2000年以來,，國家相繼出臺多項政策鼓勵并扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，尤其是繼被業(yè)內(nèi)稱為“養(yǎng)老元年”的2013年之后，相關(guān)政策更是井噴涌現(xiàn),，即將開創(chuàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展新時代,。

中商產(chǎn)業(yè)研究院針對我國2013年之后的主要養(yǎng)老地產(chǎn)政策分別從土地、民營資本等方面進行了解讀,。

（1）土地方面

2014年4月國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》中,，對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍,、土地用途和年限、土地供地政策等方面進行了明確規(guī)范：

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍,。專門為老年人提供生活照料,、康復(fù)護理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地,，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,。老年酒店、賓館,、會所,、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地,，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時,，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地,。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃,、出讓等有償方式供應(yīng),，原則上以租賃方式為主。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的,，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件,。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定,。以租賃方式供應(yīng)的,，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期,。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地供地政策,。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地,。新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的,，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療,、保健,、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃,。

解讀：在傳統(tǒng)的拿地方式中,，走拍賣掛、協(xié)議出讓或是直接劃撥,，對用地成本的影響是巨大的,。對于養(yǎng)老地產(chǎn)土地運作方面,，開發(fā)商可以將醫(yī)院、老年大學(xué),、休閑娛樂中心,、福利性養(yǎng)老院等申請作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，積極爭取劃撥用地供給,，如較難爭取,，可采用租用或先租后讓的方式拿地（將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)要求作為出讓條件），拿地規(guī)模建議小于5公頃,。

（2）民營資本方面

2015年3月,，民政部、發(fā)展改革委,、教育部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》,，意見主要從民間資本參與城鎮(zhèn)社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老,、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合,、財政資金、彩票公益金等方面進行了明確規(guī)范,。

城鎮(zhèn)社區(qū)方面,。鼓勵民間資本在城鎮(zhèn)社區(qū)舉辦或運營老年人日間照料中心、老年人活動中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,。

機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方面,。支持采取股份制、股份合作制,、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設(shè)或發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)。鼓勵社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)跨區(qū)聯(lián)合,、資源共享,，發(fā)展異地互動養(yǎng)老，推動形成一批具有較強競爭力的養(yǎng)老機構(gòu),。支持機關(guān),、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心,、招待所,、療養(yǎng)院等轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機構(gòu)，支持民間資本對企業(yè)廠房,、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源進行整合和改造,，用于養(yǎng)老服務(wù),。

醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展方面。各級衛(wèi)生計生行政部門要對養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立醫(yī)務(wù)室,、護理站等醫(yī)療機構(gòu)給予大力支持,，積極提供便利；按規(guī)定進行設(shè)置審批和執(zhí)業(yè)登記,。養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)符合職工基本醫(yī)療保險,、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險和新型農(nóng)村合作醫(yī)療定點醫(yī)療機構(gòu)條件的，要按規(guī)定申請納入定點范圍,。

財政資金方面,。加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū),，可設(shè)立專項扶持資金,。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金,、PPP等模式,，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，帶動社會資本加大投入,。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道,，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當(dāng)扶持,。

彩票公益金方面,。民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè),，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例,。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%,。

解讀：目前,，我國由于在公辦養(yǎng)老機構(gòu)方面的數(shù)量不足，所以國家大力支持鼓勵民間資本進入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),。通過《意見》可以看出,，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)不僅僅局限于房地產(chǎn)商，像旅游類度假村,、醫(yī)療機構(gòu)等也可以申請改造整合為養(yǎng)老機構(gòu),。同時，民營養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商可以申請國家財政支持,，并增加福利彩票公益金作為新的融資渠道,。

另外，其它養(yǎng)老地產(chǎn)政策分別在建設(shè)規(guī)范、以房養(yǎng)老試點,、金融支持,、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等方面都給出了明確的要求及政策支持，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的政策發(fā)展環(huán)境,。