企業(yè)所有后,，方可確定該企業(yè)為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人；對集體土地來講,，實(shí)際使用集體建設(shè)用地但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的,，由實(shí)際使用集體土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。二是按照現(xiàn)行規(guī)定,，企業(yè)范圍內(nèi)的荒山,、林地、湖泊恢復(fù)征稅后，無論該項(xiàng)占地是否開發(fā)使用了,，均應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；三是應(yīng)稅面積的確定。按照一般原則,，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),。在應(yīng)稅面積的確定上有先后次序：納稅人持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書的，按照證書確認(rèn)的土地面積計(jì)算納稅,；尚未核發(fā)土地使用證書的,，但能夠提供土地出讓（劃撥）、轉(zhuǎn)讓合同的,，納稅人可按照合同約定的土地面積申報(bào)納稅,；不能提供土地出讓（劃撥）、轉(zhuǎn)讓合同的,，暫按由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)并經(jīng)設(shè)區(qū)的市,、縣（市）稅務(wù)部門審核確認(rèn)的土地面積納稅。最后,，對確有特殊原因納稅人無法提供占地面積的,，建議參照總局《城鎮(zhèn)土地使用稅以地控稅試點(diǎn)工作辦法》（稅總發(fā)[2013]7號）規(guī)定，由有資質(zhì)的測繪部門進(jìn)行實(shí)地測量,，測量結(jié)果經(jīng)納稅人,、測繪部門和稅務(wù)部門簽字認(rèn)可后，據(jù)以確認(rèn)納稅人的應(yīng)稅土地面積,。

　　二,、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅產(chǎn)權(quán)人（使用權(quán)人等）不在所在地,，由實(shí)際使用人繳納的規(guī)定中,，“不在所在地”如何界定。

　　《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第二條：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,，由承典人繳納,。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。”

　　《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字【1988】第15號）第四條：“關(guān)于納稅人的確定,。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納,。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的,，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的,，由實(shí)際使用人納稅,；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅,。”

　　以上房產(chǎn)稅,、土地使用稅納稅人確定中，都有“由所有人繳納”及“所有人（或納稅人）不在房產(chǎn)（土地）所在地的,，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅”的意思表述,，在實(shí)際工作中，哪個規(guī)定優(yōu)先使用,；“所有人（或納稅人）不在房產(chǎn)（土地）所在地的”,，具體范圍如何確定，是縣域范圍,，還是市域范圍,、省域范圍？

　　首先,，這項(xiàng)規(guī)定是有先后次序的,，即房產(chǎn)稅、土地使用稅的納稅人為房屋產(chǎn)權(quán)所有人或土地使用權(quán)人,，這是優(yōu)先原則,；不在房產(chǎn)（土地）所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅,。但對由代管人或?qū)嶋H使用人納稅這一規(guī)定,，按照總局意思，這是一個兜底條款,，而且這里的實(shí)際使用人其實(shí)是指的房產(chǎn)或土地的實(shí)際受益人,，只有當(dāng)確實(shí)無產(chǎn)權(quán)人（或土地使用權(quán)人）而有受益人的，才由受益人納稅,。因此,，建議在總局沒有具體明確之前，各地應(yīng)慎用該條款,。

　　三,、企業(yè)圈占集體土地后，但只實(shí)際使用了部分土地,，在確認(rèn)應(yīng)稅面積方面存在異議,。有的同志認(rèn)為，雖然未全部利用但已實(shí)際動工,，證明已實(shí)際占用,，應(yīng)就全部土地繳納土地使用稅。有的同志認(rèn)為,，只對實(shí)際使用的土地面積征稅,，未建設(shè)房屋的部分屬于圈而未占，不應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。該如何掌握,？

　　這個問題不止一個市局提出，現(xiàn)一并解答,。問題的主要焦點(diǎn)是對于實(shí)際占用集體生產(chǎn)建設(shè)用地的單位和個人,，按照財(cái)稅[2006]56號規(guī)定由實(shí)際使用人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的情況下，土地使用稅應(yīng)稅面積如何確定,？實(shí)際征管中,，的確存在單位和個人簽訂了用地合同或協(xié)議后，可能在某個時期內(nèi)只使用了其中一部分土地（即,，圈而未用）的情況,，納稅人對尚未使用的部分繳納稅款有異議。對此,，經(jīng)請示總局,，建議把握以下三點(diǎn)：應(yīng)稅面積，以合同約定的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,，不再區(qū)分是否已經(jīng)利用,；納稅義務(wù)發(fā)生時間，實(shí)際使用人應(yīng)自雙方合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,，未約定交付土地時間的,，由實(shí)際使用人于合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；轉(zhuǎn)租的情況,，實(shí)際使用人將土地再出租的,，仍由直接與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地使用合同（協(xié)議等）的單位和個人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　四,、納稅人（特別是租賃集體土地的企業(yè)）從破產(chǎn)（停產(chǎn),、倒閉）至注銷稅務(wù)登記前形成的房產(chǎn)稅、土地使用稅,，其現(xiàn)金流已斷,，納稅人無法負(fù)擔(dān)，給地稅機(jī)關(guān)造成很大的征收困難,，采取強(qiáng)制措施也解決不了實(shí)際問題,，在扶持企業(yè)發(fā)展、減負(fù)增效的大環(huán)境下,，這樣做會將社會矛盾全部集中到地稅身上,，因其欠繳房產(chǎn)稅,、土地使用稅無法注銷，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)加大,。建議這種情況的納稅人,，制定嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，暫停其房產(chǎn)稅,、土地使用稅的繳納義務(wù),。

　　從稅收權(quán)限上看，省局并沒有暫停房產(chǎn)稅土地使用稅繳納義務(wù)的權(quán)力,，土地使用稅困難減免公告中規(guī)定了兩種情形：企業(yè)停產(chǎn)超過一年,、土地閑置不用，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的,；企業(yè)依法進(jìn)入破產(chǎn)程序,、土地閑置不用，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的,；建議對反映的上述問題,，結(jié)合困難減免的條件，從土地使用稅困難減免的渠道去解決,。

　　五,、對困難企業(yè)減免土地使用稅審批政策執(zhí)行中存在的問題：一是國家鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè)如何認(rèn)定。2014年第2號公告規(guī)定：“對從事國家限制或不鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)不予減免稅,。國家鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè),、限制或不鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)所包括的具體范圍按照國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄及其他有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。”對納稅人是否屬于國家鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè)如何認(rèn)定,？誰來認(rèn)定,？二是困難財(cái)務(wù)指標(biāo)如何認(rèn)定問題。企業(yè)發(fā)生困難突出表現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的反映,，如資產(chǎn)負(fù)債率過高,、現(xiàn)金流量凈減少、利潤虧損,、欠發(fā)工資等,。但這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的取得是建立在財(cái)務(wù)核算真實(shí)的基礎(chǔ)之上,，財(cái)務(wù)核算真實(shí)性如何認(rèn)定,？財(cái)務(wù)指標(biāo)的負(fù)債率,、虧損程度達(dá)到什么程度才算困難。

　　企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難,，需要減免土地使用稅問題:困難減免的具體條件如何確定,，減免需提供哪些具體資料，具體的減免操作流程是怎樣的？

　　困難減免核準(zhǔn)的把握要注意以下幾點(diǎn)：一是對申請城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免的納稅人,，除因風(fēng),、火、水,、地震等造成的嚴(yán)重自然災(zāi)害或其他不可抗力因素遭受重大損失的情況外,，納稅人申請土地使用稅困難減免均應(yīng)提供國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄及其他有關(guān)資料，證明納稅人所從事的行業(yè)屬于國家鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè),、社會公益事業(yè)。現(xiàn)行有效的產(chǎn)業(yè)目錄除發(fā)改委發(fā)布的國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄之外,，還有其他有關(guān)部門制定和發(fā)布的,，且不定時的更新和調(diào)整，所以在2014年2號公告中無法一一正列舉,。二是對困難的把握多年來一直是個老大難問題,，多次征求各地意見，均無法明確一個具體的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn),，況且困難與否的確定不是單純依據(jù)某幾個數(shù)字指標(biāo)就能客觀公平來衡量的,，為此，我們在近期落實(shí)總局土地使用稅管理指引的文件中規(guī)定,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自受理土地使用稅困難減免申請之日起10個工作日內(nèi)進(jìn)行實(shí)地核查,，了解納稅人的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營狀況，財(cái)務(wù)狀況,，是否長期停產(chǎn),、是否長期拖欠工人工資、現(xiàn)金流情況等,，記錄核查情況,，并上報(bào)市地方稅務(wù)局，結(jié)合企業(yè)的具體情況,，具體判斷是否困難,。

　　具體報(bào)送資料、辦理流程按照2014年山東省地稅局2號公告和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于深入貫徹落實(shí)〈城鎮(zhèn)土地使用稅管理指引〉規(guī)范城鎮(zhèn)土地使用稅管理的通知》（魯?shù)囟惏l(fā)〔2016〕55號）執(zhí)行,。

　　六,、光伏發(fā)電企業(yè)如何征稅問題。光伏發(fā)電企業(yè)一般在荒山,、荒地上,，企業(yè)租地面積較大，有的支架下面種植農(nóng)作物,，是按照太陽板及支架覆蓋部分征收還是企業(yè)全部占地面積征收,？

　　太陽能光伏發(fā)電清潔便利無污染，但占地面積較大,，建議太陽能光伏發(fā)電企業(yè)土地使用稅實(shí)行稅收優(yōu)惠?，F(xiàn)在地稅機(jī)關(guān)面臨著這樣一個困境：全額征收該類型企業(yè)土地使用稅,，企業(yè)將大大加大企業(yè)負(fù)擔(dān)，面臨關(guān)停,，將對當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展相當(dāng)不利,，政府意見很大。如果對企業(yè)“放水”管理,，地稅機(jī)關(guān)將面臨瀆職刑責(zé),。另外，有的光伏發(fā)電設(shè)備在上面采集光能發(fā)電的同時,，下面還種植有農(nóng)作物,，而按規(guī)定用于種植的土地應(yīng)予以免稅，該如何處理,？

　　光伏企業(yè)項(xiàng)目占用農(nóng)業(yè)用地,，是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？光伏企業(yè)為節(jié)約占地成本,，大面積租賃荒山,、魚塘、牛舍屋頂,、甚至農(nóng)村居民的房頂?shù)?，在上面用于建設(shè)光伏發(fā)電板，對于直接租用或占用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的,，因是占用的土地上方空間,，不影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，建議依據(jù)條例第六條第五款直接用于農(nóng),、林,、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地予以免稅,。

　　經(jīng)請示總局,，結(jié)合財(cái)政部和總局內(nèi)部溝通的對光伏發(fā)電土地使用稅的處理意見，明確以下問題：一是按照現(xiàn)行規(guī)定,，光伏發(fā)電沒有稅收優(yōu)惠政策,。二是應(yīng)稅面積的確認(rèn)，凡符合財(cái)稅[2006]56號規(guī)定,，由光伏發(fā)電企業(yè)做為實(shí)際使用人,、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的情況下，按照合同約定的土地面積做為應(yīng)稅面積,。三是對目前存在的“農(nóng)光互補(bǔ)”經(jīng)營形式,，財(cái)政部與總局內(nèi)部溝通的意見是，沒有優(yōu)惠政策。

　　七,、企業(yè)無證使用土地經(jīng)營土地使用稅問題,。企業(yè)無證使用土地經(jīng)營，對于土地面積我們不好掌握,，土管部門對企業(yè)無證使用土地一般也不會進(jìn)行土地面積測量出具相關(guān)測量報(bào)告,，稅務(wù)部門自己測量的又不具有權(quán)威性。

　　這個問題主要是管理問題而并非政策問題,。首先應(yīng)有一個政策前提,，即該企業(yè)按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)是土地使用稅的納稅人，但并沒有土地使用權(quán)利證書,。在具體面積的確定方面,，建議參照總局《城鎮(zhèn)土地使用稅以地控稅試點(diǎn)工作辦法》（稅總發(fā)[2013]7號）中征納雙方對土地面積無法達(dá)成一致時的處理方法，即由稅務(wù)機(jī)關(guān)請測繪部門進(jìn)行實(shí)地測量,，測量結(jié)果經(jīng)納稅人、測繪部門和稅務(wù)部門簽字認(rèn)可后,，據(jù)以確認(rèn)納稅人的應(yīng)稅土地面積,。

　　八、稽查部門發(fā)現(xiàn)的案例,，甲公司的土地使用權(quán)5年前被法院判決給乙公司,，由于其他原因，土地使用權(quán)一直未辦理過戶手續(xù),，期間,，土地一直處于閑置狀態(tài)，稽查中,，甲乙兩公司都認(rèn)為自己不屬于土地使用稅的納稅人,，甲公司認(rèn)為已經(jīng)判決給乙公司，乙公司認(rèn)為未辦理過戶,，自己不是權(quán)利人,，無法使用該土地使用權(quán)。地稅機(jī)關(guān)無法認(rèn)定土地使用稅納稅義務(wù)人,。

　　因債務(wù)糾紛,，企業(yè)房產(chǎn)土地被法院拍賣，房產(chǎn)土地的受讓方其房產(chǎn)稅,、土地使用稅應(yīng)繳納的時點(diǎn)如何掌握,，是應(yīng)按照拍賣取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的時點(diǎn)起，還是受讓方辦理完過戶手續(xù),，取得房產(chǎn)證,、土地使用證的日期開始計(jì)算？

　　因人民法院、仲裁委員會制發(fā)的法律文書,，導(dǎo)致土地使用權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓的,，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為法律文書發(fā)生效力的次月,。對上述稽查案例，如法院判決已生效的,，乙公司為土地使用稅納稅人,。

　　九、納稅人申請土地使用稅困難減免是否要先繳納土地使用稅款,？

　　按照2015年6月國家稅務(wù)總局發(fā)布了新的《稅收減免管理辦法》公告(國家稅務(wù)總局2015年第43號),，公告中第十三條規(guī)定“納稅人在減免稅書面核準(zhǔn)決定未下達(dá)之前應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。” 對申請土地使用稅困難企業(yè),，應(yīng)按照上述規(guī)定執(zhí)行,，因此形成的欠稅，待減免稅核準(zhǔn)后,，由納稅人申請核銷已審批減免的額度內(nèi)的土地使用稅欠稅及滯納金,。

　　十、實(shí)際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,，其中部分土地,、企業(yè)用于了種植養(yǎng)植，在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時,，企業(yè)申請按照農(nóng),、林、牧,、漁業(yè)免征城鎮(zhèn)土地使用稅,，是否可行？

　　經(jīng)請示總局,，對農(nóng),、林、牧,、漁業(yè)土地使用稅優(yōu)惠政策的把握上,，按照以下原則執(zhí)行：土地用途為農(nóng)業(yè)用地的，且實(shí)際用于農(nóng),、林,、牧、漁業(yè)生產(chǎn),，則可免征土地使用稅,；土地用途為未利用地的,，可參照上述原則執(zhí)行；土地用途為集體生產(chǎn)建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的,，如企業(yè)經(jīng)政府有關(guān)部門審批為設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地,，也可以享受農(nóng)、林,、牧,、漁業(yè)免稅政策。

　　十一,、商場或者其他經(jīng)營場所對外開放的停車場是否減免土地使用稅,，需要提供哪些證明資料？

　　按照目前規(guī)定,，上述情況沒有土地使用稅優(yōu)惠政策,，不得給予減免稅。

　　十二,、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)取得土地并辦理了土地使用證,，但地方政府變更了土地規(guī)劃，土地使用權(quán)沒有實(shí)際交付企業(yè),，企業(yè)也無法按照土地部門的要求按時開工建設(shè)和按時完工,，對企業(yè)征收土地使用稅抵觸情緒很大，對此如何處理,？

　　以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,；合同未約定交付土地時間的,，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。其中,，對尚未取得土地使用權(quán)證書的納稅人,，因未完成拆遷或城市規(guī)劃調(diào)整的原因，未按約定時間交付土地的,，國土部門（或其他政府有關(guān)部門）與納稅人簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，重新約定土地交付時間的，或由國土部門（或其他政府有關(guān)部門）出具延遲交付土地證明的,，以納稅人實(shí)際取得土地之次月為納稅義務(wù)發(fā)生時間,。