廣州作為全國一線城市,，是房地產(chǎn)發(fā)展較早的城市之一,也是國內(nèi)較早實行土地有償使用和公開出讓的城市之一,其操作性和規(guī)范性一直居全國領(lǐng)先水平。廣州市政府積極響應(yīng)中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的號召,，在招拍掛的出讓方式上不斷推陳出新,，走出一條探索之路。

（1）“限房價,、競地價”

2007年1月,，全國首例“三限雙競”地塊在廣州推出,，限價房保利西子灣于2008年2月誕生。廣州的限價房有“三限”,，即限戶型,、限房價、限銷售對象,。銷售對象要求是廣州戶籍,、達到晚婚年齡的置業(yè)者和置業(yè)家庭。而限價房售價原則上定于土地出讓時同一區(qū)域,、同一地段的同類型商品房市場價格的70%,。但是“限房價、競地價”的模式在廣州并沒有得到大力推廣,，筆者認為原因有二：一是限定房價,，長此以往必將違背市場定價的發(fā)展規(guī)律，與市場脫節(jié),；二是限價房在房屋質(zhì)量和市場流通上缺乏上位政策,，難以保證房屋質(zhì)量，在流通環(huán)節(jié)存在不確定性,。

（2）“限地價,、競配建”

2011年4月，廣州在全國首次推出“限地價,、競配建”的模式,，即競買報價達到最高限制地價（出讓起始價的145%）后，競買方式轉(zhuǎn)為競保障房,，如未達到最高限制地價,，則按價高者得。一宗位于芳村龍溪區(qū)域原“高爾夫球場”的住宅用地,，由保利地產(chǎn)以7.89億元競得,，扣除3萬平方米的保障房建筑面積后，折合樓面地價約5294元/平方米,，低于前一年相鄰地塊7000元/平方米的樓面地價水平,。此模式的“首秀”在一定程度上限制了地價，在一段時間內(nèi)避免了“地王”的出現(xiàn),。

（3）“勾地”制度

2011年8月,，廣州市政府為穩(wěn)定地價，避免成為全國的“地王出頭鳥”,，在借鑒香港“勾地”制度以及總結(jié)試點運行情況的基礎(chǔ)上,，開始施行土地公開出讓預(yù)申請制度(俗稱“勾地”制度)，探索國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方與開發(fā)企業(yè)之間的有益互動?！肮吹亍敝贫炔⒉皇侨〈信膾熘贫龋皇枪_出讓前的“熱身”,， “勾地”后仍需采用招拍掛等方式進行公開出讓,。公開出讓仍必須堅持公開、公平,、公正的原則,。“勾地”制度有利于政府供地部門充分了解市場情況,，科學(xué)制訂土地出讓方案,，避免土地“流拍”?！肮吹亍焙汀案偱浣ā眱煞N制度的出臺,，使得廣州土地的招拍掛出讓制度更加完善。但由于“勾地”制度并不是從地價上調(diào)控,，對房價的實際影響并不大,。

（4）“定地價、競配建”

2012年12月,，廣州市政府嘗試采用“定地價,、競配建”的模式出讓白云新城蕭崗地塊，即地價是固定的,，直接進入競配建環(huán)節(jié),。當時珠江實業(yè)以11.49億元及65000平的保障房配建拿下該地塊。但“定地價,、競配建”的模式在廣州落實得并不多,。筆者認為，“限定地價”這種方式與招拍掛倡導(dǎo)的“價高者得”相違背,，對于政府來說,，限定地價意味著土地財政收入減少，雖然競爭配建保障房面積能協(xié)助政府有效完成每年的配建保障房任務(wù),，但在其他方式可以選擇的情況下,，政府更樂意選用其他出讓方式，而“定地價,、競配建”只能作為一種補充,，在特殊時期采用。

（5）“限地價,、競配建”

2013年7月下旬,，廣州市國土資源和房管局對外發(fā)布《關(guān)于我市土地節(jié)約集約利用的實施意見》（簡稱意見），公開征求社會意見?！兑庖姟诽岢?，商品住宅用地可采取“限地價、競配建保障性住房”,、“限地價,、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓,。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地可采取“限地價,、競配建公共設(shè)施”方式出讓?！跋薜貎r”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設(shè)定,。

在此后的三年，“限地價,、競配建”成為招拍掛出讓方式的主流,，并在全國得到普遍推廣，杭州,、上海,、南京、南寧,、北京等城市紛紛調(diào)整土地出讓方式,，采用“限地價、競配建”的出讓方式調(diào)控土地市場,。2013年5月6日,，廣州公開舉行的一塊建筑面積14萬平方米的居住用地拍賣中，經(jīng)過近200輪競拍,，被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價18.67億元,、配建66800平方米保障房競得，相當于配建約1300套保障性住房,，創(chuàng)下了廣州實施“限地價,、競配建”以來的新高。

（6）“限地價,、競配建,、競自持，搖號”

2017年4月13日,，廣州土地拍賣市場出“狠招”,，對兩宗住宅用地采取限地價，競配建,，競自持,，再加上搖號的方式進行出讓。即當限定最高地價、最高配建拆遷安置房面積,、最高企業(yè)自持商品房面積時尚未能決出競買人時,，采用搖號方式確定競得人。最終萬科以自持50%-55%的商品房面積完成兩宗地的拍賣,。而在佛山市南海區(qū)最近出讓的一宗住宅用地拍賣中,，也是萬科，以自持100%商品房面積競得地塊,。

限地價、競配建,，還有競自持,，從表面上看是控制了地價，避免土地競價溢價率超過45%,，但如果將開發(fā)商配建的保障房/公租房/自持住房成本分攤到地價,，其地價可能遠遠超過土地競得價。因此,，筆者認為限地價,、競配建、競自持,，只是土地出讓方式的改良,，在一定時間內(nèi)能遏制地價上漲的勢頭，但是究其本質(zhì),，地價還是上漲的,。

在堅持招拍掛的基礎(chǔ)上，不斷改良和修正出讓方式,，是政府用于調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一,。無可否認，每一次招拍掛方式上的轉(zhuǎn)變,，都能在一定時間內(nèi)給當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場適當降溫,，但是以改善土地招拍掛出讓方式取得的成效其持續(xù)的效果并不長。究其原因,，是多方面的,，但從出讓方式角度考慮，筆者認為可從以下三方面進行改良和創(chuàng)新：

（1）供應(yīng)條件向剛需傾斜,，優(yōu)先解決剛性需求

土地價格“居高不下”,，筆者認為最根本的原因是供應(yīng)與需求不對等。剛性需求量無法估計,，而優(yōu)質(zhì)地塊捉襟見肘,，隨著軌道交通的建設(shè)，剛性需求已從中心區(qū)域向外圍區(qū)域分散，但還是滿足不了 “居者有其屋”的要求,。除了中央到政府不斷強調(diào)的加大住宅用地的供應(yīng)量外,，建議可從滿足剛需的角度設(shè)定供應(yīng)條件，從地價,、戶型,、質(zhì)量、銷售對象,、流轉(zhuǎn)政策等方面設(shè)定向剛需傾斜的供應(yīng)條件,，防止可能哄抬價格或投機的現(xiàn)象，解決剛性需求,。但同時,，需要地方政府在出讓地塊時平衡好各方的利益杠桿，避免出現(xiàn)任何一方利益受損的情況,。

（2）淡化“價高者得”, 采用綜合評標

在以往以“招拍掛”方式出讓土地時,，一般都是“價高者得”，在很大程度上會抬高地價,。一些城市,，如上海、重慶,、北京等地,，在“招拍掛”方式上進行突破創(chuàng)新，不再采用“價高者得”的方式,，而積極探索綜合評標或評分制,。這種方式改變了以往只考慮價格因素決定競得人的評標方式，同時需參考項目方案,、綠化等因素來確定土地使用者,，既淡化“價高”概念，又能更加全面考慮到各種指標來確定競得者,，達到降低地價的目的,。

但需注意的是，一旦采用評標方式?jīng)Q定土地使用者,，應(yīng)杜絕各種主觀因素對評標者的影響,，同時也對評標人員的職業(yè)道德水平提出更高要求。

（3）多種方式相結(jié)合,，差別化對待

在完善土地“招拍掛”出讓方式的探索過程中,，建議采用不同模式相結(jié)合的方式來出讓，如“出讓+租賃”,、“招標+拍賣”,、“招標+掛牌”復(fù)合式,、“招拍掛+交易許可”、 “招拍掛+價格管制”等,，最大程度地發(fā)揮不同出讓方式的綜合優(yōu)勢,，同時更好地發(fā)揮市場機制和政府調(diào)控的雙重作用，調(diào)控地價,。

同時,，對不同用地應(yīng)實行不同政策，如保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策,；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實行差別化政策,；房價上漲過快的城市和房價上漲平緩的城市也要差別化對待。各地也應(yīng)該結(jié)合實際情況進行土地“招拍掛”出讓方式的探索和創(chuàng)新,?？傊煌挠玫仡愋蛻?yīng)采取不同的政策,，不同地區(qū)在試行相同政策的時候應(yīng)該結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，選擇適合當?shù)厍闆r的方法進行,。

以上幾點只是筆者拙見,，創(chuàng)新和改善土地出讓方式，是政府為響應(yīng)中央調(diào)控房地產(chǎn)的號召,，希望從源頭調(diào)控地價而采取的手段之一,。從廣州市土地招拍掛出讓方式的演變來看，出讓方式的改革還任重道遠,，政府必須堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”這一原則，努力改善住房供求關(guān)系,，穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（本文作者 / 廣東中地公司 / 林艷艷 ）