我對房產(chǎn)投資以及房產(chǎn)股投資的一切淺見我對房產(chǎn)投資以及房產(chǎn)股投資的一切淺見這幾天太驚濤駭浪了。真是...

昵稱44696133 2020-03-19

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我對房產(chǎn)投資以及房產(chǎn)股投資的一切淺見

這幾天太驚濤駭浪了。真是令人大開眼界,。美國也開始股災1.0,，股災2.0啥的了。這真是很嚇人?。

早段時間，有個人拼命懟巴菲特,，好像他還是伯克希爾哈撒韋的老股東，說巴菲特老了,，這么多年,，都跑輸指數(shù)。嘖嘖嘖,，不行了不行了,。

這位仁兄是David Rolfe，說當了巴菲特幾十年的股東,，2019年10月份,，賣掉了其上千萬美金的伯克希爾哈撒韋股票。David Rolfe認為,，巴菲特持有大量現(xiàn)金,，無所作為！（如果他一直空倉,，就是高手,，做對了！~）

我其實很想和David Rolfe先生聊聊,。他現(xiàn)在到底怎么想的,。

1911年，凈身去紫禁城,。

1949年,，往寶島跑。

你咋思考的,？前面都持有幾十年了,。你咋想的？

熟悉謙和屋的,，知道我之前有個說法,，我認為，人不是贏在起跑點,，而是贏在轉(zhuǎn)折點,。

有三個轉(zhuǎn)折點，極為重要。

1,，投胎,。2，婚姻,。3,，行業(yè)。

而投資,，基本上,，關鍵轉(zhuǎn)折點，決定了絕大部分的成與敗,。其他時間,，外人看來，那就是無所作為的,。

我今天分享一些我對房產(chǎn)投資與房產(chǎn)股的淺見，供各位好朋友們參考斧正,。

經(jīng)常捧場謙和屋的朋友,，會發(fā)現(xiàn)，我過完年之后,，幾乎把大部分倉位,，換到了房地產(chǎn)股的倉位了。尤其是,，我之前占比兩成的生物股份,，全部換成了房地產(chǎn)股了。第一大持倉東方雨虹也換了一部分出來了,，搞得很多朋友來私信我,，是不是不看好生物股份，東方雨虹了,。

這里也稍微說一下,。生物股份業(yè)績回轉(zhuǎn)，幾乎沒有懸念,。我有篇文章十分詳細的闡述了具體的觀點與細節(jié),。地址如下：

檢查持倉標的——生物股份，快迎來業(yè)績的反轉(zhuǎn)了,。（網(wǎng)頁鏈接）

但是,，我賣一只股票，是基于三個經(jīng)典的賣出條件,。

1,，基本面變壞。很顯然,，生物股份,，東方雨虹基本面越來越好,。

2，十分高估,。很顯然,，生物股份，東方雨虹甚至正常估值都算不上,。

3,，有更好的標的。是的,，我現(xiàn)在有了更好的標的了,，所以，就切換過去了,。

這個更好的標的,，就是房地產(chǎn)股。

之前,，我有一整個系列,，講房產(chǎn)投資的。具體地址如下：

游歷四個多月,，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（上篇）（加圖和后記）（網(wǎng)頁鏈接）

游歷四個多月,，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（中篇）（補圖和后記）（網(wǎng)頁鏈接）

中國房產(chǎn)將“傳家寶化”——游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（下篇）（不知怎么的,，這篇雪球看不到,，只有公號看得到。）

我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)歷與淺見（網(wǎng)頁鏈接）

這里面,，有幾個我最為看重的判斷,，事后看，是僥幸對了,。

1,，我去江浙滬走了幾個月之后，我認為,，要重點看一下蘇州和杭州,。現(xiàn)在看來，漲幅是驚人的,。尤其是蘇州,，很嚇人啊。但是,，我自己是把社保放到杭州了,。這純屬個人原因。杭州是我的福地哈！~

2,，我整個系列的下篇,。認為，房產(chǎn)將來會傳家寶化,。即有價格無市場?，F(xiàn)在，正在印證中,。（尤其是文中對于中介公布價格的描寫,，全對，嘖嘖嘖,！~老厲害了,！~）

我過去的幾年，除了自用的一些房產(chǎn),，幾乎沒有再增加物業(yè)的投資了,。就是基于這個判斷為主。其次是管理起來比較麻煩,。我也不擅長這個具體的管理,。

我認為，將來房產(chǎn)的市場會有較為有趣的變化,。

就是二手房除了一些重點城市，大城市,，還會有些市場,，還比較活躍之外。其他的城市,，二手房市場,，將會非常不好做。

我之前從事過二手房中介大概一年半左右,。屬于正兒八經(jīng)靠這個行業(yè)吃飯的?，F(xiàn)在有部電視劇《安家》，就是說這個的,。唯一不同的,，就是我當年比電視劇里更加辛苦，條件更差,。

我覺得,，將來房產(chǎn)投資，全面的機會非常難,。結(jié)構(gòu)性機會還是有,。

就是，非專業(yè)人士，想買套房,，賺很多錢,，這件事，非常難了,。非得職業(yè)選手,，用盡各種方式，想盡各種辦法,，絞盡各種腦汁,，才能賺錢。

最后形成寡頭壟斷,，嘿嘿嘿,，就是，全國還是有一群非常專業(yè)的房產(chǎn)投資者,，能夠賺錢,，剩下的，很難賺錢,，或者賺得不多了,。跟各行各業(yè)一樣。比如我這種的,，就靠房產(chǎn)投資較難賺到錢了,。所以，我不就轉(zhuǎn)行了么,！~

但是,，房產(chǎn)企業(yè)，可能將繼續(xù)延續(xù)其賺錢的日子,。直到某個關鍵拐點出現(xiàn),。

通過這樣的方式，最終實現(xiàn)房住不炒,。

之前做房產(chǎn)投資,，我大概經(jīng)歷過幾個賺錢的階段?；旧先缦拢?/p>

1,，沒有限購與限貸，限售的時候,。大概十多年前吧,，那時候，投資房產(chǎn)賺錢,，最好的方式,，是快周轉(zhuǎn),。比如，你從開放商處買一套房子,，首付2-3成,，過陣子，漲了,，然后,，你就放到中介，幫你賣掉,。

這種方式,，有個變形版，我們十多年前用得多,，后來幾乎沒人做了,。就是，你整天揣幾萬塊現(xiàn)金在包里,，然后,，滿世界看二手房，因為,，一手房是幾乎沒有折扣的,，有也很少，但是,，二手房,，因為房東賣房的時候，有相當一部分是急需賣房子的,，這個時候,，你有大筆現(xiàn)金的話，可以談到較大的折扣,。

一般來說，談到較大折扣之后,，當機立斷,，馬上定金付好。然后,，立刻透過中介開賣,。利潤可能較少，比如,，加個10%就賣,。但是，周轉(zhuǎn)特別快,。很多時候,，幾周就賣掉了,。一年下來，資金回報率很高的,。

這種方式后來幾乎很難做了,。這在當時，是有其歷史原因的,。因為,，那時候，房企們都很小,，產(chǎn)能不夠,，沒有辦法為全國老百姓提供價廉物美的房子，所以,，二手房相對而言,，市場就比較蓬勃。

2,，傳統(tǒng)的低首付買新房,。這種模式，就是我們老百姓最常用的,，也是我們普通人一不注意,，就賺到錢的模式。

首付一般2-3成,，利息也便宜,。一簽就是20-30年的，每月還款也不多,。當年我身邊很多人都是這樣,，賺了點錢，存起來,，然后,，存到一定期限，就付個首付,，然后,，老老實實還貸款，過幾年,，又付個首付,，再老老實實還貸款。就這么滴,，慢慢有了一些物業(yè)了,。

3，不斷找大折扣的二手房,，全款買下來,，淘房子,。

目前，這種方式,，還是比較主流的,。也是政策打擊的。就是說,，你滿世界找那種筍盤,，就是大折扣的房子。比如,，一套房子,，市場價500萬，最好300萬就賣給你,。很多人覺得,，太扯了，怎么可能,。我只能說,，在實踐中，時不時就可以碰到這樣的房子,。你比如,，這次疫情，我估計,，將來就會批量出現(xiàn)這種情況,。當年2008金融危機的時候，江浙滬很多這種房子,，都是企業(yè)主遇到困難了,，把房子趕緊打折賣，趕緊去補漏洞的,。這時候,，你要是有現(xiàn)金的話，就能買很多,。即買即賺,。

4，買大折扣的二手房,，全款買下來，然后去抵押,，并不斷重復這個過程,。啥意思呢？就是,，一套房子,，市價500萬,，你買下來350萬，然后,，你去銀行貸款,，搞不好，貸款比350萬還多,，就等于說,，你這套房子沒有花錢（月供還是要啊）,，甚至,，這套房子還能賺幾十萬。用這樣的方式,，每年買幾套,，每年買幾套，不斷重復下去,。

這種方式,，在早幾年，還是行得通的,。但是,，這幾年，越來越難了,，也是政策嚴厲打擊的對象,。最好不要學喲！~

5,，首付買新房,，然后，老老實實還貸款,。并裝修好,，出租出去，以租金養(yǎng)貸款,。長期持有,。我自己就是這種的。老老實實做中國好房東,，至今為止,，我自己是一套物業(yè)都沒有賣出去過。

所以,，經(jīng)常有人說,，你買好些房子，你炒房,，你不是人,！~嘿嘿嘿,，你看過不賣房子的炒房人么？看過持有十來年的炒房人么,？這種方式呢,，就是比較辛苦，要做很多細節(jié)的管理,。賺辛苦錢,。

大概我接觸的主流房產(chǎn)投資就這么幾種吧。

可是,，我覺得,，將來這幾種都會難以為繼，或者收益不好,。原因如下：

首先呢,，政策是房住不炒。政策的具體體現(xiàn)是限購,，限貸與限售,。這個其實就是把所有方面給你堵起來了。當然,，偶爾還是有專業(yè)選手能夠見招拆招,，比如，用債務疊加去破這些東西,。但是,，本質(zhì)上，還是增加了很多成本與風險,。所以,，我這種非職業(yè)選手，就被排除在外了,。將來,，能把這些空子都鉆營好的，必定是更賺錢的,。因為,，競爭者更少了不是！~

但我認為,，這還不是殺手锏,。

真正的殺手锏是房企產(chǎn)能的巨大提升。

早幾天一個文件下來了,，說——非永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批權(quán)授權(quán)到了各省了,。在幾個試點省份，城市，連基本農(nóng)田的農(nóng)用地,，也委托給了地方政府。具體細則不展開,。各位可以自行查找,。

這就是我認為，將來房地產(chǎn)投資出現(xiàn)重大變化的關鍵節(jié)點之一,。我詳細說一下,。

和各位的認知可能不同，我一直認為,，炒房的人,，是不能把房子炒成這么高的價格的。所以,，一上來就罵炒房者把房價炒上去了,。基本上,，我持非常非常保留的意見,。一看就是沒有實踐過的。

我認為,，一個三代人的家庭,，擁有4-5套房，是不能算炒房的,。道理太簡單了,。爺爺奶奶輩住一套，外公外婆輩住一套,，兒子媳婦輩住一套,，孫子輩留一套。有些是二胎,，再多備一套,。

這能算炒房的么？如果這個算,。那倒是可以認為——房子是炒房者炒上去的,。很顯然，這是不可能的,，對不,？

那么，各位,，你們看看自己,，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族,，擁有4-5套房以上,。比例多不多？

別看著有些人,，哇塞,，有三四套房子啊，結(jié)果,，都是自己父母,，岳父母住著的，剩下的,，租出去,，等小孩長大了，留著結(jié)婚用,。嘿嘿嘿,，好多都是這樣的哩。

真正炒房的,，我知道的,，都是兩位數(shù)以上的房產(chǎn)（住宅）。這叫炒房,，你說你整個家族,，集全家族之力，一輩一套的,，加起來4-5套房,，怎么能算炒房呢？

那么,，這種擁有兩位數(shù)的職業(yè)選手,，以全國的基數(shù)來說，并不多,。

所以,，說房價是炒上去的，顯然,，我個人是持有保留意見的,。尤其是，有些三四五線城市,，房價也暴漲了,，你把那個城市翻遍了，都找不到幾個背時的炒房者,，你說,，房價咋漲上去的呢,？

我認為，房子漲價,，就是土地價格的上漲,。（實際價值的上漲+通脹。）

那么,，這次這個新的土地政策,，是在這個七寸上面打了一棒子。我們要好好看落實情況,，如果落實到位的話，基本上,，土地供應量,，就得以非常大程度的解決了。

房企,，在我的評價里面,，其實，和格力,，美的這樣的制造業(yè)是非常類似的,。

甚至，在某些層面,，更加辛苦一些,。

你看啊，格力們買材料,，是可以全世界采購的,，而且，格力們是強勢方,，但是,，房企的原材料是土地，只能當?shù)刭I,，而且,，房企在這個環(huán)節(jié)，是弱勢方,。

然后,，售價方面，格力們是可以自己定價的,，只要考慮競爭對手和客戶就好了,。而房企除了考慮這二者，還要考慮政府因素,。很多城市,，嘿，你猜怎么著，他還給你把售價限死了,。厲害不,？

好了，我們接著來看,。

之前是,，中央決定所有原材料，所以,，他漲,，房企們的成本就漲，售價當然要漲咯,！~這才是房子價格上漲的核心?。?/b>~朋友們,！~怎么會是炒房的人炒上去的呢,？他們有這種實力么？別逗了,！~

所以,，這次新的土地政策出來，就等于地方能夠決定賣地了,。如果落實到位的話,，他就有了更多的可賣的地皮了，對不,？

我的推斷就來了,。

二手房將來越來越不好做了。

因為,，會有更多的新房,。這些新房，建筑質(zhì)量越來越好,，設計水平越來越高,，你說，你愿意買新房還是二手房,？

有人要說了,。地段地段還是地段！新房能有二手房這樣好的地段么,？

來來來,，我說給你聽理由。世界是變化的,，朋友,。

比如,，我所在的長沙。原來的最好地段那就是幾個商圈,，五一商圈啊,，東塘侯家塘商圈啊等等老商圈。這些商圈現(xiàn)在也是不錯的,，人員很多,，也方便。

但是,，地鐵一通,，車輛一多，現(xiàn)在,，長沙最貴的地方,，是濱江，梅溪湖這種新的商圈,。道理很簡單。

老商圈住宅,，你可以得到更短的通勤距離,，或者，更方便的就業(yè),，吃喝玩樂,，就學等等。

但是,，新的商圈,，以上全部可以得到，并且,，全部升級換代,。學區(qū)有新的，就業(yè)有產(chǎn)業(yè)園,，吃喝玩樂更不用多說了,。交通方便的不得了。環(huán)境不僅僅是好一點,，是好了一代,。

你說，怎么競爭呢,？

過去,，地段或許很重要，因為,，交通不方便啊,。差十公里,，能每天差好幾小時，或者配套設施差很多,。

現(xiàn)在,，完全不是這樣了，差十公里,，地鐵一走,，車子一開，影響就很小了,。配套設施,，新商圈比老商圈還要好。

所以,，我的推斷是,，隨著土地端的解放，地方政府能加大土地的供應,，比之以前,，意味著，價格實際上就會微漲,，平穩(wěn),，甚至下滑。薄利多銷么,！~對不,？

而且，地方政府會越來越重視把城市管好,，讓地皮的實際價值上升,。從而附加值更好，賣更多錢,。

之前,，這種不那么大。我搞好了,，不見得能賣地,，對不？

別小看這個啊,，假設,，現(xiàn)在中國敞開來接受外國人的話，你看看全世界有多少人愿意往中國來,，我多說一句,，朋友們，千萬別信那種——絕對自由的說法,。這次疫情,，就是最好的照妖鏡,。一切顯形！我就問你一句話,，此時此刻,，你愿意待在中國，還是世界上任何一個其他國家,？你摸著良心和理性說說看,。

我不同意你說的話，但是,，我誓死保衛(wèi)你說話的權(quán)利,。

你不能真的死掉了不是？命還是最重要的不是,？

好了,，假設，假設我上述所說,，將來實現(xiàn)的話,，那么，第一個推論就是呈現(xiàn)出來了——將來,，二手房是越來越不好做了,。只有少數(shù)的專業(yè)玩家可以繼續(xù)賺錢，甚至,，由于競爭者減少,，他們可能賺得更多,。但是,，整體看來，普通人投資房產(chǎn),，再想重回過去那種躺著賺很多很多錢的日子,，是不會再回來了。

我本人也是根據(jù)這個進行投資決策的,。

有人要說了,，你看，買房投資越來越不好做了,，那房產(chǎn)股不也一樣完犢子了么,？

我接著說，我第二判斷,，就是,，房產(chǎn)股將來會繼續(xù)好下去，直到未來某一個拐點的到來,。

我們捋一捋啊,，其實,，有沒有土地新政，敏感的朋友,，都會發(fā)現(xiàn),，這幾年，房企的產(chǎn)能在巨大的提升,。

貴不貴不說,，但是，產(chǎn)能在巨大的提升,。

排名前幾十的房產(chǎn)企業(yè),，由于其極高的杠桿，極高的周轉(zhuǎn),，以及,，中國建筑這類企業(yè)玩了命的建，產(chǎn)能增加特別快速,。

各位好朋友們,，回想一下。

你們覺得,，這幾年,，你們所在的城市，變化大不大,？是不是隔陣子,，就變得有些不認識了呢？

我在長沙有套物業(yè),，原來住了好幾年,，感覺還不明顯。后來搬到新的小區(qū),，才一兩年,，結(jié)果回去一看，我天,，日新月異?。滿大街都是人,，車,，各種吃喝玩樂全像雨后春筍一樣冒了出來。

這種情況,，早幾年,，完全沒有這么快速和明顯的。

我每年都幾乎會去寧波,，每次去,，我都嚇一跳,，哇塞，怎么變化這么大,？長沙和寧波,，都還是二線城市喲。

為什么,？

房企的產(chǎn)能和城市新增人口都在迅速提升,。快得不得了,。

房企就像一頭巨獸,，在以驚人的速度，迅猛的成長,。然后,，不斷的建新房，新商圈,，然后,，不斷的有人口入駐進來。

有沒有土地新政,，這個變化,，都在一天天的發(fā)生著。

光是這些增量,，就可以讓房企們繼續(xù)好很久,。

土地新政改變了什么？

很多人的解讀是,，土地新政能夠打壓房價,。我覺得有可能，但是,，對這點我不堅定,，不清晰,。道理很簡單,，我很難想象，現(xiàn)在一個城市賣2萬一平方,，然后,，地方政府因為能自主賣地了，就把土地降價,，把房價搞到1萬一平米,。我對這個持保留意見。我覺得,，不漲,，微漲,，就不錯了。這樣,，相較通脹,，實際上是降價的，且,，抵押品也沒有減值危機,。

但是，我覺得,，改變了一個很重要的點,，就是，房企的產(chǎn)能還能再往上走,。

因為,，比如，一個城市,，一年原來是能從中央批10塊地,，但是，市場需求是20塊地,，買不到的,，就等著。

現(xiàn)在,，是一個城市自己能批了,，那么，可能性會是,，按節(jié)奏來,，沒錢了，就多批幾塊,，有錢了就少批幾塊,，按節(jié)奏來賣。

但是,，維持住房價,，是底線。是不是很像股票中的市值管理??？嘿嘿嘿！~

這樣的話,，房企們,，作為“來料加工”企業(yè)，等于訂單多了么，從原來的10塊,，增加到了15塊了么,，是不是這個道理啊,？

所以,，我的推斷是，房企們的產(chǎn)能還得提升,。體現(xiàn)在財報上,，可能是均價微漲，售出量增加,，利潤率差不多,，但是，絕對值增加,。

這樣,，也就實現(xiàn)了房住不炒。

你看啊,，炒房還能那么賺錢么,？永遠都有還不錯的新房子在等著你。你買了房子,，變成二手房,，此時此刻，你不是和其他二手房們競爭啊,，你是和很多很多房企們的新房在競爭?。∽匀欢?，炒房者就會逐漸減少咯,。是不是？

好了,，我們回到推論,。

我認為，房地產(chǎn)股票能夠投資的道理就闡述清楚了,。

即,，房企們，這次將吃到“數(shù)量增多”的利潤,。即,，原來賣10萬套房子,，將來可能賣20萬套房子,。這里面，一部分是小房企被整合的數(shù)量。一部分是土地新政之后,，地方政府有可能增加的土地數(shù)量,。（注意，是有可能,，方向是這么個方向,，但是，還是要看具體落實執(zhí)行啊,。）

而不是,，像多年前，有些房企那樣,，吃的利潤是“土地漲價”的利潤,。其實，稅務盾之后,，土地漲價的利潤,，房企吃不了多少的。

但是,，這里要注意,，只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。以前謙和屋的文章詳細說過,，就那么幾個城市群,。長三角，珠三角,，環(huán)北京,，中部武漢長沙雙子星，成渝,，大概這五個,，潛力最大了。

還有就是,，快周轉(zhuǎn)的模式,，依舊是最猛的模式。道理很簡單,，之前我那篇——碧桂園的1000天有詳細說,。這里不展開。

讀后感——我在碧桂園的1000天（網(wǎng)頁鏈接）

邏輯就是,，賣一個面包,，你不可能往奢侈品那價格上面去賣，對不,？國家也不允許,，要打擊,！你只能多賣面包，以前賣1000個,，現(xiàn)在賣1萬個,。走量賺錢。

好了,，這就是我買入的支撐邏輯,。

再就是關鍵之處了。

估值,。

房地產(chǎn)的估值有多么慘,，各位，看到了,！~你們看看,！~多慘！~

幾乎都是個位數(shù),。

我測算過,。假設未來估值不提升，就吃利潤正常的上漲,，5年一倍,，概率也是相當大的。

以萬科來說,，現(xiàn)在的估值,，和2012年的估值差不多，都是個位數(shù),，粗略算,，是2012年2月份的估值差不多，那時候復權(quán)股價是6塊錢左右,，現(xiàn)在跌成這個鬼樣子,，是28塊錢左右。8年4.7倍左右,，年化收益21%的樣子,。和ROE相近。

保利也差不多,，2012年2月初,，5塊不到一點，現(xiàn)在是15塊左右,。年化16%左右,。也和ROE差不多。

恒大地產(chǎn)是和2015年5月初差不多,，從5塊左右,，到這段時間暴跌的13塊左右,。年化收益22%的樣子。

我自己主要就是這三家地產(chǎn)公司,，還有一個融創(chuàng),。融創(chuàng)漲幅太驚人了,，保守點,，不算了。

這里有人一定有疑問,，將來還是有至少兩種可能性會虧,。

第一，估值繼續(xù)跌,，像銀行那樣,，永遠沒有盡頭……

第二，業(yè)績轉(zhuǎn)折,，不增長或者虧損,。

一個一個說。

估值繼續(xù)跌,，是有可能的,。因為，大部分人都喜歡買政策鼓勵的行業(yè),，你看新科技們,，漲幅驚人，其中大部分企業(yè),，根本不需要基本面支撐,，甚至沒有基本面支撐的。

這個我看不懂,，就不參與了,。

估值這件事，我是不知道將來究竟會怎么發(fā)展的,。市場先生,，神鬼莫測。

現(xiàn)在8倍市盈率,，將來可能腰斬,，到4倍，接著再腰斬,，到2倍,。恒大就有長期3-4倍估值的時候。沒辦法,，挨打跑不掉的,。

比如說,，我買過興業(yè)銀行和浦發(fā)銀行，一般來說,，市凈率為1,，都可以認為是正常的吧。好家伙,，現(xiàn)在都是0.6左右,。服氣不服氣？不服氣,？還有民生,，還有港股的銀行股。估值能繼續(xù)往下到你投降的那一天,。

不過,，由于一直有盈利有增長，股價體現(xiàn)出來不是下跌,，而是橫盤,，就是不漲。

將來,，房地產(chǎn)也可能這樣的,。

但我還是偏樂觀，原因有兩點,。

第一,，房地產(chǎn)的杠桿和銀行的杠桿有著巨大巨大的區(qū)別。銀行一核銷,，虧起來是要命的,。房地產(chǎn)的杠桿是有土地做支撐的。而且,，比例差距也是巨大的,。

你大概可以這么想，就是,，你有100萬,，然后借了1億，利息很低,，接著,，全部以較高的利息民間貸款放出去了。每年好開心,。但是,，幾個背時鬼還不上錢，你就完犢子了,。這是銀行的模式,。（大概這么個意思啊,，不展開了。）

房地產(chǎn)模式是,，你有100萬,，然后，借了1000萬,，利息較高,，去買了房子，買了地,，將來賣房賣地賺利潤,。風險在于,，房子,，土地很差，比如,，買到了大西北的山溝溝里的地,，買了危房。那就虧死了,，如果不是這樣的情況,，就健康很多，保險很多,。

第二,，銀行虧起來，有兜底的,，亂不起來,。就業(yè)其實影響不大的。因為,，工作不會大量消失,，不新增也就是了。房企倒起來,，無數(shù)青壯年勞動力沒有工作,，你品，你細品,。

這兩點,，對投資者的心態(tài)影響，是不同的,。有著很深刻的不同,。

第二種情況，就是房企們真實發(fā)生業(yè)績虧損,。

這就比較麻煩了,。如果真的是這樣,，那就是基本面惡化了，我就會賣掉,。

但是,，我經(jīng)過自己的瞎琢磨，我認為,，這種概率是很小的,。

第一點，我只買最大的幾家,，萬科,，保利，恒大,，融創(chuàng),。就這四家，少賺就少賺,，安心一點,。這里面除了恒大，我想,，都是財務相對不那么激進的,。恒大有些激進，一來,，恒大我持有四五年了,，分紅早就分回來了，其次,，恒大的企業(yè)文化以及執(zhí)行,，并不是那種我們看上去的激進或者玩火型的。

這個要仔細研究,。許家印先生很多做法,，是大開大合的，當下覺得好嚇人,，事后看,，又是合理的。當年做礦泉水,，我很不看好,，因為正好我朋友給他們做的礦泉水整體策劃。我聊過幾次后,，就覺得不行,。但是，這個有點類似格力做手機，雷聲大雨點小,，看著嚇人,，哇塞，血虧啊,，完全不行啊,，結(jié)果一算賬，也沒什么,。你說,，當年格力做手機的時候，多少人認為完了完了,，格力多元化,，完蛋了，趕緊賣出,，股票跌跌跌,，整個輿論把估值殺下來了，后來我一看格力究竟投了多少錢,，才那么一點點,，我就覺得沒事,，量級差太多?。

現(xiàn)在回頭看,，股價漲了這么多,。

我多年實踐經(jīng)驗下來，是——不要聽企業(yè)家說什么,，主要要看企業(yè)家做什么,。有時候，有些話,，他們說出來,，是有些背后的原因我們也不知道的，只要量不大,，就對主業(yè)影響不大,。

恒大最麻煩的是造車。估值差就在這里,。

現(xiàn)在花了很多錢了,，如果將來造車搞不成，這些錢,，就會有很多虧損的,。當然，在拿地上面補回來一些了,，但是,，還是會有相當大的虧損,。

如果將來造好了，這個就不得了,，戴維斯雙擊妥妥的,。

能不能行，我也不知道,。

再一個就是債務的問題,，這個就不用說了，恒大哪一年的債務不嚇人,？年年嚇人,。

這里我多說一句，有一種生意模式,，借債本身就是盈利的重要一環(huán),，對賭的是通脹導致債務實質(zhì)上是縮水的。

另,，如果恒大真的現(xiàn)金流斷了,，破產(chǎn)了，那么,，就得認賠,。各位投資者自己好好算一下概率吧。

我覺得,，目前我持有的倉位,，也對我整體投資影響不太大。所以,，我也就沒有去細算了,。

等于說，我是投了房地產(chǎn)整個賽道,。賺些房地產(chǎn)指數(shù)一樣的收益算了,！~嘿嘿嘿。

總之吧,，我認為,，我自己將來是不準備將精力放到房子的投資上面去了。但是,，我對房地產(chǎn)股票的投資,，是有著較大的信心，以及較為樂觀,。