據(jù)統(tǒng)計(jì),，很多一二線城市的房產(chǎn)交易量中,，二手房已經(jīng)超過了新房。越來越多的購房者選擇購買二手房,。由于二手房是和中介或者房主交易,，與新房不同，所以需要注意的地方也不同,。今天,，就跟大家說說購買二手房時(shí)，要避開的12個(gè)大坑,。

1,、房子產(chǎn)權(quán)屬性

首先要確認(rèn)的房子的產(chǎn)權(quán)屬性，是商品房,、保障房還是小產(chǎn)權(quán)房,。小產(chǎn)權(quán)房由于沒有房產(chǎn)證，最好不要買,；保障房必須滿足滿5年后才能上市交易,。另外，還有一部分房子的土地性質(zhì)是劃撥,，交易的時(shí)候需要補(bǔ)交土地出讓金,。即使是商品房，土地使用年限也有70年,、50年,、40年之分（少于70年是歷史遺留問題造成的），買的時(shí)候也需要多加注意,。

2,、房子是否被抵押

被抵押的房子，由于債權(quán)關(guān)系,，不能正常交易,。

3、房子是否被查封或轉(zhuǎn)讓

同樣，依法被查封或者被限制轉(zhuǎn)讓的房子,，也是無法正常交易的,。

4、房子是否違章或待拆

如果房子是違建,，沒有產(chǎn)權(quán)證,，不能交易；如果待拆遷,，一是買了之后會(huì)拆掉,，沒地方住,；二是可能拆遷款已經(jīng)被房主拿走,，買方什么也得不到。

5,、核實(shí)賣主身份

只有真正的房屋所有權(quán)人才有權(quán)利出售房子，如果不是房屋所有權(quán)人,，那么也需要有房屋所有權(quán)人出具的委托證明,。而且，已經(jīng)辦理委托公證賣房的,，交易過程可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),。

6、注意房屋共有人

如果房子有共有人,，則簽訂二手房買賣合同時(shí),，共有人也必須在場簽字，不能缺席或者冒名頂替,，否則,，合同不成立。

7,、房子是否被出租

二手房在交易時(shí),，要了解是否已經(jīng)出租，因?yàn)榘凑找?guī)定,，在同等條件下,，租房人具有優(yōu)先購買權(quán)。而且租期不因房屋交易發(fā)生變更,。

8,、確定傭金構(gòu)成

通過中介購買二手房時(shí)，要確認(rèn)好傭金的構(gòu)成以及比例,，并且對交易失敗后傭金退還情況做好約定,。目前，各個(gè)中介之間傭金比例的差別還是蠻大的，建議多選幾家中介,。

9,、避免陰陽合同

很多人為了避稅，會(huì)簽訂陰陽合同,。所謂陰陽合同,，是指成交價(jià)不一樣的兩份合同，一份是給房主的,，成交價(jià)高,；一份是給房產(chǎn)交易中心的，成交價(jià)較低,。如果簽訂了陰陽合同,，一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)特別麻煩,。

10,、確認(rèn)稅費(fèi)構(gòu)成及繳納人

二手房交易與新房不同，稅費(fèi)中多了增值稅和個(gè)人所得稅,。普通住宅滿2年可以免增值稅,，滿五唯一免個(gè)人所得稅。除了減免情況之外,，也要確認(rèn)稅費(fèi)是哪方交,，一般都是買方承擔(dān)，但也有房主包稅的情況,。

11,、注明違約事項(xiàng)

由于二手房交易過程復(fù)雜，出現(xiàn)違約的可能性比較大,，所以要對違約事項(xiàng)和責(zé)任做好約定,。比如銀行貸款未審批、貸款年限低于預(yù)期年限等,，都要約定好,，避免后期出現(xiàn)糾紛。

12,、明確附屬設(shè)施及家具家電

購買二手房時(shí),，需要對附屬設(shè)施和屋內(nèi)的家具家電做好約定，注明成交價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施,，如果包含,，需要列表注明，包括型號,、成色等,，最好拍照留證,。