北京時間9月22日（周四）21:00,，起司會特邀美國CornerStone國際稅務(wù)事務(wù)所合伙人張雪玲為大家分析美國房地產(chǎn)投資從買房到持有到賣房時所發(fā)生的稅費，怎么樣來合理的避稅,，提高投資收益,。以下是部分精彩內(nèi)容。點擊左下角的【閱讀原文】,，收看本期直播的全部內(nèi)容,。

1.沒有綠卡可以買房嗎,？

美國大部分投資項目都向非美國居民開放,，所以有沒有綠卡不影響。

2.沒有綠卡可以貸款嗎,？

沒有綠卡也是能夠貸款的,，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高投資收益,。

3.申請貸款需要什么條件,？

貸款，銀行主要看你的還款能力,。對于美國當?shù)鼐用駚碇v,，銀行會根據(jù)其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發(fā)放貸款,。

4.移民前或移民后買房有區(qū)別嗎？

首先,，我們要確定的一點是買房是一個投資行為,，對于投資來講，要根據(jù)其他因素,，即你的投資目的,、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前后來決定,。

5.綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區(qū)別,？

沒有區(qū)別，稅率是相同的,。只不過在報稅的抵扣上會略有不同,，基本沒太大的區(qū)別。

6.什么時候買房合適,，移民前還是移民后,？

之前已經(jīng)提到，移民前或移民后買房是沒有區(qū)別的,。但如果要貸款,，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好,。

對于新移民來說,，我們需要將人民幣兌換成美元，這個過程會導致收入會有一個大比例的降低,。如兌換后顯示收入過少,，銀行就可能不愿意貸款給我們。而在報稅或登錄之前,，我們可以用中國的收入證明,，有許多銀行是可以貸款的。

7.哪些銀行可以用中國收入證明來貸款,？

匯豐銀行,，工行，華美銀行,，國泰銀行都是可以的,。

8.已經(jīng)報過稅了，但收入不高,，還能貸款嗎,？

對于已經(jīng)報過稅但收入不高的朋友，也不用擔心,，還是能夠貸款的,。有一些銀行不查收入,，比如我們在加州常見的sterling，不過它的利率會高一點,，同樣的條件下,，可能高出1%到2%。

9.目前銀行貸款利息是多少,？

目前美國整體利率比較低,，利率大多數(shù)在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限,。比如貸款5年,，其利率就會低一些，7年稍微高一點,，15年就更高了,。

10.用公司還是個人名義買房？

用公司或個人名義買房,，主要是看對責任的限定,。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表,，同時公司需要給股東開K1的稅表,。如果是個人,，報稅就會簡單一些,。

11.一般新移民最多可以貸多少？

有綠卡,，可以貸款70%的金額,。如沒有移民，沒有綠卡,，那么每個銀行能貸到的數(shù)目不同,，但大多數(shù)都在50%到60%。

美國買房到賣房,，涉及到的美國稅費較多,，想要達到省稅增加投資回報的目的，就要仔細了解這些法律法規(guī),。提前咨詢,，仔細規(guī)劃，是投資美國房產(chǎn)的必修課,。

買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅,、交接費,、產(chǎn)權(quán)費,、產(chǎn)權(quán)保險等。

特別強調(diào),，在買房的時候,，買方是不用付給代理人傭金的。因為賣方在賣房的時候,，其賣房費用的5%到6%將作為雙方代理人的傭金,，這個傭金會平分給雙方的代理人。

在買房時,，有哪些費用可以抵稅,？

房屋持有期間產(chǎn)生的費用：

房產(chǎn)稅,，大概是買價的1%到3%不等。比如加州是1.25%,。

保險費,，主要是火災保險，一年大概在1000~3000美元（若小區(qū)在洪水區(qū),，還有洪水險）,。

物業(yè)費（如果小區(qū)有物業(yè)管理），費用從100到2000不等,，看小區(qū)環(huán)境,。

持有期間，有哪些費用可以抵稅,？

這里從兩個角度來講：自住房和出租房,。

1.自住房。在發(fā)生的費用里面,，房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅,。貸款利息限兩套房。

2.出租房,。所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費用都可以抵稅,，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險費,、管理費,、貸款利息等，這些都可以抵租金收入,。

另一個最大的抵稅費用就是折舊費,，折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年,，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬美元,，那么每年的折舊費就是10萬美元,。

這里需要注意的還有預扣稅，預扣稅是針對出租收入而言,，由于中美之間有條約,，稅率是10%。當我們在第二年報稅時,，如果第一年沒有凈利潤,，那么可以申請將第一年的預扣稅退回來。

賣房的費用

買房費用和買房費用是相同的,，有以下一些項目：

注：之前有提到雙方代理人也即經(jīng)紀人的傭金是由賣方出的,，那么賣房時產(chǎn)生的費用,，可以降低我們的賣房價格，再減去房屋的調(diào)整價格,，就是房屋的增殖了,。

在美國還有一個重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內(nèi),，業(yè)主擁有房屋產(chǎn)權(quán)2年,，并且將房屋作為主要的住宅2年，那么每個業(yè)主可以享有25萬美元增殖的免稅額,。超過部分的增殖,，會被征稅。

外國人出售美國房產(chǎn)時,，如果有增值,，要交增值稅。投資時間在一年或一年以上為長期投資,，稅率則為三檔,，0、15%,，20%,。如果投資時間少于12個月，為短期投資,，短期投資適有于美國的正常稅率,，聯(lián)邦是10%到39.6%。

正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅,。外國人賣了房子如果不報稅,，美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年,，國稅局專門出臺了針對外國人投資美國房地產(chǎn)的法案,，這也就是著名的FIRPTA。法案規(guī)定,，外國人出售美國的房地產(chǎn)時,，買方有義務(wù)在120天之內(nèi)預交賣價的15%給稅局，這也就是預扣稅,。

從下面4方面來講：

1.對自住房來講,，可以充分利用免稅額的機制,。比如有的朋友在房地產(chǎn)上升的時期，一旦這個房子有足夠的增值，每兩三年就會換一次房子,，這樣倒騰幾次以后,，免稅的幾十萬，就會這么省出來了,。

2.對投資房,，利用一個1031置換條款。舉例說明,，如果你賣掉了一棟投資房,，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過戶,，那么第一棟房子的增值稅可以遞延,，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅,。

3.投資人沒有綠卡,，但子女有，又想將房產(chǎn)贈與子女,。如果投資人想要將房產(chǎn)贈與給子女,，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元,。正確做法應(yīng)該是將房產(chǎn)賣掉,，將存款贈與子女，由于存款是無形資產(chǎn),，外國人把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)贈美國人是沒有贈與稅的,。

4.對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣,，過世后贈與給子女,，子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子,，花費50萬,，過世的時候，這個房子漲到了200萬,，如果孩子拿到這一棟房子以后,，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅,。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產(chǎn)里面，所以我們避了贈與稅,，同時要特別注意一下遺產(chǎn)稅的問題,。

外國人在美國遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產(chǎn)稅高達40%，如果在9個月內(nèi)沒有補齊這40%的遺產(chǎn)稅,，房產(chǎn)將在9個月內(nèi)被迫賣掉,，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。這里有個解決方案就是,，在購買美國的房產(chǎn)的時候,，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了,，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產(chǎn)稅,，房產(chǎn)可以留下來從容處理。

1.美國的房產(chǎn)上通常是沒有收益人的，如不幸意外過世,，由誰繼承,？

解決的方案是要做一個生前信托，一旦有意外,，生前信托的條款里面指名了誰為受益人,，這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序,。

2.買房時,，用公司的名義還是個人名義去買房？

公司和個人買房的區(qū)別在于,，如果是用公司來買房,，責任就限定在公司里面，不會跟個人其他資產(chǎn)交割在一起,。如果有兩棟房產(chǎn)你都放到一個有限責任公司,，你其實是把這個責任并在了一起，并沒有達到分割這個責任的目的,。

如果在美國投資很多棟房產(chǎn),，如果每一棟房產(chǎn)都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用,，報稅的費用和申報的手續(xù)就變得十分的復雜,，同時如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度,，所以是不是適合用公司買,，還是用個人買，要根據(jù)每個人的不同情況而定,。

3.能否用孩子的名義購買呢?

首先要考慮孩子的年齡,，沒有超過18歲,，是沒有簽字的權(quán)利的，房產(chǎn)證上不會出現(xiàn)孩子的名字,。其次,，如果孩子過了18歲，還需要考慮不穩(wěn)定其他因素,，比如喜歡冒險,，婚姻問題，或?qū)砣?chuàng)業(yè)有可能出現(xiàn)的債務(wù)問題等,。

如何解決,？可以設(shè)立一個信托，由信托來持有這個財產(chǎn),，孩子不管是因為債權(quán)債務(wù),，因為訴訟或者婚變，可能都不會有這個問題,。但是具體是不是應(yīng)該設(shè)立這么一個信托,，也要根據(jù)自己家里面的經(jīng)濟情況、家庭的人口狀況,、具體的婚姻的狀況綜合來考慮,。