我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)歷與淺見

我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)歷與淺見

正好早兩天在梳理房產(chǎn)的時候，想到了這個問題,，于是,，就記錄下來，為以后做一個參考,。

說來也巧,，十多年前，我就從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)了,，我是某中介在我們這個省份的第一批員工,，也就是房地產(chǎn)中介,。那段歲月其實也很有趣很好玩。

當(dāng)年從事房產(chǎn)中介的時候,，利潤遠沒有現(xiàn)在這么高,，是一份吃力但是收入一般般的工作。我印象中,，我們這兒當(dāng)年房價大約也就是3000左右了,，做得好的中介，一般來說,，一個月在我們這兒,，也就成交兩三套房產(chǎn)，都還是中小戶型,，兩三套加在一起,，總價不過幾十萬，提成算下來,，能有四五千,，都算是高薪了。遠遠不像現(xiàn)在,，一套房,，動輒七位數(shù)，一個月成交一套,，提成就上萬了,，還不算其他雜七雜八的費用。所以,，現(xiàn)在房產(chǎn)中介的日子比過去好過得多得多哈~

可是,，不可否認(rèn)的是，當(dāng)年我近一年半的從業(yè)時間,，對我在房地產(chǎn)投資這個領(lǐng)域打下了一個小小的基礎(chǔ),。

接下來，又到了我長篇大論,，不斷贅述的時間了,，請各位忍耐……

最開始，我在做中介的時候,，就發(fā)現(xiàn)有一群專門買賣二手房的人,，我們這邊叫做——提籃子，還有些地區(qū),，叫做——房蟲子,。他們是怎么操作的呢，就是首先花一筆錢，以合適的,，或者較低的價格,，買入一套房子，然后,，開始略作整理,，甚至簡單裝修，再過一陣子,，就放給中介,，加價賣出去，一般來說,，大約利潤率能在15%左右,，有時高一點，有時低一點,，但是,，幾乎沒有虧損過。大約一年能周轉(zhuǎn)4次左右,。也就是一個季度，能買賣一次,。這樣下來,，一年基本上來說怎么也有50%左右的利潤。后來,，這種玩法,，升級了，開始引入杠桿操作,，衍生出兩種路線,，一種是，按揭或者抵押,，買入一套,，付出的，僅僅只有首付的錢,，利潤卻 是房價的15%左右,，這樣，周轉(zhuǎn)率會下降一點點,，但是,，由于杠桿高，最終的收入,，還是非?？捎^的。還有一種，就是付定金 公證,，用較少的定金,，比如10萬，簽下合同,，然后,，和房東去公證，約定一個最遲付尾款的時間,，在這個時間段,，以較低的利潤，抓緊賣掉,，提升周轉(zhuǎn)率,，并且，杠桿的比例就更大了,。往往10萬塊,，就能撬動80萬左右的房子，一兩個月之內(nèi)賣掉,，能有近10萬左右的利潤,。這種方法，在后來,，比較常見,。

我那個時候，專門做相關(guān)業(yè)務(wù),，看到了很多這樣的人,，這樣的案例。當(dāng)時,，我才剛?cè)肷鐣痪?，就發(fā)現(xiàn)，這里面很有學(xué)問啊~于是,，當(dāng)時就和資深的投資者聊天,，學(xué)習(xí)。收獲很大,。在十多年前,，我就在內(nèi)心種下了一個種子——房產(chǎn)按揭。

現(xiàn)在看來,，大家對按揭應(yīng)該是熟悉得不得了了,，但是，十多年前,，在我們這個二三線城市,，大量買房者，是不熟悉，不了解,，甚至,，排斥按揭的?？傁胫?，我買一套房子，自己家庭住在里面,，這么一個窩,，還欠銀行好幾十萬，每個月還要用工資的一部分,，甚至一大部分去還款,。心理有巨大的不安全感。我那時,，身邊買房的同齡人比較少,，長輩買房，基本沒有用按揭貸款的,，同齡人就算買了房,，也是盡量不按揭，少按揭,?？墒牵彝ㄟ^長期的觀察與了解,，發(fā)現(xiàn)，按揭是一個非常好的工具,，能很有效的提升資金的使用率,，本來只能買一套，通過按揭,，可以買兩三套了,。而定金 公證的方式，能夠更加快速的周轉(zhuǎn),。

當(dāng)時,，和那一批投資者天天研究天天弄來弄去，就陸陸續(xù)續(xù)的有了直觀而確切的感受,。后來,，我們幾個小伙子，弄了一筆初始資金,，就開始陸陸續(xù)續(xù)進行這樣的投資了,。由于我是當(dāng)時第一批某中介的員工，加上本身比較愛學(xué)習(xí)，我愛學(xué)習(xí)到什么程度呢,？我印象很深的是,，當(dāng)時有本雜志，叫做《紅地產(chǎn)》,，巨貴,，幾十塊一本，我們當(dāng)?shù)刭u這個雜志的都很少,，我專門找到一個郵局去定,，先把錢給了，然后,，雜志到了,，就去拿，那時候,，能看到全國的房地產(chǎn)發(fā)展情況,，所以，一直不斷的學(xué),，我還自學(xué)風(fēng)水,，哇塞，找我買房的,，我還免費給他看風(fēng)水,，什么這煞那煞的，講得烏拉烏拉的,，找我賣房的,，我也能從朝向，格局上面,，找到獨特的賣點,，后來，慢慢的,，就被總部喊去給全省的分店做培訓(xùn),。這樣，資源就更加廣了?，F(xiàn)在想想,，那段時間，真是勤奮,，勤奮到什么程度呢,？我們出去找房子，都是騎小電驢,，等紅燈的時候要停下來,，有一只腳做支撐,，一天下著小雨，我等紅燈時把腳支撐在地上,，突然感覺到一股涼意,，抬腳一看，赫然發(fā)現(xiàn),，鞋底有一個拳頭大的洞,，哇塞，硬生生把鞋底磨穿了……

就是這樣比較較真的態(tài)度,，慢慢的,，到我這里的買家和賣家的信息就逐漸多了起來，加上賺了錢,，一般都比較愿意分享,，后來，就逐漸可以不出去了,，信息會自動過來,，還可以做一些篩選。

是不是這樣的日子,，就持續(xù)下來了呢,？啊，如果持續(xù),，倒也不錯,，因為，當(dāng)時同批的那群朋友,，都有自己的中介品牌了,，做得都很不錯，加上這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展,，利潤也是相當(dāng)可觀的,。但是，我沒有,，我和好兄弟去創(chuàng)業(yè)去了，然后,，創(chuàng)業(yè)了十多年,，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)了回來?；貋碜隽送顿Y理財,。

可是，當(dāng)時的經(jīng)歷,，給了我極大的幫助,，我這十多年下來,，沒有一套房子是全款的，全部都是有貸款的,。這就是當(dāng)時那群投資者帶給我的東西,。我一路堅持了下來。現(xiàn)在回過頭看,，我想,，如果是全款的話，我的房子會比現(xiàn)在更少~

可是,，是不是投資房產(chǎn),，就是抓住按揭這一點，就夠了呢,？我想,，或許還有一些其他的東西。

接下來,，就說第二點,。

當(dāng)年，我認(rèn)識了一位溫州炒房團的成員,，他在溫州的實業(yè)是做外貿(mào)的,，就是做那種小手提袋的，產(chǎn)業(yè)也挺大,，他來的時候,，是有套房子給我做了獨家代理，我全權(quán)負(fù)責(zé)幫他賣,，鑰匙就放在我手上,，我印象中，他給了我一個底價,，超出部分,，還有紅包分成。挺爽快的一個朋友,。后來,，我就幫他賣了，他飛到我們這里簽合同,，我印象深刻極了,。他一來就感謝我，拼命握手,，說：我在全國都投資房地產(chǎn),，大部分都是賺錢的，就你們這個城市沒賺錢,。我看了他的合同,，買了兩三年了,，確是沒怎么賺錢就賣掉了。當(dāng)時,，我就問他,，我說，你怎么不干脆再等等啊,，以后肯定會漲,，會賺錢的啊~他說，沒有精力來照顧這邊的房子,，處理掉算了,，把錢拿到其他地方去投資。

我當(dāng)時就記下來了,，這對我后來影響也很大,。就是——不熟悉的城市，不投房地產(chǎn),。當(dāng)年他來我們這里的時候,，就是跟著溫州炒房團來買的，買了就沒管理了,，熬了幾年,，就賣掉，最后,，投資收益很一般,。我后來就想著這個事情，作為熟悉本地情況的人,，我要是他,，我就不會買那個小區(qū)，因為,，那個小區(qū)比較偏遠,，品質(zhì)也一般般。

在這十幾年,，我就發(fā)現(xiàn)我身邊好多人,，沒有考慮到這一點，我身邊有人買了海南那邊的度假房,，還是期房,，還是毛坯！結(jié)果,，后來交房要飛過去,，裝修要待好久,，那邊的環(huán)境,，和買房時看到的規(guī)劃,，已經(jīng)有了很大的不同了。這房子,，買到手上,，郁悶極了。這里我多說一句,，關(guān)于度假房——我個人是不會去投資度假房的,，要買度假房，我就會純粹當(dāng)成消費,，和投資一點不掛鉤,。為什么呢？尤其是海南那邊,，我這些年,，經(jīng)常去海南，我就發(fā)現(xiàn),，海南真正適合居住的時間,，一年不過幾個月，夏天去吧,，那個熱啊,，我有幾次是八九月去的，白天基本上不要想出門,，太陽曬起來,，一天就能曬傷，回家就脫皮,，涂防曬都沒有用,。要是開車出去，車子不能熄火,，有次我熄火,，去買個椰子，才幾分鐘,，車?yán)锞筒荒苓M人了,，滾燙！硬是開了好一陣子空調(diào),，才勉強涼下來,。臺風(fēng)天，更不要說了,，有次專門臺風(fēng)天前后去三亞,，搞什么沖浪，請了教練,，我去,！下水才知道,，沖浪這玩意兒，不像電視上那么好玩,，這是有生命危險的,，我們和教練吃飯，我多嘴問了一句：教練啊,，沖浪會不會有危險?。拷叹氁彩且粋€直腸子,，說：那肯定會有,，前天才死了個人，我們一起去拖上來的,！三十多度的氣溫,，我硬生生打了個冷戰(zhàn)，但是,，約都約了,，怎么辦哩？還是去吧,，你別說,，還真危險，沖浪板在巨大的浪下面,，搞不好,，就跟刀一樣，危險極了,。所以,，遇到臺風(fēng)天，海南也沒啥好待的,。后來我就算了算,，除去這些不適合待的時候，還能剩幾個月,？這一算,，還不如包酒店，天天住酒店,，度假完了,，就回家。這樣算下來,，還比較劃算,。服務(wù)還更好。更不要說，房子的后續(xù)保養(yǎng)之類的事情了,。其實,，去多了，我就感覺,，度假型房產(chǎn)，剛剛到的時候,，新鮮感會持續(xù)三四天左右,，接下來，就會比較無聊了,。要待上一個星期,，就想家了。所以,，我對度假型房產(chǎn),，基本不考慮自住。投資嘛,，就更加不考慮了,，想想，賣出的時候那麻煩事,，就腦袋大,。真要度假型房產(chǎn)，我認(rèn)為,，是要全家人都有長居過去的打算,，然后，后續(xù)的問題考慮清楚之后,，再做決定,。在此之前，要度假,，選擇酒店,，無論如何，比自己弄一套房子在那邊要好很多很多,。所以,，不熟悉的城市，我是不投房地產(chǎn)的,。

好了,，要貸款，要熟悉城市,，就可以了,，對吧？

我認(rèn)為，還有,！就是——倘若這個房產(chǎn),，你是做投資打算的話，一定要有出租的安排,。購入價和租金要按照自己能承受的比例,。

這一點，在目前來看,，是最受爭議的一點,。因為，按照這個邏輯,，北上廣深,，無論如何，是沒有辦法投資的,。一千萬的房產(chǎn),，往往一年租金不到30萬。也就是不到3%的收益率,。怎么買,？

我僅僅說我個人的意見。也僅僅適合我個人的情況哈~

我是肯定不會在現(xiàn)在的租售比購入北上廣深的房產(chǎn)的,。

當(dāng)年,，有這么一件事，給了我很大的震撼,。

也是溫州炒房團的事,，當(dāng)年，在溫州有個投資者,，一下子按揭了好幾十套房子,，那個時候，按揭是沒有限制的,，首付三四成,，可以按揭很多套。他們?nèi)揖瓦@么按揭,，持有了很多很多房產(chǎn),。但是，他們非常明確的是短期持有,，漲價就賣,，不打算收租。所以,，這幾十套房子,，都是空置的,，但是，賬面財富在不斷的上漲,。眾所周知,，溫州的房價，暴跌過一段時間,。這位投資者就是栽在這個上面了,。原因很簡單，他賭房價一直漲,，所以,，除了留下一筆流動資金，供幾個月的房貸以及自己開銷之外,，全部高杠桿買入房產(chǎn)了。重點是,，沒有出租,，因為，租不起價,，干脆不去出租,。

然后，就在他持有的時候,，房價崩了,，開始暴跌。這位投資者就困住了,。好了,，這個時候，有人開始要問了,，這位朋友,，持有這么多房產(chǎn)，就算開始暴跌,，賣掉幾套,，不就可以了嗎？一來,，每月還貸就減少了,，二來，流動資金就多了啊,，撐一下,，就過去了啊。

所謂之,，人算不如天算,。我們也就在經(jīng)歷這次股災(zāi)以及熔斷，才有感覺——在中國這種幾乎不存在流動性問題的股市，還是會出現(xiàn)賣不出去的時候啊,。當(dāng)年也是這樣,。要知道，房價這東西,，一旦下跌,，尤其是大批量大幅度下跌的時候（價量齊跌），會出現(xiàn)持幣觀望的情況,。這種情況最嚇人,。

因為，會引起惡性循環(huán),，暴跌——持幣觀望——房東迫于壓力,，再降價——又引起更大的下跌——之前買入接盤的人，轉(zhuǎn)瞬損失幾十萬,，后悔不迭——準(zhǔn)備買房的一看這個情況,，更不敢買——房東壓力更大，更加要降價——再一次循環(huán),。當(dāng)時,，這位投資者就面臨這個情況。撐不過去了,，民間借貸借了一筆錢,，還是沒有撐過去。最后,，全部身家虧光光,。

我聽聞這個事情的時候，特別震撼,。因為,，這位投資者虧光光的數(shù)額對我來說，是一筆天文數(shù)字,。所以,，我內(nèi)心對這個事情就極度敏感。

以致于,，我后來買房子,，都基本遵循——貸款盡可能多，年限盡可能頂格,。讓我每個月的還款額盡一切辦法變少,。哪怕最終總還款額多很多錢。然后,，在每個月還款的額度較小的前提下,，好好裝修處理好房產(chǎn),，以合適的價格出租。

基本上,。我現(xiàn)在持有的房產(chǎn),，距離當(dāng)時的買價，大約能到8%左右的回報,。就是100萬左右的房產(chǎn),，一年能有個8萬左右的租金。然后,，房租每年遞增5%-8%左右,。我嘗試下來，這樣的方式,，一般說來,，就沒有什么還款的壓力。與此同時,，還保證要有足夠的現(xiàn)金流以及其他收入,。換句話說，房價暴跌,，我也能撐比較久,，等待黎明的到來,。這樣的條件下,，我才會買入房產(chǎn)。

好了,，問題來了,。這樣的條件，每個人都想要,。但是,，很多地方達不到啊，怎么破,？

破不了……不是開玩笑,，是真的破不了。碰到這樣的情況,，我就會選擇不買,。如果是自己住的話，也就是所謂的剛需,，那沒辦法,。但是，如果是投資,，我就不會買,。所以,，北上廣深，現(xiàn)在的租售比,，我是不會買入投資的,。哪怕接下來翻倍，翻幾倍,，我都不買,，錢，是賺不完的,，但是,，能虧得完……

我們買房子，都是等待,，尋找,，找到了合適的標(biāo)的，能夠達到上述條件,，就買入,。一買就買盡自己能力的多一點。然后,，老老實實出租,，老老實實交貸款。等待最終資產(chǎn)的上漲,。

真正難能可貴的事情是,，很早知道一些適合自己的原則，然后,，用后續(xù)的時間去堅持這些原則,。

再有就是，我不碰商鋪的,。原因很簡單,，說出來不怕大家笑話。因為我大學(xué)學(xué)的專業(yè)是——電子商務(wù)……我研究電子商務(wù)的時候,，還沒有淘寶,，只有一個叫做易趣的網(wǎng)站……

所以，至今為止,，我從不買商鋪的,。但是，不可否認(rèn),，依舊有很多人在商鋪上賺了很多錢,。早兩年，也不知道從哪里出來一種營銷方式,，叫做——“一鋪養(yǎng)三代”,。我真是瞠目結(jié)舌,。這是怎么弄出來的？誰想出來的,？商鋪本來就40年的權(quán)限,，誰家三代人就40年壽命啊,？還有,，中華人民共和國成立，還不能說走完了三代人,，對吧~

其次,，我在實踐中，發(fā)現(xiàn),，商鋪在期房的時候,，買錯的概率是很高的。住宅,，寫字樓,，層數(shù)不同，朝向不同,，基本上,，價格也不會差太大。但是,，商鋪稍稍差一個位置,，或者，朝向,，格局稍稍差一點點,，最終價格和租金的影響會非常非常大,。所以,，這種容錯非常小的投資，我自己是不碰的,。

我們這里有人買了X達的商鋪,。欲哭無淚。商鋪長期租不出去,，結(jié)果,，門前的空地，被用來停車,，這一停車,，就更加租不出去了。好家伙,，一個商鋪好幾千萬啊,。一年一分錢租金收不到不說,，還要交管理費物業(yè)費什么的。

我對商鋪是敬而遠之,。

我個人投資比較喜歡投寫字樓,。還是因為租金的緣故。當(dāng)然,，在實操中,，還有一點，是被很多人忽略了的,。就是,，住宅可能發(fā)生風(fēng)險。因為,，住戶如果有一些不好的嗜好,，不好的朋友等等，往往發(fā)生一些意外,，會始料不及,。我從事中介的時候，曾經(jīng)知道有租戶租了房子在房子里面發(fā)生意外的,。那真的很麻煩……寫字樓會稍微好一點,。

但是，寫字樓的選擇還是有很多細節(jié)要注意的,。

比如,，租戶是什么行業(yè)，什么公司,，最好選擇有護城河的公司當(dāng)你的租戶哈~我們和我們的租戶都保持了比較良好的關(guān)系,。我們的租戶生意做得比我們大，所以,，我們還是很放心的,，也能成為好朋友，保持良好的關(guān)系,，相互支持,，相互學(xué)習(xí)哩~

還有一個要點，就是上述這些條件滿足了,，留意了,，之后，還要注意的地方——社區(qū)的選擇,。

關(guān)于這一點,，曹仁超有本書有詳細的記錄。我個人當(dāng)年看了之后,，在后續(xù)十多年里,，堅持這么做了,，目前看來，回報是可觀的,。

我記得,，當(dāng)年我們這里有一個超級大樓盤，叫做XX世紀(jì)城,。里面可能住了成千上萬戶,，我之前在北京天津也見識過這種超級大盤。當(dāng)時開盤的時候,，也是來者云集,。我看了之后，我就勸我朋友不要買,，因為,，這種超級大盤，在未來的管理上,，會出現(xiàn)很大的隱患,，會有很多問題的。因為,，我們看過太多這樣的情況了,。首先，樓盤太大,，意味著,，租戶會很多很多，來源就比較龐雜,，那么,，管理起來，你就會比較頭痛,。后來,，事實證明，的確如此,，大量的傳銷人員,，小公司等等,，租到了這個小區(qū),，結(jié)果，住里面的就郁悶了,，每天都聽到隔壁——要不要成功,？要！??！感恩的心,，感謝有你……

然后，由于這樣的情況,，一旦開始,，就很難結(jié)束，從而導(dǎo)致,，里面的自住者開始逃離,，或者賣，或者租,，由于這樣的情況多了,，比著賣，比著租,，價格就很難上去,。最終受益就大打折扣。再者,，物業(yè)的管理是跟不上的,，尤其是，有些地區(qū),，有些物業(yè),，里面離職的人員，很有可能熟悉小區(qū)環(huán)境,，薄弱環(huán)節(jié),，從而……

最后，小區(qū)過大,，出意外的事情就多,，一些意外情況發(fā)生，最終,，這個后果,，是全體小區(qū)業(yè)主一起承擔(dān)。這就尷尬了……

所以,，我當(dāng)時沒有買這個小區(qū),，我用更貴的單價，買了一個更小的,，較好的小區(qū),，總共幾百戶，幾棟樓,，目前看來,，漲幅和租金，早已甩了那個樓盤幾條街了。

歸根結(jié)底,，房子這東西,，是和股票不一樣的，房子與每天的生活,，里面人的生命質(zhì)量掛鉤的,。那么，自然環(huán)境與人文環(huán)境就決定了房子的價值,。其實,，房子本身的質(zhì)量和裝修，在我實踐中,，反倒體現(xiàn)得并不明顯,。我之前聽聞一種說法，房產(chǎn)取決于三點——地段,，地段,，地段。我個人認(rèn)為,，對也不對,。說其不對，在于,，現(xiàn)在的交通,，地段不是太重要，尤其是未來的工作模式的改變,。說其對,，也對，因為,，地段又將上述條件包含在內(nèi)了,。

不過，以我自己來說,，我還是認(rèn)為,，千金擇屋，萬金擇鄰,。我個人會比較看重社區(qū),，也就是看重人文環(huán)境多一點。土地是國家的（房東角度）,，房子是房東的（租戶角度）,，但是，生活是自己的,。

對于寫字樓,，我自己的經(jīng)驗是,，我會去選擇綜合性的寫字樓,，就是既有寫字樓,，又有住宅，還有商場,。這一點很重要,。我在實踐中也體會了。

早幾年,，我們這里有個很有名的寫字樓開盤,，綠X廣場。當(dāng)時去看,，價格也比較高,，但是精裝修。我看過之后,，就認(rèn)為,，這個樓盤未來不好租，因為,，沒有配套的住宅,，配套商場也只有一個超市。而更糟的是,，對面有個寫字樓,，配套住宅比寫字樓還大，配套商場是萬達的水準(zhǔn),，關(guān)鍵是,，價格是綠X廣場的七折左右。就隔一條十字路口,，不過一兩百米左右吧,。

于是，果斷買綠X廣場對面這個寫字樓?，F(xiàn)在過去好幾年了,。事實證明，的確如此,。

綠X廣場由于買價貴,，房東多開價較高，當(dāng)然,，不可否認(rèn),，綠X寫字樓的檔次看上去也很棒?？墒?，由于倘若在綠X開公司,，員工住宿就是一個問題，沒地方租宿舍,，吃飯只能點外賣,，或者去較遠的對面商場吃，結(jié)果,，大量的寫字樓空置,，然后，底下的超市沒開了,。目前看來,，整個寫字樓就顯得很破敗。

這商業(yè)地產(chǎn)有個什么特性呢,？就是,，越旺的地方，人越扎堆,，人越扎堆,，這個地方就越旺。而綠X對面的寫字樓,，就比較旺,，早幾天去問空置率，說是不到10%,，我想,，這就是寫字樓，我個人比較注重的地方了,。

以上,，基本上，我個人投資房地產(chǎn)的思路,，就這樣了,，也沒啥干貨，一點點自己的體會罷了,。

這里,，說說我對房產(chǎn)“賣出”這個方面的看法。

至今為止,，我還沒有賣出過,。因為，我持有房產(chǎn),，就不太想賣出,。

所以，我認(rèn)為,，之前所述是為了留出——房產(chǎn)投資的安全邊際,，而這個安全邊際就是為了實現(xiàn)我自己的——不賣出的理念,。

如果真的要賣出，我想,，可能也是很多年后用來置換,，就是，賣掉老房子,，然后同時買入新房子,。這樣的邏輯,。

為什么我不太喜歡選擇賣出這一點呢,？

首先，我自己由于職業(yè)經(jīng)驗,，對房子還是有獨特的感情,。

我總認(rèn)為，房子承載的是一個人生命中的一段,，我自己住,，承載的這一段，就是我自己的生命歷程,。租給別人,，承載的就是這個人的生命的一段。起起落落,，歡樂悲哀,，都是經(jīng)歷。賣掉嘛,，就意味著說再見,。

我童年居住的一所房子，后來被我親戚賣掉了,，這些年,，我隔一段時間，就會開車去那里,，一個人靜靜的坐上好一會兒,，然而，這所房子,，已經(jīng)和我沒有任何關(guān)系了,，他承載著我的童年，我和爺爺奶奶相處的那一段時光,，那段無憂無慮,，快快樂樂的童年。我每次坐在車上看著房子的時候,，我就很難過……

我?guī)еタ催@所房子,，跟她說當(dāng)年在前坪發(fā)生的故事,，可惜的是，我沒有辦法領(lǐng)太太進門參觀了,。所以,，我不太愿意賣掉房子。

而且,，我正在準(zhǔn)備把這所房子再買回來,。我要帶著我小孩，給他介紹父親童年的時光,。所以,，我不喜歡賣掉房子。

其次,，在經(jīng)濟的角度看,。不賣房子，或許也是一個不錯的選擇,。

當(dāng)年,，我在做中介的時候，認(rèn)識一個人,，他很有意思,，在我手上買了好多房子了。十多年前就開寶馬了,，算是比較富裕的人了,。我就問他，向他請教他的投資理念,。我問他為什么不斷的買房子,。他的回答很有趣——我和我太太每年都會固定買一兩套房子，然后,，出租出去,，一直拿著，不賣,，買個幾十套,。到我們老了，我們每年賣一套,，然后,，拿著賣房的錢，做自己想做的事情,。我當(dāng)時就被震撼了,。這個思路是我從來沒有聽到過的啊。十多年前,，誰會這么想問題啊,，都是買一套房子,，恨不能準(zhǔn)備三代都住著了，哪還會想著這樣弄??？

我當(dāng)時就大受啟發(fā)，一直記在心里,。按照這位投資者的做法,，到現(xiàn)在，他應(yīng)該還在買入的階段,，還沒有賣出,，想想，也有幾十套了,，至少也是大幾千萬了,。所以,，這些年,，我買下來的一點點房產(chǎn)，一套都沒有賣掉過,。按照我上述的算法,，每個月的房貸通過租金來彌補，還款的壓力還是沒有那么大滴……未來賣不賣,，哎,，再老一點再說吧~

還有一個原因，也很有趣,，就是,，我在研究家族財富傳承的時候，發(fā)現(xiàn)有些“老錢”家族,，有個共同的特點,，就是資產(chǎn)配置的時候，哪怕實業(yè)與股權(quán)投資明顯更賺錢,，也會有相當(dāng)一筆投資在房地產(chǎn)上,，或者土地上。

經(jīng)研究表明,，他們這些“老錢”家族看過太多資金流動起來,，流著流著，最后就沒了的情況,，尤其是財富在代際傳承的時候,，稍稍不注意，后代中有幾個敗家子,，或者有一群損友,，流動的財富,，一下子就沒有了。這種案例,，屢見不鮮,。

我自己在實踐過程中和拆遷戶打過交道，這種情況很明顯,，往往是一個村拆遷,，瞬間就多了好多百萬，千萬富翁,，然后,，這里面，有人會立馬把這些錢買房子,，買門面出租,，有人會立馬開公司，搞自己的新事業(yè),，有人會立馬換房,，換車，換老婆,，每天胡吃海喝悶睡,。

幾年下來，能夠現(xiàn)在還維持好生活的,，往往就是遵循了——老固定資產(chǎn)（被拆遷的房子）——流動資金（現(xiàn)金）——新固定資產(chǎn),。遵循了這樣的拆遷戶，還稍稍好些,，其他的,，多是固定資產(chǎn)被動轉(zhuǎn)成流動資金后，就流動到別人的口袋里面了,。后果好慘好慘啊……還染上一身惡疾,，一身毒癮，賭癮,。

話說,，能處理好流動資金，這件事,，本來就是一種才能,，還是一種稀缺才能，更別說,，能每年不斷增值,，把錢省下來，再投入，再升值,。這種稀缺的能力,，是需要相當(dāng)大的天賦以及相當(dāng)多后天的努力與學(xué)習(xí)，才能習(xí)得的,。不是突然一筆錢到了,，就自動擁有的。往往,，這個時候,，是最容易出危險的時候。

假設(shè),，真的到了這個時候,，還是穩(wěn)妥一點，把流動資金換成固定資產(chǎn),，再隨著自己的成長,，而慢慢做決定，會比較好一點,。所以,，我對自己并不那么自信，也就沒有賣房這個需求啦~

以上,，是我投資房地產(chǎn)的一些淺見,，僅僅代表個人意見，因為,，每個人的實際情況不同，我之解藥,，或許是他之毒藥,。這是不能共通的。但是,，也沒有關(guān)系,，多一個我這樣的視角看看房地產(chǎn)投資，也還不錯,，反正也是免費滴,，您說是不是？：）