開發(fā)商閑置土地之歪風(fēng)是誰助長的,？
廣州市半年財(cái)報(bào)昨日公布，受益于房地產(chǎn)等因素,，今年上半年廣州市公共財(cái)政預(yù)算收入增長17.2%,，土地出讓金占比87.02%。上半年,，廣州市國有土地使用權(quán)出讓金收入307.1億元,，同比增長2.2倍，增收212.5億元,。其中,，市本級收入180.5億元，同比增長1.9倍,，增收117.6億元,。
在賣地的背后，一方面是政府征地后搞土地儲備等待時機(jī)高價(jià)賣出謀取利潤,，撥入土地財(cái)政,；另一方面是眾多開發(fā)商通過高價(jià)競爭地塊，繼而囤地抬高地價(jià),，導(dǎo)致存量房數(shù)量龐大,，購房供需失衡，房價(jià)進(jìn)一步惡化,。囤地的后果是導(dǎo)致市場上土地緊缺,，政府又開始征地賣地，如此循環(huán),，房價(jià)上漲成了必然,。
一方面政府壟斷征地賣地 為抬高房價(jià)作“橋梁”
首先因?yàn)橛小百u地財(cái)政” 政府只能征地然后賣地
廣州市本級政府債務(wù)情況及舉債、償還計(jì)劃近日首度接受人大審議,。市財(cái)政局報(bào)告披露,，預(yù)計(jì)到今年底，本級政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額增加至1340.48億元,，債務(wù)率和償債率分別為99.52%和19.37%,，逼近警戒線。
而受益于房地產(chǎn)等因素，今年上半年廣州市公共財(cái)政預(yù)算收入增長17.2%,，土地出讓金占比87.02%。上半年,，廣州市國有土地使用權(quán)出讓金收入307.1億元,，同比增長2.2倍，增收212.5億元,。其中,，市本級收入180.5億元，同比增長1.9倍,，增收117.6億元,。
由此可見，廣州究竟將如何還債,？土地出讓收入是重要來源,，廣州以“土地出讓金還債”的壓力在加大，政府還能不賣地嗎,？[詳細(xì)]
政府無上限的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，自然會提高出讓低價(jià)
政府征地的公平補(bǔ)償就是遵照市場經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換原則，按正常的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償,，等價(jià)交換土地所有權(quán),。去年11月底在國務(wù)院通過的《土地管理法(修正案)》去年底在全國人大常委會一審時卡住了。一審未得通過的原因據(jù)說是：修正案取消了土地補(bǔ)償上限,，雖然確定了公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t,，但未能明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定還有不同意見,，有的委員擔(dān)心無上限的補(bǔ)償會提高土地流轉(zhuǎn)成本,。
有人說，大幅度提高土地補(bǔ)償費(fèi)會引發(fā)新一輪房價(jià)上漲,。房地產(chǎn)用地出讓底價(jià)是包含征地成本的,，提高土地補(bǔ)償費(fèi)自然會提高出讓金底價(jià)，自然會影響到房價(jià),。但是要降低房價(jià)不能用降低征地補(bǔ)償費(fèi)的辦法,，也不能說提高土地補(bǔ)償費(fèi)錯了，要靠開放集體土地入市,、增加房地產(chǎn)土地供應(yīng)的辦法,。
更重要的是，政府寡頭壟斷賣地 競爭機(jī)制下必然哄抬地價(jià)
中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇在《房價(jià)為什么這么高》一文中說到,，中國土地的供給市場,，除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外，另一特征就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應(yīng)土地,，許多房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地,。地價(jià)形成機(jī)制為：需求競爭者出最高價(jià)者為中標(biāo)，一般也即成交價(jià),，而對于政府定的最高價(jià)土地沒有其他的土地供應(yīng)者與其競爭,，沒有使地價(jià)有下行的其他土地供給者的競爭壓力。
土地只有政府一個供應(yīng)商,，由此,，在拍賣出讓土地的過程中，土地的拍賣價(jià)格必然會越來越高,，原因是價(jià)格低了供應(yīng)商不大可能會拍賣,，供應(yīng)商一定會尋找價(jià)格高的競價(jià)方。政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外,，推動房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的最重要原因。
另一方面開發(fā)商囤地導(dǎo)致供需失衡 加劇房價(jià)上漲
開發(fā)商為何囤地不建設(shè),？
一方面是財(cái)富的積累,。有些開發(fā)商主觀上出于經(jīng)濟(jì)利益的追求，當(dāng)囤地的收益遠(yuǎn)大于成本時,，由于囤地可以導(dǎo)致地價(jià)上漲,，囤地現(xiàn)象的普遍出現(xiàn)自然不足為奇。
另一方面是市場競爭的需要,。有些開發(fā)商在現(xiàn)行土地出讓制度安排下有時不得不囤地,，如果不囤地就意味著其在房地產(chǎn)市場激烈競爭中很可能就要被淘汰出局。這就是為什么潘石屹不惜冒得罪同行之大不諱,，大聲揭露同行的囤地行為,，變相呼吁政府打擊囤地的根本原因。
而開發(fā)商敢于“囤地”的根源在于：囤地的資金風(fēng)險(xiǎn)極易通過債務(wù)性融資和權(quán)益性融資的方式轉(zhuǎn)嫁給銀行和股民,，而囤積土地被政府無償收回的風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前幾乎接近于零,，這是縱容開發(fā)商的結(jié)果。
開發(fā)商繼續(xù)囤地會產(chǎn)生什么結(jié)果,？
首先,，造成土地資源極大浪費(fèi)，不能做到物盡其用,。土地越來越珍貴,，這些資源，應(yīng)很好地為社會義經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù),。土地由一些大公司壟斷,，所需用地的人又拿不到土地,。
更重要的是，推動房價(jià)高漲,，窮人更買不起房,。中國的土地資源本來就很緊張，一些大公司囤積土地,，本應(yīng)要拿來開發(fā)房地產(chǎn)的土地,，閑著不開發(fā)，沒有那么多房子投向市場,，導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求，價(jià)格愈來愈高,。囤地的后果是導(dǎo)致市場上土地緊缺,，政府又開始征地賣地，如此循環(huán),，房價(jià)越抬越高,。
土地囤積不僅會造成房價(jià)高漲、農(nóng)地流失過多,、政府宏觀調(diào)控“失靈”等直接危害,，更會對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與和諧社會的構(gòu)建產(chǎn)生深遠(yuǎn)的負(fù)面影響，比如使土地市場出現(xiàn)虛假繁榮,、土地資產(chǎn)功能被放大,、房地產(chǎn)投機(jī)難以遏制、居民住房保障得不到落實(shí),、房地產(chǎn)市場調(diào)控被異化,，貨幣流動性過剩加劇等。[詳細(xì)]
賣地囤地如此循環(huán) 如何解決,？
繼續(xù)增加土地供應(yīng),？不行！15年就賣完了
用地空間不足,、用地供需矛盾是廣州城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期面臨的問題,。有人說，那就得增加土地供應(yīng),。但是,，據(jù)市國土局透露， 2012年底,，廣州可開發(fā)利用的平地資源只剩下不到600平方公里,，按照現(xiàn)在每年近40平方公里的新增耗地速度，再過15年左右廣州將無地可用,。
據(jù)合富輝煌市場研究部預(yù)測,，根據(jù)《廣州市2013年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃宗地表》顯示,，廣州目前共有69宗地尚未出讓，總面積達(dá)434.8萬平方米,，其中不少是中心區(qū)居住“靚地”,。土地供應(yīng)明顯是充足的，但據(jù)統(tǒng)計(jì),，廣州從1998年以來,，收回的閑置用地有27平方公里，相當(dāng)于3個越秀區(qū)的面積,。今年上半年收回閑置土地5宗,，共6.8公頃。而10大上市房企年報(bào)顯示,，截至2011年土地儲備建筑面積3．58億平方米,，多數(shù)公司足夠未來5年甚至7至8年以上開發(fā)。
而進(jìn)入2013年后,，開發(fā)商的資金鏈有了很大提升,，這導(dǎo)致了開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)更為搶眼。據(jù)廣州市房管局拍賣師李曉娟介紹,，今年下半年廣州天河區(qū)還將有金融城起步區(qū)和廣氮地區(qū)的7宗地出讓,；白云區(qū)則有南海機(jī)器廠地塊、燕塘地塊,、白云新城儲油罐宅地和最后一宗商業(yè)地塊出讓,；荔灣區(qū)白鵝潭也有“廣鋼地塊”等8宗地塊出讓，海珠區(qū)則會出讓兩宗地,，黃埔還將出讓閥門廠地塊,；番禺區(qū)有4宗地塊將出讓。
土地供應(yīng)是住房供給的基礎(chǔ),，如此多的住宅用地被閑置,，造成了住房供需失衡，房價(jià)上漲的根本原因,。
歸根到底要解決房屋供需失衡的問題
因此,，歸根到底是要解決房屋供需失衡的問題，把城市閑地,、空房“擠”出來轉(zhuǎn)化成住房供應(yīng),。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國存量住房,、存量住宅用地?cái)?shù)量龐大,。中國社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書稱，從2008年開始我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已超過新增家庭數(shù),，加上存量房,，整體戶均住房已達(dá)到或超過一套,。
政府不能再縱容開發(fā)商囤地了，把閑置房,、閑置地“擠出來”,，土地供應(yīng)上要堅(jiān)持由單一擴(kuò)大總量供應(yīng)轉(zhuǎn)向盤活存量，提高用地節(jié)約集約化程度,，強(qiáng)化土地供后監(jiān)管,，加大閑置土地處置力度。為了避免開發(fā)商囤地導(dǎo)致地塊“曬太陽”,，廣州政府提出各類住宅用地須在劃撥決定書和出讓合同中約定自土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè),，自開工之日起3年內(nèi)竣工?！兑庖姟愤€首次明確公開閑置土地的土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn),，以公開和協(xié)議出讓方式取得土地的，按土地出讓合同總價(jià)款的20%計(jì)征土地閑置費(fèi),。
土地要及時動工建設(shè)，住宅要落實(shí)為住房民生,，否則都屬“無效供應(yīng)”,。為此必須加強(qiáng)從土地到住房供給全過程監(jiān)管，賞罰分明,，否則“供地增長數(shù)倍于城鎮(zhèn)人口增長,、房價(jià)增長數(shù)倍于國民收入增長”局面不可能扭轉(zhuǎn)。[詳細(xì)]
雖然國土資源部副部長胡存智表示,，大部分開發(fā)商不會主動惡意囤地,。但是在利潤及市場競爭下，囤地是事實(shí),。
囤地之所以能得逞,，是因?yàn)槲覀儧]有拿出更有效的措施，戳到開發(fā)商的痛處,。銀行貸款利率不是很高,，已開征的土地閑置費(fèi)亦難與土地增值暴利相提并論，開發(fā)商無須額外掏腰包,。而因?yàn)橛小巴恋刎?cái)政”的存在,，政府意愿更多賣地，部分高價(jià)地的出現(xiàn)又促進(jìn)了房價(jià)上漲,。開發(fā)商閑置土地之歪風(fēng)到底是誰助長的,？
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