上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)某企業(yè)廠房?jī)?nèi)景,。

隨著土地資源“緊約束”日益凸顯，上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)過(guò)十多年開(kāi)發(fā)建設(shè)后,，進(jìn)入了土地利用的“存量時(shí)代”,。

如何解決用地緊張問(wèn)題，為未來(lái)發(fā)展預(yù)留更多空間,？2014年3月,，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)特福隆項(xiàng)目方與臨港集團(tuán)下屬新經(jīng)濟(jì)園開(kāi)發(fā)公司簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同，順利受讓了原屬新經(jīng)濟(jì)園開(kāi)發(fā)公司的節(jié)余工業(yè)用地68畝,，成為上海第一例成功分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)企業(yè)節(jié)余土地的案例，走出了一條存量地盤活的新路,，對(duì)創(chuàng)新該市存量土地盤活方式,、提高土地集約利用水平具有示范意義,。

“臨港樣本”產(chǎn)生的背景

在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地利用進(jìn)入了“新常態(tài)”,，具有“三個(gè)轉(zhuǎn)向”的新特點(diǎn),。

從“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)向“存量時(shí)代”

臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)快速發(fā)展的根基源于土地資源的支持。但是隨著開(kāi)發(fā)的深入,，增量土地資源日漸稀缺,。這個(gè)“稀缺”有兩個(gè)層面的含義：一是指土地越用越少。截至2014年底,，臨港重裝備區(qū)已使用工業(yè)用地的比重已達(dá)60％,。二是指“糧票”——土地指標(biāo)越來(lái)越少，包括新增建設(shè)用地指標(biāo)和耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)都日漸稀缺,。上海已明確實(shí)行“總量鎖定,、增量遞減、存量?jī)?yōu)化,、流量增效,、質(zhì)量提高”的土地管理新策略，到2020年上海建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?200平方公里以下,，新增建設(shè)用地規(guī)模在2013年基礎(chǔ)上逐年遞減，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的“減量化”措施,，將新增建設(shè)用地指標(biāo)與集建區(qū)外的低效建設(shè)用地減量化掛鉤,，要“增”須先“減”；另外,，可供調(diào)劑的耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)也供不應(yīng)求,。所以，增量遞減的趨勢(shì)下,，產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地利用重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向存量土地,，設(shè)法提高存量土地利用績(jī)效是臨港今后土地利用的主要任務(wù)。

從“產(chǎn)業(yè)為主”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)城融合”

臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)初期,，以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主,，通過(guò)工業(yè)化來(lái)帶動(dòng)城市化。隨著產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的逐漸夯實(shí),，人氣的逐步集聚,，產(chǎn)業(yè)區(qū)已進(jìn)入“產(chǎn)城融合”開(kāi)發(fā)新階段，須走“工業(yè)化”和“城市化”并舉的道路,。因此,，土地利用方面也相應(yīng)地從開(kāi)發(fā)初期的以工業(yè)用地開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向以工業(yè)、居住、商業(yè),、商務(wù)辦公,、旅游休閑等土地融合開(kāi)發(fā)為主。在此趨勢(shì)下,，新增工業(yè)用地的比重勢(shì)必會(huì)逐步下降,，那么先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展若需要土地資源，其中一個(gè)重要渠道必然是對(duì)存量工業(yè)用地進(jìn)行挖潛利用,。

從“單一利用”轉(zhuǎn)向“復(fù)合利用”

過(guò)往臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地利用以單一的制造功能為主,，主要用于支持先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展；當(dāng)前和往后,，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向除了夯實(shí)先進(jìn)制造業(yè)基礎(chǔ)外,，還需大力發(fā)展IT、TMT等新興產(chǎn)業(yè),，而這些新興產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的利用需求具有復(fù)合性的特點(diǎn),，講求辦公、居住,、休閑,、學(xué)習(xí)等多功能的融合。臨港的土地利用方式應(yīng)適應(yīng)和支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求,。

“臨港樣本”——特福隆案例正是發(fā)生在“新常態(tài)”背景下順勢(shì)而為的一項(xiàng)存量土地盤活創(chuàng)新實(shí)踐,，符合上海市關(guān)于土地集約利用的政策方針，符合臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)土地利用新要求,。

“臨港樣本”操作流程“四步走”

上海市土地分割轉(zhuǎn)讓盡管有法可依,，但在臨港特福隆案例之前無(wú)先例可循。

在分析國(guó)家和上海市關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的有關(guān)政策規(guī)定的基礎(chǔ)上,，結(jié)合上海土地出讓的有關(guān)新做法新規(guī)定,，提出了臨港特福隆項(xiàng)目受讓節(jié)余土地的操作流程，分為四大步驟：

一是提申請(qǐng),、辦認(rèn)定,。擬分割轉(zhuǎn)讓土地的土地使用權(quán)人向原出讓土地的土地管理部門提出分割轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，并提交高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目認(rèn)定證明等材料,。

二是審核確定,。土地管理部門對(duì)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)進(jìn)行審核，同時(shí)確定可轉(zhuǎn)讓地塊的面積及規(guī)劃條件,。

三是簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。土地使用權(quán)人與意向受讓人根據(jù)審核意見(jiàn)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書(shū)，并在土地交易市場(chǎng)公示,。公示期滿無(wú)異議的,，由當(dāng)事人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，并按國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

四是變更原土地出讓合同,。土地管理部門與原土地使用權(quán)人變更出讓合同,，與受讓人簽訂出讓合同。原土地使用權(quán)人與受讓人依據(jù)相關(guān)規(guī)定,，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記。

“臨港樣本”關(guān)鍵環(huán)節(jié)“三注意”

經(jīng)過(guò)具體實(shí)踐,，要成功實(shí)施節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓再利用,，須完成以下三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

首先,，土地分割轉(zhuǎn)讓充分條件的對(duì)標(biāo)審查

在遞交分割轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)前,，應(yīng)提前對(duì)標(biāo)土地分割轉(zhuǎn)讓條件是否符合規(guī)定要求。

工業(yè)企業(yè)分割轉(zhuǎn)讓節(jié)余土地,，主要須滿足以下四大條件：第一,，受讓項(xiàng)目須為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。特福隆項(xiàng)目于2013年11月經(jīng)《關(guān)于支持2013年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目(第三批)土地指標(biāo)的函》被認(rèn)定為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,，符合分割轉(zhuǎn)讓條件要求,。第二，原用地項(xiàng)目用地手續(xù)合法合規(guī),，且用地水平符合合同要求,。特福隆項(xiàng)目用地原屬于臨港新經(jīng)濟(jì)園公司，是新經(jīng)濟(jì)園公司一期標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目的三標(biāo)段用地,，整個(gè)項(xiàng)目用地約16.29公頃,，于2006年通過(guò)出讓方式合法取得；截至2013年底項(xiàng)目的一標(biāo)段和二標(biāo)段標(biāo)準(zhǔn)廠房已建成投產(chǎn),，累計(jì)固定資產(chǎn)投資超過(guò)2.59億元,，完成工業(yè)總產(chǎn)值12.22億元，主營(yíng)收入9.4億元,，利潤(rùn)2.82億元,，稅收9400萬(wàn)元，已達(dá)到該項(xiàng)目核準(zhǔn)備案時(shí)承諾的產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo),。第三,，企業(yè)已用土地面積不少于出讓總面積的50％。截至2013年底,，新經(jīng)濟(jì)園一期標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目已建成土地為10.41公頃,，節(jié)余土地5.88公頃，已開(kāi)發(fā)土地比例為63.9％,，符合要求,。第四,，節(jié)余土地滿足規(guī)劃分割條件并可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)。新經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目的節(jié)余土地現(xiàn)狀為空地,，規(guī)劃用途為工業(yè)用地,；已建標(biāo)準(zhǔn)廠房均與現(xiàn)有空地在空間上相互獨(dú)立，現(xiàn)有空地分割轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)不影響已建工程,。

其次,，判斷受讓項(xiàng)目被認(rèn)定“好項(xiàng)目”的可行性

上述四大條件的首要條件是擬受讓項(xiàng)目必須為“好項(xiàng)目”，即須經(jīng)市經(jīng)信委,、發(fā)改委,、科委、規(guī)土局,、環(huán)保局等三委兩局認(rèn)定為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,。作為園區(qū)開(kāi)發(fā)主體，應(yīng)先行判斷項(xiàng)目的質(zhì)量,，判斷項(xiàng)目是否符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求,。

經(jīng)分析得知，特福隆項(xiàng)目的主要產(chǎn)品為智能型電動(dòng)執(zhí)行器,，是一種高性能,、多功能、安全可靠性高,、具有網(wǎng)絡(luò)總線控制功能的自動(dòng)化控制設(shè)備,，屬于臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)大力鼓勵(lì)發(fā)展的新能源裝備制造產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵核心部件研發(fā)制造環(huán)節(jié)，對(duì)提升臨港產(chǎn)業(yè)能級(jí)具有重要意義,。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,，預(yù)計(jì)年產(chǎn)5萬(wàn)臺(tái)智能型電動(dòng)執(zhí)行器，產(chǎn)值超過(guò)18億元,，每年稅收超過(guò)1.8億元,，經(jīng)濟(jì)效益良好。而且,，項(xiàng)目方特福隆集團(tuán)是經(jīng)國(guó)家科技部認(rèn)定的重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè),。

再次，促成原用地企業(yè)騰出節(jié)余土地

由于新經(jīng)濟(jì)園公司屬于臨港集團(tuán)下屬子公司,，其發(fā)展目標(biāo)與集團(tuán)目標(biāo)一致,，同是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者，所以對(duì)于將手中節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓給符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的項(xiàng)目持理解和支持態(tài)度,。但是,，假如擁有節(jié)余土地的企業(yè)不是園區(qū)開(kāi)發(fā)主體可以控制的企業(yè)，由于土地升值的利益趨向,，企業(yè)對(duì)于分割節(jié)余土地的態(tài)度一般不太積極,。對(duì)于這些企業(yè),，前期進(jìn)行溝通和說(shuō)服工作就顯得尤為關(guān)鍵和必要，只有通過(guò)細(xì)致到位的溝通說(shuō)服工作,，加上必要的配套激勵(lì)措施,，才能有效地促成原用地企業(yè)騰出節(jié)余土地。

“臨港樣本”的經(jīng)驗(yàn)和啟示

要充分發(fā)揮園區(qū)開(kāi)發(fā)主體統(tǒng)籌調(diào)配資源的主體功能

特福隆案例成功的重要原因之一在于騰出土地方隸屬臨港集團(tuán),，其決策和行動(dòng)由臨港集團(tuán)把控,。若非集團(tuán)控股企業(yè)，估計(jì)一般企業(yè)不太愿意將稀缺的土地騰出來(lái),?；诖私?jīng)驗(yàn)，建議在供地環(huán)節(jié),，可以多配置些產(chǎn)業(yè)用地給園區(qū)開(kāi)發(fā)主體，如標(biāo)準(zhǔn)廠房用地,、研發(fā)總部通用類用地,，在支持園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)同時(shí)，也將稀缺的土地資源配置給致力于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的園區(qū)開(kāi)發(fā)主體,，發(fā)揮開(kāi)發(fā)主體的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和資源調(diào)配功能,。

及時(shí)把握企業(yè)投資計(jì)劃變更和用地進(jìn)度

園區(qū)開(kāi)發(fā)主體應(yīng)與區(qū)內(nèi)用地企業(yè)建立緊密的信息溝通聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)把握企業(yè)投資計(jì)劃變更的意向和用地進(jìn)度,，對(duì)有潛力節(jié)余土地的企業(yè)重點(diǎn)跟蹤和服務(wù),。

緊密聯(lián)動(dòng)規(guī)劃，提前介入,，為節(jié)余土地利用創(chuàng)造條件

受現(xiàn)行城市控制性詳細(xì)規(guī)劃和周邊配套設(shè)施及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目本身用地特定影響,，部分企業(yè)即使存有一定規(guī)模的節(jié)余土地，也難以進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓,，在一定程度上造成閑置土地和浪費(fèi)土地,。因此，規(guī)劃編制從源頭應(yīng)保留適度的靈活性和兼容性,，同時(shí)土地利用與規(guī)劃之間應(yīng)緊密互動(dòng),，讓規(guī)劃為節(jié)余土地利用創(chuàng)造有利條件。

出臺(tái)分割轉(zhuǎn)讓節(jié)余土地的操作指引和配套有關(guān)激勵(lì)政策

建議相關(guān)部門在特福隆案例操作流程基礎(chǔ)上出臺(tái)規(guī)范性的操作指引,，指導(dǎo)節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓工作,。同時(shí)，應(yīng)配套相應(yīng)的激勵(lì)政策,，在價(jià)格因素刺激之外配套其他政策如人才政策,、技術(shù)改造政策、融資政策等,，來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)騰出節(jié)余土地,。

鏈 接

利用節(jié)余土地的好處

“快”,。企業(yè)節(jié)余土地的用地條件成熟，不涉及動(dòng)拆遷和土地指標(biāo),，只要辦妥土地分割轉(zhuǎn)讓手續(xù),，具有用地手續(xù)快的特點(diǎn)，有利于合適項(xiàng)目的快速落地,。

“高”,。企業(yè)將節(jié)余土地分割供給新的企業(yè)，從而使得自身的用地面積減少,，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出等指標(biāo)保持不變的情況下,，企業(yè)的土地集約利用水平將會(huì)得到顯著的提高。同時(shí),，騰出節(jié)余土地,，也為原用地企業(yè)將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)，有利于企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流和加快技術(shù)改造升級(jí)進(jìn)程,，加快企業(yè)產(chǎn)業(yè)能級(jí)提高,。

“順”。順勢(shì)而為,，才能贏得先機(jī),。利用節(jié)余土地是順應(yīng)國(guó)家推行土地集約利用大政方針的一項(xiàng)基本舉措，有利于實(shí)施主體贏得政府層面和輿論層面的支持,，對(duì)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有積極意義,。