文／克而瑞研究中心

榜單解讀

2017年第一季度,，多個(gè)城市密集出臺(tái)新一輪緊縮調(diào)控,，調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市由熱點(diǎn)一二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三四線城市,。而在這樣的政策環(huán)境下,，規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢(shì)越加凸顯,。房企規(guī)模門(mén)檻和行業(yè)集中度升高的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯,。一季度,，三家龍頭房企的銷(xiāo)售規(guī)模均已超過(guò)千億,。

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TOP30門(mén)檻增速加劇TOP50到100僅維持去年水平

2017年第一季度規(guī)模房企繼續(xù)擴(kuò)張,，門(mén)檻提升明顯,。TOP30門(mén)檻增速加劇，TOP50到100僅維持去年水平,。從金額門(mén)檻來(lái)看,，TOP30門(mén)檻增速加劇，由16年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元,，同比大幅提升了83%,。而TOP50到100的門(mén)檻僅維持去年水平。

從面積門(mén)檻來(lái)看,，TOP50房企面積入榜門(mén)檻也有所提升,，從2016年第一季度的40萬(wàn)平米提高至48.7萬(wàn)平米，同比上升21.8%,。升幅最大的是TOP10房企門(mén)檻,，由16年第一季度的123萬(wàn)方至232萬(wàn)方，同比升88.4%,。

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2017年的第一季度,，龍頭房企萬(wàn)科,、碧桂園、恒大的業(yè)績(jī)都已超千億,，TOP3房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)總和較去年一季度同比增長(zhǎng)了120.2%,。

萬(wàn)科：萬(wàn)科3月銷(xiāo)售金額達(dá)630億元，反超碧桂園重新占據(jù)榜首位置,。萬(wàn)科的項(xiàng)目布局比較均衡,，住宅產(chǎn)品也定位主流客戶的自住需求，因此受個(gè)別城市限購(gòu)的影響較小,。得益于萬(wàn)科堅(jiān)持聚焦城市經(jīng)濟(jì)圈,，對(duì)上海區(qū)域和廣深區(qū)域的戰(zhàn)略布局，杭州,、上海,、寧波、深圳,、東莞,、佛山等熱點(diǎn)城市也占到了一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較大的比重。另外,，本月萬(wàn)科北京區(qū)域銷(xiāo)售火爆,，單月超100億元，北京萬(wàn)科天地,、五礦萬(wàn)科如園,、五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地等項(xiàng)目熱銷(xiāo)。

碧桂園： 碧桂園2017年一季度已完成了全年4000億業(yè)績(jī)目標(biāo)的36%,。得益于一季度三四線城市的銷(xiāo)售火爆,，主要布局三四線城市的碧桂園業(yè)績(jī)也增長(zhǎng)顯著。值得注意的是,，截止2016年12月,，碧桂園在國(guó)內(nèi)總土地儲(chǔ)備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項(xiàng)目722個(gè),，同比大幅增加90.5%,。2017年預(yù)計(jì)可售總貨值6163億元。就碧桂園目前的業(yè)績(jī)完成率和2017年全年的貨值來(lái)看,，4000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)還是相對(duì)保守的,。

恒大：截止3月末，恒大完成全年4500億銷(xiāo)售目標(biāo)的24.4%,。從銷(xiāo)售的結(jié)構(gòu)來(lái)看,，恒大在均衡布局的同時(shí)，海南?；◢u,、石家莊恒大御景半島,、蘭州恒大帝景等大盤(pán)項(xiàng)目對(duì)恒大一季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大。雖然恒大目前的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)略低于碧桂園和萬(wàn)科,，但隨著恒大二季度新推盤(pán)項(xiàng)目的大幅增加，恒大未來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)有一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng),。

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除了占據(jù)榜單前三位的龍頭企業(yè)之外,，龍湖、金地,、魯能等有實(shí)力沖擊前十的房企2017年第一季度的表現(xiàn)也非常亮眼,。

龍湖：龍湖今年破千億已無(wú)懸念。目前,，1100億元的銷(xiāo)售目標(biāo)已完成近四成,。2017年第一季度，龍湖的排名也從2016年末的13位大幅上升到了第6位,。龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍女士表示,，今年第一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的高增速是基于龍湖的供貨節(jié)奏以及市場(chǎng)和布局城市的配合，具有一定的偶然性,。而從龍湖目前的策略來(lái)看,，會(huì)把2017年1700億的可售貨值盡量布局在上半年，以達(dá)到貨量節(jié)奏和市場(chǎng)的匹配,。

魯能：魯能作為2016年最大的黑馬,，短短一年時(shí)間從220.7億上升到了646億的規(guī)模，同比增長(zhǎng)193%,。今年第一季度,，魯能完成了330.6億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，排名從2016年末的20位大幅上升到了第10位,，連續(xù)3個(gè)月進(jìn)入房企前十行列,。業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)主要得益于魯能的區(qū)域深耕。截止3月末,，海南魯能三亞灣隨著海南市場(chǎng)的崛起,，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)53.4億，北京,、重慶,、濟(jì)南、鄭州區(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度也較高,。另外,，魯能集團(tuán)基于泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的企業(yè)定位，正大力發(fā)展綠色地產(chǎn),，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,。

金地：金地去年由2015年600億的銷(xiāo)售規(guī)模一躍進(jìn)入了千億房企的行列,。近年來(lái)金地能夠保持較好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要得益于重倉(cāng)一線和強(qiáng)二線城市的前瞻性戰(zhàn)略布局。從產(chǎn)品的角度而言,，金地還一直不斷致力于戶型創(chuàng)新,。在金地深耕的一二線重點(diǎn)城市，這些創(chuàng)新戶型更迎合新興需求,。值得一提的是,，2016年金地收購(gòu)廣電地產(chǎn)74%股份，獲取的近500萬(wàn)方的可售面積也都位于金地主要布局的城市,。城市布局的先發(fā)優(yōu)勢(shì),、產(chǎn)品的深耕細(xì)作以及靈活的開(kāi)發(fā)模式都是金地能夠迅速崛起的原因。

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中梁,、路勁,、金輝、龍光一季度發(fā)力合理布局助力快速增長(zhǎng)

2017年開(kāi)年以來(lái),，中梁,、路勁、金輝,、龍光加強(qiáng)了戰(zhàn)略布局,，1-3月項(xiàng)目銷(xiāo)售情況格外亮眼，未來(lái)都有沖擊三十強(qiáng)的實(shí)力,。

中梁：2017年1-3月,，中梁憑借高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略,，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已破百億,，同樣完成了去年全年銷(xiāo)售金額的近40%。事實(shí)上,，在眾多房企積極搶占一二線市場(chǎng)的同時(shí),，中梁從自身發(fā)展方向出發(fā)，始終堅(jiān)持深耕三四線的戰(zhàn)略,。前三月,，嘉興中梁東湖壹號(hào)院、舟山中梁首府,、麗水御湖東岸等三四線城市項(xiàng)目憑借高端定位,、較好的市場(chǎng)口碑及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),。

路勁：路勁在堅(jiān)持長(zhǎng)三角,、環(huán)渤海區(qū)域深耕的策略下，今年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已破百億，完成了去年全年銷(xiāo)售金額的近三分之一,。2016年下半年起,，路勁加大了區(qū)域平衡力度，年末環(huán)渤海銷(xiāo)售占比提升至40%,，長(zhǎng)三角占比54%,，實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。而目前于這兩個(gè)區(qū)域的城市布局主要集中在一二線城市及環(huán)一線重點(diǎn)三線城市,，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿^大,。2017年第一季度，上海路勁上海牌派II,、天津路勁太陽(yáng)城項(xiàng)目銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度較大，為企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了有力支撐,。

金輝：金輝在完成了從二三線城市向一線城市重心轉(zhuǎn)移的目標(biāo)的同時(shí),，重點(diǎn)布局一二線、優(yōu)先布局強(qiáng)二線城市,，并保持環(huán)一線進(jìn)駐城市的深耕,。2017年第一季度，金輝于多個(gè)城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突出,，其中重慶金輝城三期和西安世界城項(xiàng)目分別以8.95億元和6.34億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名前列,。

龍光：作為深耕珠三角的房企，龍光第一季度于珠海,、汕頭等三四線城市銷(xiāo)售情況較好,。其中珠海玖龍府、汕頭御海天禧,、汕頭御海陽(yáng)光等項(xiàng)目前三月銷(xiāo)售表現(xiàn)較為突出,，貢獻(xiàn)度位于前列。這些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)除了得益于廣州,、深圳的城市限購(gòu)及高房?jī)r(jià)溢出效應(yīng),，同時(shí)深受春節(jié)前后“返鄉(xiāng)置業(yè)”熱潮影響。目前集團(tuán)土地儲(chǔ)備總貨值達(dá)到3400億元,，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比高達(dá)85%,，這些項(xiàng)目有助于進(jìn)一步奠定集團(tuán)在粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域龍頭地位。

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城市調(diào)控政策繼續(xù)收緊房企應(yīng)積極靈活應(yīng)對(duì)

盡管一季度大部分房企逆市熱銷(xiāo),，但伴隨著一季度諸多熱點(diǎn)城市集中出臺(tái)的緊縮調(diào)控政策,，新的調(diào)控方向也逐漸明晰。調(diào)控城市的目標(biāo)由熱點(diǎn)一二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三四線城市及其他省內(nèi)陸級(jí)市為主,，圍堵投資需求外溢之意明顯,。

正是基于當(dāng)前一二線及三四線城市成交熱度仍在持續(xù)、土拍市場(chǎng)持續(xù)高溫、后市房?jī)r(jià)看漲預(yù)期依舊強(qiáng)烈的事實(shí),，我們預(yù)計(jì)緊縮的調(diào)控政策將貫穿全年,，且還將會(huì)有更多二線城市和環(huán)一二線核心城市的三四線城市將升級(jí)限購(gòu)措施或者加入到限購(gòu)隊(duì)伍中來(lái)。

因此,，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，應(yīng)積極、理性地應(yīng)對(duì)調(diào)控政策,。在一些已經(jīng)或有可能實(shí)施限購(gòu)的城市以及重點(diǎn)城市周邊的城市,，房企應(yīng)靈活應(yīng)對(duì)，適時(shí)加大供應(yīng),、把握推案節(jié)奏,，加快去化速度，避免后期因調(diào)控帶來(lái)的不利影響,。

丁男神將于4月6日地產(chǎn)金融會(huì)上深入解讀榜單

城市輪動(dòng),，需求外溢與城市群布局邏輯

2017年一季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)

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