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工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓,，這是2006年8月31日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)31號(hào)）的明確規(guī)定,。實(shí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌制度，對于有效參與土地調(diào)控,、遏制工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張,、建立完善的土地市場機(jī)制、優(yōu)化土地結(jié)構(gòu),、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級都具有十分重要的意義,。

土地資源是稀缺資源，國家下達(dá)的用地計(jì)劃指標(biāo)與各地需求差距很大,，各地均積極采取各項(xiàng)措施,，以用好有限的指標(biāo)。如何獲得工業(yè)用地,，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營商的頭等大事,。

1、通過招拍掛方式是拿地主要途徑

通過招標(biāo)拍賣掛牌方式拿地成為獲取開發(fā)用地的主要途徑,。政府為確保國有土地收益最大化,，避免國有土地流失，以“最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”公示制度防范土地一級市場的腐敗,。盡管工業(yè)建設(shè)用地有基準(zhǔn)地價(jià),，但是土地出讓權(quán)握在地方政府手上，為了招商引資,，低價(jià)出讓甚至“零地價(jià)招商”屢屢出現(xiàn),。

各地工業(yè)園區(qū)較為普遍的操作手法是：有關(guān)部門對外公布一個(gè)工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，而實(shí)際出讓價(jià)格則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上做上下浮動(dòng),。開發(fā)商有時(shí)還可以從工業(yè)用地指標(biāo)之外,，捆綁拿到其他類型的用地指標(biāo)，包括住宅,、商業(yè)用地指標(biāo),。

2、實(shí)體企業(yè)以項(xiàng)目拿地

實(shí)體企業(yè),，尤其是一些知名的制造型品牌企業(yè),，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低,，獲得土地之后,，自用僅占一部份,，短時(shí)間用不完全部土地,，所以這些實(shí)體企業(yè)就會(huì)自己組建開發(fā)公司或與專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作,。對于開發(fā)商來說，這又是一條拿地的重要途徑,。

為了實(shí)現(xiàn)工業(yè)園由自建自用向工業(yè)園資產(chǎn)運(yùn)營方式的轉(zhuǎn)變及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,，2010年,，青島海爾產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司正式組建（簡稱海爾工業(yè)地產(chǎn)），成為海爾集團(tuán)及海爾地產(chǎn)平臺(tái)上的新興業(yè)務(wù)板塊,。海爾工業(yè)地產(chǎn)以虛實(shí)網(wǎng)服務(wù)園為載體,，向社會(huì)提供基于信息化的工業(yè)物業(yè)和倉儲(chǔ)物業(yè)的一攬子租售服務(wù)，以及入園后的交互,、交易,、交付平臺(tái)合作服務(wù)，與企業(yè)共建網(wǎng)上,、網(wǎng)下競爭力,，主要有三種產(chǎn)品系列，分別是海爾工業(yè)園,、海爾市場創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園,、海爾虛實(shí)網(wǎng)服務(wù)園。

2010年7月30日,，萬通實(shí)業(yè)與TCL集團(tuán)簽訂了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》,，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司,，萬通持股55%,，TCL持股45%。原TCL廠區(qū)經(jīng)過萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通工社”,。投資之后，采用的是“售后回租”的方式,，TCL的回租部分為萬通提供了基礎(chǔ)回報(bào),，現(xiàn)成的空余廠房、倉庫的出租,，閑置空間的商業(yè)化改造,，還有空余土地的建設(shè)銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。

3,、城市更新

舊城改造是新增拍賣用地的一個(gè)重要來源,。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建設(shè)和拆遷安置資金，因此引入了有實(shí)力的公司作為城市運(yùn)營商參與舊城改造,、市政工程建造,，其投資回報(bào)來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運(yùn)營商由于本身是開發(fā)商出身,，不滿足單純的土地整理收益,，因此也會(huì)參與競拍。這種具有運(yùn)營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為比較特殊,，也具有一定的代表性,。

4,、資源置換

在內(nèi)陸一些城市，由于地方財(cái)政比較吃緊,，無法拿出大筆資金進(jìn)行開發(fā)區(qū)前期開發(fā),，就會(huì)邀請某開發(fā)商或市政工程公司合作，雙方達(dá)成類似協(xié)議：由合作方負(fù)責(zé)土地整理投入,，整理出的土地拍賣時(shí),，超過基準(zhǔn)地價(jià)的溢價(jià)部分與政府按照一定比例分成，基準(zhǔn)地價(jià)則包含土地整理成本和相關(guān)的稅費(fèi),?；蛘撸珊献鞣截?fù)責(zé)園區(qū)載體（廠房等）建設(shè),，政府以部份廠房物業(yè)抵扣投資建設(shè)成本,，相當(dāng)于開發(fā)商幫政府代建園區(qū)，獲得一定比例的園區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán),，進(jìn)而再進(jìn)行招商,、運(yùn)營。目前市場上不少開發(fā)商都是通過這種方式“被”成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,。

由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率下降,，有些企業(yè)甚至發(fā)展成為索性以項(xiàng)目圈地作為主業(yè)了，并嘗試采用將工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)經(jīng)營,。這不屬于本文的范疇,，在以后的文章中，我再專門揭秘一些工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)成商業(yè)用地的操作手法,，請留意中工招商網(wǎng)微信號(hào)(zhaoshang800)后續(xù)發(fā)布,。

不管用何種方式拿地，對于工業(yè)用地投資運(yùn)營商來說,，拿地僅僅是第一步,，最核心問題是如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收益最大化，這就取決于地塊價(jià)值評估,、項(xiàng)目定位策略及后續(xù)招商運(yùn)營成敗,。