1

何為養(yǎng)老地產(chǎn),？

近幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎搶了商業(yè)地產(chǎn),、一般住宅地產(chǎn)的風(fēng)頭,。

據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模約為4萬億元,，到2030年則有望增加至13萬億元,。

高力國(guó)際在新發(fā)布的《養(yǎng)老地產(chǎn)深度解析報(bào)告》中稱，CLRC也就是持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)將突破萬億規(guī)模,。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)還沒有明確定義,，智庫(kù)養(yǎng)老研究院參照多方資料，對(duì)此的界定是：

養(yǎng)老地產(chǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)（保險(xiǎn)公司或其他）進(jìn)行投資建設(shè)經(jīng)營(yíng),，以老年人為目標(biāo)客戶群體,，針對(duì)性進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)、配套和服務(wù)來滿足其居住,、醫(yī)療,、娛樂等特殊需求的一類養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，主要分為養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老社區(qū)兩種模式,。

更通俗地表述就是：將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)新老年人生活方式密切結(jié)合,，將房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，為老年人創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合型住宅產(chǎn)品,。

2

國(guó)家層面的利好及用地政策

＜2013年：

《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》

《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》

《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》

2013年：

《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》

《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)

《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》國(guó)發(fā)〔2013〕40號(hào)

2014年：

《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》建標(biāo)〔2014〕23號(hào)

《關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》國(guó)土資廳發(fā)〔2014〕11號(hào)

《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)工作的通知》民發(fā)〔2014〕116號(hào)

《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》國(guó)發(fā)〔2014〕29號(hào)

《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》發(fā)改投資〔2014〕2091號(hào)

《關(guān)于外商投資設(shè)立營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的有關(guān)事項(xiàng)》

《關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的指導(dǎo)意見》

《關(guān)于推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》

2015年：

《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》民發(fā)〔2015〕33號(hào)

《關(guān)于積極發(fā)揮新消費(fèi)引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動(dòng)力的指導(dǎo)意見》國(guó)發(fā)〔2015〕66號(hào)

《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》國(guó)辦發(fā)〔2015〕84號(hào)

《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào)

《關(guān)于進(jìn)一步做好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展有關(guān)工作的通知》

《關(guān)于印發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引的通知》

《關(guān)于開發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見》

《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》

2016年：

《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》民發(fā)〔2016〕179號(hào)

《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》

《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)許可工作的通知》

《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》國(guó)辦發(fā)〔2016〕91號(hào)

《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》

《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費(fèi)的意見》國(guó)辦發(fā)〔2016〕85號(hào)

2017年：

《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見》中發(fā)〔2017〕1 號(hào)

《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》國(guó)發(fā)〔2017〕13號(hào)

《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)放管服改革的通知》民發(fā)〔2017〕25號(hào)

《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2017-2020年)》

《關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會(huì)領(lǐng)域投資活力的意見》

《關(guān)于運(yùn)用PPP模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》財(cái)金〔2017〕86號(hào)

3

地方層面的利好政策

北京：

《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》（京民?！?016〕73號(hào)）

支持樂成老年事業(yè)投資有限公司利用朝陽(yáng)區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式,。

2017年12月12日,，北京市民政局、北京市規(guī)劃國(guó)土委,、北京市住建委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老新模式進(jìn)行解讀并介紹了試點(diǎn)的階段性成果,。這是北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的試點(diǎn)，在全國(guó)也是首創(chuàng),。

上海：

《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見》滬府發(fā)〔2014〕28號(hào)

鼓勵(lì)社會(huì)力量通過整合和改造企業(yè)廠房,、商業(yè)設(shè)施和其他可用的社會(huì)資源，興辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。允許社會(huì)力量和個(gè)人因地制宜興辦家庭化,、小型化養(yǎng)老機(jī)構(gòu),。鼓勵(lì)各類資本投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，對(duì)新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，在土地供應(yīng),、稅費(fèi)政策等方面給予支持,；對(duì)現(xiàn)有住宅、工業(yè),、商業(yè)等設(shè)施改建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的,，在規(guī)劃調(diào)整、財(cái)政補(bǔ)貼和公用事業(yè)收費(fèi)價(jià)格等方面予以支持,。

杭州：

《關(guān)于加快推進(jìn)全市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)放管服改革工作的通知》（杭民發(fā)〔2017〕225號(hào)）

進(jìn)一步規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)投資項(xiàng)目審批報(bào)建手續(xù),，將投資建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施工程項(xiàng)目審批流程整合為5個(gè)階段，并明確各階段牽頭部門,，實(shí)行統(tǒng)一管理,。探索實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)工程項(xiàng)目區(qū)域評(píng)估，簡(jiǎn)化民間資本投資建設(shè)非營(yíng)利性養(yǎng)老項(xiàng)目招投標(biāo)手續(xù),。

廣州：

《廣州市促進(jìn)健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2017-2020年)》（送審稿）

2017年，廣州市發(fā)展改革委發(fā)布《廣州市促進(jìn)健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2017-2020年)(送審稿)》,，公開征求意見,，形成“一核引領(lǐng)、五基驅(qū)動(dòng),、三帶聯(lián)動(dòng),、多點(diǎn)支撐 ”的健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間總體格局。

廈門：

《關(guān)于扶持社會(huì)資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)財(cái)政政策問題的通知》（廈財(cái)社〔2017〕4號(hào)）

通過結(jié)算土地成本獲得劃撥土地使用權(quán)舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以抵押方式融資在1億元貸款總額內(nèi),，從向財(cái)政申請(qǐng)貸款貼息當(dāng)年起,，財(cái)政按不超過基準(zhǔn)利率給予五年期限的貼息，實(shí)際貸款利率低于基準(zhǔn)利率的按實(shí)際貸款利率計(jì)算貼息數(shù)額,。同一抵押物對(duì)應(yīng)的銀行貸款只能申請(qǐng)一次財(cái)政補(bǔ)助,，不得以借新還舊等形式重復(fù)申請(qǐng)。

4

養(yǎng)老地產(chǎn)的用地獲取方式

2016年國(guó)土部發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設(shè)占用耕地,，加大盤活存量用地和補(bǔ)充耕地,。

增量用地：

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，納入供應(yīng)計(jì)劃,，單列用地指標(biāo),。

存量用地：

一類：空閑的廠房、學(xué)校,、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用,。

分析：目前應(yīng)用最多的，其最主要的障礙是改造技術(shù)和改造成本過高,。

二類：已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進(jìn)行正式開發(fā)前,。

分析：關(guān)鍵問題在于商品房開發(fā)用地取得成本較高，轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用地后重新核定地價(jià)及土地差價(jià)部分的處理尚未有明確規(guī)定,。

三類：已建成的尚未對(duì)外銷售的存量商品房,，直接改造后,。

分析：如何處理改變土地用途及相應(yīng)土地差價(jià)問題方面尚未有明確規(guī)定。

四類：集體建設(shè)用地,。

分析：由于取得成本低,、土地供應(yīng)量大，未來養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)考慮,。