前有派米雷,，后有天安數(shù)碼城。工業(yè)用地上的產(chǎn)權(quán)分割糾紛近兩年似乎就沒斷過,。工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題也衍生一系列企業(yè)違約追索的風(fēng)險(xiǎn),。

目前的情況是，全國沒有一部法律法規(guī)給出工業(yè)用地上廠房或辦公樓能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的明確規(guī)定,。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副研究員黃躍表示,，工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割事宜國家層面態(tài)度模糊，不像住宅和商業(yè)地產(chǎn),，是否違規(guī)有法可依,。

一二線城市出臺(tái)系列工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割新政

杭州去年3月14日出臺(tái)《關(guān)于實(shí)施“畝產(chǎn)倍增”計(jì)劃促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的若干意見》。第三條第二項(xiàng)規(guī)定：“鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房,，標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢,、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標(biāo)準(zhǔn)廠房解決生產(chǎn)用房,?！睂?duì)研發(fā)辦公類辦公樓宇分割并無明確規(guī)定。

上海在去年3月28日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》對(duì)研發(fā)總部通用類做明確規(guī)定：“1.可出租;建設(shè)用地使用權(quán)人須持有70%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，剩余部分可分割轉(zhuǎn)讓,。2.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的,，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定,，由出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購,。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實(shí)施,?！?/p>

南京在去年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理的意見》規(guī)定：“科技研發(fā)用地及地上房屋需要分割轉(zhuǎn)讓、銷售的,，由開發(fā)園區(qū),、紫金特區(qū)、功能板塊管理單位在土地出讓預(yù)申請(qǐng)時(shí)提出,，存量工業(yè)用地改變?yōu)榭萍佳邪l(fā)用地的,，由用地單位在申請(qǐng)時(shí)提出，但分割轉(zhuǎn)讓,、銷售的面積不得超過總建筑面積的50%,。科技研發(fā)用地及地上房屋分割轉(zhuǎn)讓,、銷售,，需經(jīng)開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū),、功能板塊管理單位同意,，分割轉(zhuǎn)讓、銷售的對(duì)象須為符合開發(fā)園區(qū),、紫金特區(qū),、功能板塊管理單位規(guī)定條件的科技研發(fā)企業(yè)或機(jī)構(gòu)，不得轉(zhuǎn)讓,、銷售給個(gè)人,。”

武漢在前年8月出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有關(guān)問題的通知》,，并不禁止“工業(yè)地產(chǎn)”作為商品房銷售,，文件同時(shí)不禁止“分層、分(套)間分割轉(zhuǎn)讓”,。文件要求：“目前在售或可進(jìn)行‘分層,、分(套)間分割轉(zhuǎn)讓’的‘非住宅’地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在有關(guān)商品房買賣合同中明示房屋使用年限,、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、水電費(fèi)、項(xiàng)目性質(zhì),，并應(yīng)明確約定購房人不得改變規(guī)劃用途,，以避免發(fā)生購房人與銷售企業(yè)之間的合同糾紛?！薄拔募l(fā)布之日后申請(qǐng)分割銷售的‘非住宅’地產(chǎn)項(xiàng)目,，開發(fā)企業(yè)須經(jīng)所在地政府(管委會(huì))同意，并經(jīng)發(fā)改,、規(guī)劃、房屋管理部門召開聯(lián)席會(huì)共同審定批準(zhǔn),?！?/p>

北京市國土局在2010年?duì)款^下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,，其中規(guī)定,，“研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目,，不得擅自改變用途,，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓或銷售,。如確需轉(zhuǎn)讓或銷售的研發(fā),、工業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委提出申請(qǐng),。經(jīng)審批的項(xiàng)目,，建設(shè)單位在辦理轉(zhuǎn)讓及銷售時(shí)應(yīng)補(bǔ)齊地價(jià)款、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)后方可辦理,?！?/p>

在北京，為工業(yè)用地上的獨(dú)棟辦理產(chǎn)權(quán)分割銷售許可證件也并非不可行,，只是需要跑一套流程,，辦一堆手續(xù)。目前,，北京的大多數(shù)園區(qū)開發(fā)商基本都走了這套程序,，為旗下園區(qū)項(xiàng)目辦了產(chǎn)權(quán)分割。

如何看待產(chǎn)權(quán)分割　

不鼓勵(lì)分割是因?yàn)?“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓或?qū)⒂绊懺泄I(yè)用地控制指標(biāo),。工業(yè)用地出讓時(shí)是按照其控制指標(biāo)體系,，設(shè)定單位面積投資強(qiáng)度及生產(chǎn)、生活配套設(shè)施的指標(biāo),，分割轉(zhuǎn)讓將使得上述指標(biāo)無法落實(shí),，簽訂的土地出讓合同的內(nèi)容得不到落實(shí),。此外，“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓也在很大程度上為投資者(開發(fā)商)或買受人實(shí)際改變?cè)恋赜猛咎峁┛赡苄?。而工業(yè)用地“轉(zhuǎn)性”后的增值空間是巨大的,。

還有一種擔(dān)憂是：“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓也可能對(duì)土地市場秩序造成沖擊。雖然工業(yè)用地也實(shí)現(xiàn)招掛拍,，但競爭程度遠(yuǎn)不如經(jīng)營性用地,，另外工業(yè)用地還享有各種政策補(bǔ)貼，拿地成本低,。如果通過分割轉(zhuǎn)讓將原工業(yè)用地變成經(jīng)營性用地,，不僅規(guī)避了經(jīng)營性用地招拍掛，造成不公平競爭,，而且在按市場價(jià)補(bǔ)繳出讓金時(shí),，人為因素過多，不易把控,，不利于土地市場交易秩序,，或許會(huì)造成地方政府土地收益流失。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副研究員黃躍認(rèn)為,，政府有其自己的擔(dān)憂,。首先一旦放開分割權(quán)限，那么最顯著的就是工業(yè)用地“房地產(chǎn)化”現(xiàn)象,，政府擔(dān)心開發(fā)商會(huì)“鉆空子”,。工業(yè)用地地價(jià)低廉，開發(fā)商獲取成本低,，如在工業(yè)用地上建設(shè)可分割出售的寫字樓辦公樓,，那么“獲利”的是開發(fā)商，“政府就虧了”,。另外一個(gè)擔(dān)憂就是,，工業(yè)用地上建設(shè)其他類型建筑，設(shè)計(jì)用地“轉(zhuǎn)性”事宜,。一旦工業(yè)用地性質(zhì)不那么“單純”了,，工業(yè)用地的地價(jià)怎么定，是政府頭疼的,。黃躍建議可以通過“彈性”的方式,，用地“轉(zhuǎn)性”，如果政府不想“吃虧”,，可以通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式拿回部分“損失”,。黃躍也想到了另一種方式，可以多增加“2.5產(chǎn)業(yè)”用地,，對(duì)地上建筑的產(chǎn)值或其他指標(biāo)進(jìn)行約束,，在此前提下,，結(jié)合各地實(shí)際情況，進(jìn)行差別化發(fā)展,，適當(dāng)放開產(chǎn)全分割權(quán)限,。

黃躍在其調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，深圳就是極為靈活的一個(gè)城市,，深圳通過對(duì)工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地各地使用配比加權(quán)的方式得出一個(gè)公式,，并對(duì)地價(jià)做規(guī)定。而其規(guī)劃用地的方式,，也結(jié)合不同的產(chǎn)業(yè)形態(tài)做區(qū)分,。

盈科律師事務(wù)所的梁秋娜律師認(rèn)為，從土地使用權(quán)的性質(zhì)上講,，工業(yè)用地是不應(yīng)該鼓勵(lì)分割的,。那么部分地方政府允許廠房和辦公樓宇分棟分割是源于其招商引資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。對(duì)于按棟分割出售的現(xiàn)象,，有些開發(fā)商也并非拿到了獨(dú)棟的產(chǎn)權(quán)證，而是通過變相長期租賃的方式實(shí)現(xiàn)“出售”的目的,。她期待國家層面能給出一個(gè)指導(dǎo)性意見,，這樣開發(fā)商在操作時(shí)有法可依。而對(duì)于目前的產(chǎn)權(quán)分割現(xiàn)狀,，她認(rèn)為,，只要有產(chǎn)業(yè)，有實(shí)業(yè)在,，鼓勵(lì)開放工業(yè)用地上建筑產(chǎn)權(quán)分割也不為過,。

也有人認(rèn)為，按照市場規(guī)律,，一定范圍內(nèi)允許工業(yè)用地上項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割是大趨勢(shì),。在中國經(jīng)濟(jì)逐步下行的大環(huán)境下，歷來對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓管控嚴(yán)格城市紛紛在近年放松對(duì)“工業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓的要求,，不是偶然現(xiàn)象,，而是經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)使然。

對(duì)于園區(qū)開發(fā)商來說,，允許分割固然是好,。載體租售和園區(qū)運(yùn)營一直都是園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)盈利的兩條主要途徑。除了出租帶來的“慢錢”,，載體的快速銷售能帶動(dòng)企業(yè)現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn),。對(duì)于同樣作為經(jīng)濟(jì)主體的開發(fā)商來說，這是一條“活命”的路,。雖然園區(qū)開發(fā)商也正在深刻地認(rèn)識(shí)到,，園區(qū)長遠(yuǎn)運(yùn)營服務(wù)才是正道,，但受限于資金和實(shí)力掣肘，先好好活下來,，喘口氣是目前開發(fā)商主要想法,。等活好了，不喘了,，再好好運(yùn)營園區(qū),，發(fā)力服務(wù)業(yè)，才是園區(qū)開發(fā)商的“高級(jí)夢(mèng)想”,。

總結(jié)來看,，未來的工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割到底會(huì)向“左”走還是向“右”走，還有待行業(yè)觀察,。而主打研發(fā)類辦公產(chǎn)品的開發(fā)商是否需要未雨綢繆,，還是暗自竊喜，也要靜待政策動(dòng)向,。

附錄：工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以合法分割省市目錄

湖南

政策依據(jù)：
《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意見》2014年10月

對(duì)象：

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的生產(chǎn)廠房,。工業(yè)地產(chǎn)指，以產(chǎn)業(yè)為依托,，以地產(chǎn)為載體,，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房,、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象,，按照國家通用標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)規(guī)范要求統(tǒng)一設(shè)計(jì)、建設(shè),、集投資,、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)

最小分割單元：

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的生產(chǎn)廠房,，按照經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙,，在公共部位明確、滿足房屋獨(dú)立使用的條件下,，可按照自然層,、部位等進(jìn)行出租、出售,，并依法辦理產(chǎn)權(quán)

銷售管理：

支持產(chǎn)權(quán)分割,，工業(yè)地產(chǎn)的銷售，可參照商業(yè)地產(chǎn)管理模式進(jìn)行

轉(zhuǎn)讓限制：

入駐企業(yè)原則上不得再出售或者出租,，如遇特殊情況需再出售或者出租的,，必須按規(guī)定報(bào)批，否則不得辦理相關(guān)手續(xù)

溫州

政策依據(jù)：

《溫州市小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)權(quán)分割管理辦法》2014年8月

對(duì)象：

以“工業(yè)地產(chǎn)形式”開發(fā)和以“企業(yè)聯(lián)建形式開發(fā)”的小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園

可分割轉(zhuǎn)讓的最小單元：

明確按層作為最小分割單元

轉(zhuǎn)讓限制：

縣（市,、區(qū)）政府（市級(jí)功能區(qū)管委會(huì)）優(yōu)先回購的原則和標(biāo)準(zhǔn),。

政府放棄優(yōu)先回購的,，生產(chǎn)廠房，與工業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的非生產(chǎn)性辦公,、研發(fā)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施等配套用房的變更,，要在政府監(jiān)督和評(píng)估的基礎(chǔ)上，予以轉(zhuǎn)讓,。

杭州

政策依據(jù)：

《關(guān)于實(shí)施“畝產(chǎn)倍增”計(jì)劃促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的若干意見》2014年3月

對(duì)象：

標(biāo)準(zhǔn)廠房

可分割轉(zhuǎn)讓的最小單元：

可以分幢,、分層轉(zhuǎn)讓

青島

政策依據(jù)：

《關(guān)于優(yōu)化小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓辦理流程的通知》2014年8月

《關(guān)于依法規(guī)范科技企業(yè)孵化器房屋分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》2014年2月

對(duì)象1：

小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房， 符合全市小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃和國家通用建筑標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)要求,，利用工業(yè)用地,，由專門投資運(yùn)營單位進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、集中建設(shè)用于生產(chǎn)制造類小微企業(yè)租用或購置的通用工業(yè)廠房,。

可分割轉(zhuǎn)讓的最小單元：

有固定界限,、可以獨(dú)立使用的建筑空間
單層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分跨轉(zhuǎn)讓,，最小單元不小于500平方米
多層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢,、分層轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于300平方米,，多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不在同一樓層內(nèi)分割,，如要在同一樓層內(nèi)分割，必須符合現(xiàn)行安全,、消防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

入駐企業(yè)限制：

入駐企業(yè)必須符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄和環(huán)保,、安全有關(guān)要求

對(duì)象2：

經(jīng)各級(jí)科技行政主管部門認(rèn)定的科技企業(yè)孵化器

可分割轉(zhuǎn)讓的最小單元：

按照基本單元進(jìn)行,。孵化器載體房屋分割應(yīng)以房屋的幢,、層、套,、間等有固定界限的部分為登記基本單元

受讓單位限制：

應(yīng)是入駐需分割轉(zhuǎn)讓的孵化器內(nèi)的企業(yè),，且經(jīng)過在孵企業(yè)備案

東莞

政策依據(jù)：

《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》2015年8月

對(duì)象：

科技企業(yè)孵化器。指以培養(yǎng)各類科技企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的各類機(jī)構(gòu)的統(tǒng)稱,，包括前孵化階段,、孵化階段和加速階段等

可分割轉(zhuǎn)讓的最小單元：

有固定界限、可以獨(dú)立使用并具有明確,、唯一的編號(hào)（棟號(hào),、室號(hào)）的房屋?！皢挝恢】氨茸≌啼?。

如何認(rèn)定為東莞的科技企業(yè)孵化器？需要滿足這些要求：

屬在東莞注冊(cè)成立的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu),，并符合“八有”條件,，即有孵化場地,、有孵化企業(yè)（項(xiàng)目）、有孵化團(tuán)隊(duì),、有孵化政策,、有孵化設(shè)施、有孵化服務(wù),、有孵化基金,、有孵化機(jī)制。具體參照另一個(gè)文件：《東莞市加快科技企業(yè)孵化器建設(shè)的實(shí)施辦法》