國家稅務總局公告2016年第54號,，對物業(yè)管理服務的納稅人收取的自來水水費的增值稅問題做出了答復，旨在解決實務中代業(yè)主集中支付水費給自來水公司時,，由于稅率差異而產(chǎn)生的稅負增加問題,。但是，哪些納稅人可以享受這個簡易征收差額征稅的政策,？會計上如何做賬更合規(guī)更有利呢,？在一年一度的匯算清繳之際,，讓我們再仔細分析分析54號文件內(nèi)容，看看該如何進行實務處理,。

　　根據(jù)54號文“提供物業(yè)管理服務的納稅人,，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅,。”

　　從54號文的內(nèi)容看,，總局從三個方面對代收代付水費做出了答復和規(guī)定：

　　其一是關(guān)于納稅人的適用問題,。在文件里，從提供服務內(nèi)容的角度對可以享受該項政策的納稅人做出的規(guī)定,，即凡是“提供物業(yè)管理服務”的納稅人均適用,。而根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，所謂的物業(yè)管理服務是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！笨梢?，向業(yè)主提供的包含對房屋及配套設施、相關(guān)場地的系列環(huán)境衛(wèi)生,、相關(guān)秩序的活動即為物業(yè)管理服務,，而提供服務過程中涉及的代收水費就可以適用54號文件。

　　其二是關(guān)于收取水費的計稅問題,。文件規(guī)定“向服務接受方收取的自來水水費,，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額”，即收取水費的企業(yè)需做自來水的轉(zhuǎn)售處理,，按水費的收支差額確認銷售額,。

　　其三是關(guān)于征收辦法。文件規(guī)定是按照簡易計稅方法依3%的征收率計算納稅,。即提供此項服務的企業(yè)需要備案確認簡易計稅（部分地區(qū)簡化處理,，不需備案），相關(guān)進項稅額不得抵扣,。若為一般納稅人企業(yè),，在會計上還應該分開核算。

　　因此,，在日常稅務處理上,，需要整理并保存：與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務協(xié)議,、水費代收代付委托服務協(xié)議，水表抄報記錄,，與自來水公司的結(jié)算往來單據(jù)等能夠說明服務性質(zhì),、服務內(nèi)容、業(yè)務資金往來的涉稅證據(jù)資料,，才能在申報納稅時,，填寫簡易申報內(nèi)容。

　　在會計處理上,，則一方面需要與公司的一般計稅業(yè)務分開核算,，一方面需要與財會[2016]22號文保持一致。

　　案例：某小區(qū)物業(yè)公司（甲方）為增值稅一般納稅人,，與業(yè)主（乙方）達成水費代收代付委托服務協(xié)議。約定甲方先跟自來水廠結(jié)算,，支付款項取得增值稅專用發(fā)票,，乙方水費據(jù)實結(jié)算，乙方承擔本戶水表顯示的使用費,，并按比例對總表與各戶分表用量總和的差額進行分攤,。2016年12月,甲方支付水廠水費30.9萬(含稅), 獲得專票, 水表記錄顯示，業(yè)主應分擔水費20.6萬（含稅）,，物業(yè)公司自己應負擔10.3萬元（含稅）,。

　　在這個案例中，物業(yè)公司代收代付的水費可以適用54號文件,，按簡易計稅辦法差額計稅,。物業(yè)公司自己耗用的水費則屬于一般計稅辦法范圍,，可以抵扣進項稅額。

　　會計處理上，22號文件第三款,，對差額征稅的賬務處理做出的規(guī)定為：“企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的,，發(fā)生成本費用時,，按應付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”,、 “存貨”,、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”,、“應付票據(jù)”,、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時,，按照允許抵扣的稅額,，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目）,，貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”,、“工程施工”等科目,。”

　　實務中,，對于這項業(yè)務的賬務處理有兩種主要的觀點,，一種觀點認為收取業(yè)主的水費為轉(zhuǎn)售水產(chǎn)生的收入，應計入收入和成本帳戶,，即

借：管理費用                          100000

　　其他業(yè)務成本                      200000

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額）   9000

  　 貸：銀行存款                            309000

借：其他業(yè)務成本                                6000

       貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）    6000

借：銀行存款             206000

　　貸：其他業(yè)務收入           200000

  　　　 應交稅費——簡易計稅     6000

借：應交稅費——簡易計稅     6000

　　貸：其他業(yè)務成本             6000

　　還有一種觀點,，認為收取業(yè)主的水費為代收代付款項不是企業(yè)的收入，應將代收水費計入往來賬戶,，不體現(xiàn)收入,。

借：管理費用                           100000

    　其他應收款                         200000

    　應交稅費——應交增值稅（進項稅額）   9000

   　貸：銀行存款                           309000

借：其他應收款                               6000

   　貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）   6000

借：銀行存款             206000

　　貸：其他應收款      200000

　　　　應交稅費——簡易計稅     6000

借：應交稅費——簡易計稅     6000

　　貸：其他應收款               6000

　　對比這兩種處理，筆者認為,，計入收入和成本的處理方式,，更符合總局2016年54號公告和財會[2016] 22號文的規(guī)定，同時,，收入增加了,，也增加了業(yè)務招待費和廣宣費的計提基數(shù)，對企業(yè)更有利,。