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在房產(chǎn)調(diào)控政策將會長期存在的預期下，房地產(chǎn)市場長效機制的完善需要在此期間不斷磨合和修正,，近期政策重心已經(jīng)在逐漸向住房市場傾斜,，配套制度和國企資源也將會跟上，這將會對整個租房購房市場乃至社會產(chǎn)生深遠的影響,。 房價：影響有限,，城市繼續(xù)分化 雖然鼓勵租房政策正在一波一波接踵而至，但若短時間大量低價租賃房供應上市,，或者“同權”程度過于激進,，勢必會沖擊目前的房地產(chǎn)市場，房價將會有大幅波動,，并引發(fā)不必要的經(jīng)濟震蕩,，這不是政策目的所在。綜合分析政策走向,，其核心目標仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制,，漸進式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾,，而租房市場是調(diào)節(jié)整個房地產(chǎn)市場一個非常有效的杠桿和抓手。因此各地在制定“租售同權”等類似鼓勵租房政策的同時,，以滿足常住人口教育公共服務需求和緩解職住矛盾為現(xiàn)實目標,，充分考慮了政策的預期可達效果,，尤其是對現(xiàn)有人群利益和房地產(chǎn)市場的沖擊影響,，斟酌“同權”時因城施策增加適當門檻，甚至暫時不提“同權”,，如佛山,、深圳等。由此看來,，租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產(chǎn)生較大影響,，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產(chǎn)缺乏吸引力的城市,，并沒有出臺鼓勵租房政策的必要和動力,，城市房價繼續(xù)分化的趨勢將長時間延續(xù)。 投資：因素共振,，總體相對平 從政策面來看,，如前所述，包括“租售同權”在內(nèi)的鼓勵租房政策并不是以改變各城市房價長期趨勢為目的,，相關政策更多是從呵護房地產(chǎn)市場,、保持穩(wěn)定發(fā)展的原則出發(fā)來進行設計，在房價預期不變及政策護航的基礎上可以預見房地產(chǎn)投資所受影響有限,。 資源緊缺的核心一二線城市,，“租售”很長時間內(nèi)都不可能完全“同權”，鼓勵租房政策更多解決人才短期居住問題,，長期來看一旦經(jīng)濟條件允許,，租房客就會快速轉(zhuǎn)向購房市場。 附帶門檻“租售同權”的二線及部分三線城市,，長期房價穩(wěn)定上漲預期具有其內(nèi)在原因,，“租售同權”政策更大程度的是作為人口導入策略的配套，本質(zhì)是降低所需人才進入和安家門檻,，先租后買將成為大部分人的選擇,。 近期土地及房產(chǎn)交易市場活躍的三四線城市，其原因是房企對土地的補庫存和資本外溢激發(fā)本地改善需求,，并非由于人口大幅流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展有質(zhì)的變化,，因此未來影響其房地產(chǎn)投資的基本面并沒有惡化的風險。 供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價為犧牲,，將短期風險可控的收益轉(zhuǎn)換為長期風險較高的收益,，對企業(yè)長期承受能力和穩(wěn)定性要求較高,，因此上海兩幅只租不售的租賃用地均為國企購得，此模式導向意義和點狀效應較強,，但在絕對量上很難大范圍復制,，預計對正常商住用地供應沖擊較小。 增加租賃住房措施本身也會刺激房地產(chǎn)投資,，各地基本均有增加租賃住房用地有效供應,、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實際政策效果并不會導致本地房地產(chǎn)投資額總量產(chǎn)生重大變化,。 綜上所述,，在各種因素的共同作用下，租售同權對房地產(chǎn)投資并無太多負面影響,。就2017年而言,，在土地供給增加、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流改善等因素作用下,，我們對房地產(chǎn)投資實際完成情況并不悲觀,，預計在幾輪強力調(diào)控政策的影響下，下半年房地產(chǎn)投資增速逐漸放緩后將保持一個相對穩(wěn)定的水平,，不會對經(jīng)濟穩(wěn)定增長起到拖累作用,。 租金：政策支撐，分層穩(wěn)步上漲 在各地鼓勵租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策,，甚至在土地拍賣中,，“只租不賣”用地也低價被國企購入，這些政策形成低價租賃房在短期內(nèi)會對租房市場價格產(chǎn)生沖擊,。如前所述,，政策目標是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而不是建立一套住房福利制度,，因此低價租賃房有其區(qū)域或者人群特殊針對性和時效性,，在絕對規(guī)模上難以和個人或機構租賃用房相比，且租賃用房根據(jù)區(qū)位,、配套等條件不同有著自身定價體系,。因此，隨著城市發(fā)展和成本的逐漸提高,、從購房市場轉(zhuǎn)移至租房市場需求不斷增多,，長期來看房租將分層次上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢于個人或機構提供租賃房,。另外,，“租售同權”政策本身也將會帶動資源集中區(qū)域房租上漲。 人口：一線調(diào)結構,，二線搶人才 類似“租售同權”的將部分公共服務和租房進行掛鉤的政策為城市控制人口,、調(diào)節(jié)人口結構提供了非常有效的抓手,。一線城市在制定“租售同權”政策時通過與戶籍等其他權利配套設臵較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結構進行了調(diào)整,。如上海通過居住證和教育掛鉤,、租房和居住證掛鉤等形式調(diào)節(jié)人口結構配合郊區(qū)進行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級,。二線城市則利用將戶籍等權利和租房掛鉤,，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂,，增強城市親和力,，提高對人才的吸引力。 制度：擴大稅基,，對接長效機制 目前，租房市場房源以個人住房出租為主,，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外,，在安全和權益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺,，同時強調(diào)必須是在有關部門備案的租賃行為才能作為“租售同權”的依據(jù),，這將為規(guī)范租房市場打下較好的基礎，為租房市場形成長效機制重要一環(huán)積累重要的信息,。另外,，租房相關信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺的房產(chǎn)稅,、不產(chǎn)登記制度進行對接,，同時還能與金融部門聯(lián)動，為整體房地產(chǎn)長效機制的完善和地方財政收入轉(zhuǎn)型做好必要的準備,。 |
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