更新內(nèi)容：

1、主要增加了物業(yè)公司代收自來水稅費(fèi)差額納稅如何開票和申報(bào)納稅

2,、提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人轉(zhuǎn)收代付污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)如何納稅,。

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一,、財(cái)稅 【2016】36號(hào)文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1中關(guān)于銷售服務(wù),、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋對(duì)物業(yè)管理稅目是這樣規(guī)定的：

二,、稅率

一般納稅人適用6%稅率,，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

小規(guī)模納稅人適用3%征收率,，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,。

三、物業(yè)管理公司受托管理不動(dòng)產(chǎn),，進(jìn)行出租收取的租金,，如何確定納稅人？

物業(yè)管理公司對(duì)受托管理不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出租,，收取的租金歸物業(yè)管理公司所有的,，以物業(yè)管理公司為納稅人。??  

 收取的租金歸不動(dòng)產(chǎn)所有者所有的,，并由不動(dòng)產(chǎn)所有者向承租方開具發(fā)票的,，以不動(dòng)產(chǎn)所有者為納稅人；

由物業(yè)管理公司向承租方開具發(fā)票的,，以物業(yè)管理公司為納稅人,。

栗子：關(guān)于物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租（房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司）如何計(jì)稅的問題 ，若由物業(yè)公司給承租方開具增值稅發(fā)票,，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票,。其中，一般納稅人適用稅率為 11%,，小規(guī)模納稅人適用的征收率為 5%,。一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)在 2016 年 4 月30 日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅,，征收率為 5%,。

四、?物業(yè)公司代自來水公司和電力公司向業(yè)主收取的水費(fèi)和電費(fèi),，是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅,？

物業(yè)公司代收的水費(fèi)和電費(fèi)，由自來水公司和電力公司向業(yè)主開具發(fā)票的,，不繳納增值稅,。除上述情況以外，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納增值稅,。

電這塊轉(zhuǎn)開發(fā)票沒問題,，稅率都是17%，水就不同了,，如果轉(zhuǎn)開,，物業(yè)公司會(huì)在增值稅上吃大虧,，所以國家出臺(tái)了54號(hào)文，具體物業(yè)公司怎么吃虧,，也在下面文章中分析,。

國家稅務(wù)總局近2016第54號(hào)公告，專門對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)涉及的增值稅做了規(guī)定,。原文如下：

1,、為什么國稅總局專門出臺(tái)了這個(gè)公告？

我們知道物業(yè)公司代收水電費(fèi),、暖氣費(fèi),，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票,，物業(yè)公司僅就收取得管理費(fèi)差額繳納營業(yè)稅,。而我們知道營改增試點(diǎn)政策36號(hào)文中并未延續(xù)這種差額征稅政策。

那么營改增后,，物業(yè)公司就代收水電等費(fèi)用如何操作,？如何開票才符合稅收規(guī)定。

其實(shí)主要就兩種方法：

1,、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票,，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅,；

　　2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi),、暖氣費(fèi)等,，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握,，同時(shí)具備以下條件的,，暫不征收增值稅：

　　（1）物業(yè)公司不墊付資金,；

　?。?）自來水公司、電力公司,、供熱公司等（簡稱銷貨方）,，將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶,；

　?。?）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)

很顯然,，方法2很難實(shí)現(xiàn),，物業(yè)公司沒有能力讓自來水公司給每個(gè)客戶開發(fā)票（不是很現(xiàn)實(shí)）,，當(dāng)然現(xiàn)在很多物業(yè)公司，包括二哥家所屬的物業(yè)管理公司都不代收水電,，都讓客戶自行繳納,，這也省了這些麻煩。但是也有物業(yè)公司是代收水費(fèi),，所以營改增后這些公司就頭痛了,，方法2行不通，只有方法1,。

方法1存在的主要問題是什么,？我們要先來了解一些自來水銷售的稅率問題才清楚。

《增值稅暫行條例》第二條規(guī)定納稅人銷售自來水,，稅率為13％：但由于對(duì)于自來水公司銷售水的情況比較特殊,，正常情況下，自來水公司能夠取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票較少,，稅負(fù)率相對(duì)較高,，因此給予一個(gè)特殊規(guī)定：

2,、54號(hào)公告具體解讀

1. 適用主體,。提供物業(yè)服務(wù)的納稅人，物業(yè)服務(wù)這就排除了一般企業(yè)轉(zhuǎn)售水電,，就像上面提到有些大型集團(tuán)提供給子公司使用的房產(chǎn),，轉(zhuǎn)售的水。

   納稅人沒區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模,，說明都適用,。

2. 稅基。以扣除其對(duì)外支付的自來水費(fèi)后的余額計(jì)算。一般轉(zhuǎn)售都是代收代付,。個(gè)別加價(jià)轉(zhuǎn)售,，僅僅就差額部分征稅，這相對(duì)于把這塊納入差額征稅范疇了,，減輕了稅負(fù),。

3. 征收率3%。為什么沒按照物業(yè)管理6%的稅率,？這里應(yīng)該是把代收水費(fèi)單獨(dú)理解為貨物銷售的簡易征收,，或者理解為代理服務(wù)的簡易征收。

4. 發(fā)票開具,。發(fā)票方面沒規(guī)定,，但是筆者認(rèn)為，發(fā)票開具和勞務(wù)派遣還有點(diǎn)差,，也應(yīng)該開具全額專票,，畢竟，增值稅環(huán)環(huán)收環(huán)環(huán)扣,，前一環(huán)節(jié)自來水公司繳納了全額的3%的稅,，后面應(yīng)該要抵扣全額3%，如果物業(yè)公司有增收差額,，差額繳納的還可以抵扣,。

   而勞務(wù)公司差額，代收的保險(xiǎn)工資部分本來沒繳納,。所以只能開普通發(fā)票,，不能抵扣。

5. 12366北京呼叫中心答復(fù)：

   您好,，提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人轉(zhuǎn)收代付自來水水費(fèi)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅,，支付方不屬于其他個(gè)人的，可全額開具增值稅專用發(fā)票,，開具時(shí)不需要選擇“差額征稅”功能。（印證了第4點(diǎn)的觀點(diǎn),，符合增值稅計(jì)稅原理）

五,、自來水公司和電力公司直接開票給開發(fā)商的如何處理？

1,、戶名變更為物業(yè)公司

2,、簽訂三方協(xié)議，約定開票給物業(yè)公司

六,、?物業(yè)收取的停車費(fèi)和電梯里面的廣告位的出租是按什么行業(yè)核算,？

將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告,，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅,。   所以，均屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),。

七,、差額納稅的自來水費(fèi)如何填寫申報(bào)表

納稅人應(yīng)根據(jù)開具發(fā)票的情況，將收取的自來水水費(fèi)(不包括污水處理費(fèi),、水資源費(fèi))填寫《增值稅納稅人申報(bào)表》附列資料一第12行第1列,、第3列或者第5列。將對(duì)外付的自來水水費(fèi)(不包括污水處理費(fèi),、水資源費(fèi))填寫在第12行第12列,。納稅人應(yīng)將收取的污水處理費(fèi)、水資源費(fèi)填寫在《增值稅納稅人申報(bào)表》附列資料一第5行第3列或第5列,，將向自來水公司支付的污水處理費(fèi),、水資源費(fèi)填寫在第5行第12列。

八,、提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人轉(zhuǎn)收代付（符合代收代付的標(biāo)準(zhǔn),，切記）污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，可開具增值稅普通發(fā)票,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。