本文來(lái)自“雪球”，作者：劉正林_LEO

市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的看法已經(jīng),、正在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變,，低估已無(wú)異議，后續(xù)的分歧將集中在估值到底應(yīng)該多少上,，在此給出本人的見(jiàn)解如下,。

一、估值理論

《企業(yè)戰(zhàn)略博弈》第16章中列出了估值的戰(zhàn)略性方法,，該方法由格雷厄姆提出,，由巴菲特等人完善，大致意思如下：

1,、原理

原理是未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)(DCF),，不過(guò)涉及到長(zhǎng)期未來(lái)，實(shí)際上很難直接運(yùn)用,，需要運(yùn)用各種假設(shè)進(jìn)行可操作化,。

2、方法

很多人對(duì)假設(shè)運(yùn)用過(guò)于隨意,，而根據(jù)此書對(duì)戰(zhàn)略博弈的研究,，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)行分析然后對(duì)未來(lái)進(jìn)行假設(shè)，進(jìn)而推導(dǎo)出的結(jié)果將更為靠譜,。競(jìng)爭(zhēng)格局主要有三種：

(1)無(wú)在位優(yōu)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)激烈,，盈利能力不穩(wěn)定，主要靠杰出的管理來(lái)創(chuàng)造效益,，這種企業(yè)的估值主要采用重置成本法,。

(2)有在位優(yōu)勢(shì)：良性競(jìng)爭(zhēng)，盈利能力較穩(wěn)定,，靠護(hù)城河盈利,，主要工作是維護(hù)好護(hù)城河，這種企業(yè)的估值主要采用盈利能力法,。

(3)增長(zhǎng)的價(jià)值：增長(zhǎng)分為兩塊,，一塊是行業(yè)的增長(zhǎng)，一塊是多元化;結(jié)果有三種,，增長(zhǎng)有害,、中性或有益,，主要看行業(yè)增長(zhǎng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有無(wú)影響、多元化能否形成協(xié)同效應(yīng),。

二,、內(nèi)陸房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

如果是十幾年前，房地產(chǎn)業(yè)是沒(méi)多少在位優(yōu)勢(shì)的,，房地產(chǎn)公司如過(guò)江之鯽不可計(jì)數(shù),，幾乎都能大賺。然而隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,，幾輪周期下來(lái),，大量中小公司被淘汰，如今行業(yè)體量已基本見(jiàn)頂,，淘汰進(jìn)一步加速,，大魚快魚吃小魚慢魚，好不痛快,。地產(chǎn)白銀時(shí)代龍頭房企的在位優(yōu)勢(shì)已然非常明朗,，主要包括：規(guī)模優(yōu)勢(shì)、土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì),、融資能力優(yōu)勢(shì),、高效開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)、并購(gòu)能力等,。另外,，有一些企業(yè)開(kāi)展了多元化。

三,、內(nèi)房股的估值

顯然,，有在位優(yōu)勢(shì)的情況下，需要按盈利能力法來(lái)估值,，而不是重置成本法(即資產(chǎn)法)，這也是過(guò)去幾年外行流行思路的主要錯(cuò)誤之一,，另一主要錯(cuò)誤是過(guò)度看衰中國(guó)經(jīng)濟(jì),，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)崩潰。

盈利能力法主要看盈利能力,。白銀時(shí)代龍頭房地產(chǎn)公司市場(chǎng)占有率還有幾年的上升期,，因此盈利能力要考慮到三年后的大致規(guī)模，同時(shí)需要考慮銷售領(lǐng)先營(yíng)收的行業(yè)特點(diǎn),。

為進(jìn)一步簡(jiǎn)化估值方法,，統(tǒng)一假設(shè)龍頭房企的銷售凈利率為10%，穩(wěn)定期對(duì)盈利能力給10倍PE(假設(shè)60%分紅率則對(duì)應(yīng)6%股息率應(yīng)該還算不錯(cuò)),，則合理估值約等于營(yíng)收,，而當(dāng)年權(quán)益銷售額約等于兩年后的營(yíng)收,，簡(jiǎn)化處理將當(dāng)年權(quán)益銷售額打八折折現(xiàn)為當(dāng)年合理估值，暫不考慮多元化業(yè)務(wù)價(jià)值,。

以下為估值結(jié)果(藍(lán)色部分純?yōu)閭€(gè)人主觀粗糙預(yù)測(cè),，表示大概意思，僅供參考),。（編輯：肖順蘭）