隨著中國(guó)老齡化趨勢(shì)的加速呈現(xiàn),，面對(duì)傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)調(diào)控的高壓，養(yǎng)老地產(chǎn)被視為一個(gè)商機(jī)無(wú)限的“新大陸”,，包括房企,、險(xiǎn)資,、專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等,，大舉進(jìn)攻養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前,，已有包括萬(wàn)科,、保利、招商,、金地,、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的品牌房企均涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，中國(guó)平安、泰康人壽等險(xiǎn)資也不甘落后,，已在全國(guó)范圍內(nèi)大力布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,，試圖在這一新興市場(chǎng)搶先占領(lǐng)自己的屬地，2013年儼然已成為養(yǎng)老地產(chǎn)的元年,。

然而，元年過(guò)后,，人們才逐漸發(fā)現(xiàn)在這一領(lǐng)域真正成功者寥寥無(wú)幾,，問(wèn)題卻是多多，看上去“美好”的養(yǎng)老地產(chǎn)的前行可以說(shuō)步履蹣跚,。歸納一下，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,，核心問(wèn)題如下：

一,、選址

區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)在選址的要求，養(yǎng)老地產(chǎn)除了滿(mǎn)足基本的居住區(qū)選址一般要求之外,，對(duì)區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求,，需要綜合考慮諸多因素,。

如何才能做好項(xiàng)目選址？合理的養(yǎng)老地產(chǎn)選址首先要考慮多層次的人居需求,。郊區(qū)雖然自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)越,，空氣清新，但這只考慮了自然宜居和生活宜居,，忽視了地緣宜居,、主流文化宜居和人文情感宜居，對(duì)老年人的社會(huì)性,、精神性需求缺乏應(yīng)有的關(guān)照,。

養(yǎng)老地產(chǎn)面向的是以中老年人為主的特殊群體，老年人的生活習(xí)慣和特殊需求,，對(duì)周邊的生活主要配套設(shè)施提出了較高要求,。針對(duì)老年人需要更多醫(yī)療和服務(wù)的特點(diǎn)，這就要求項(xiàng)目周邊必須配備醫(yī)院等過(guò)硬的基礎(chǔ)設(shè)施,；同時(shí),，還要有便利的交通和良好的空氣條件,，距離市區(qū)的距離不要太遠(yuǎn)，這樣能充分享受市區(qū)完善的配套設(shè)施,?？諝庑迈r、交通方便,、環(huán)境優(yōu)美,、公共服務(wù)設(shè)施完善的地方比較適合發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)一般不適于建在山區(qū)或坡度較大的地區(qū),，適宜建在地勢(shì)較為平坦的地區(qū),。

為此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)的“批地-蓋房-賣(mài)房-物業(yè)”的發(fā)展思路,，要認(rèn)清老齡產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)是為老年人提供人性化服務(wù),。中國(guó)的老年人不同于外國(guó)老年人，他們的需求復(fù)雜,、多面而獨(dú)具中國(guó)特色,，這就要求企業(yè)細(xì)分老年人的深層需求。中國(guó)老年人注重軟件優(yōu)于硬件,，因此,，項(xiàng)目硬件可以很硬，但軟件絕對(duì)不能軟,，最高境界是軟件比硬件更硬,。老實(shí)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的最大區(qū)別就是軟件是靈魂,，服務(wù)乃立業(yè)之本,。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn),，實(shí)際上踏進(jìn)了多個(gè)領(lǐng)域,，包括健康、旅游,、金融以及老齡用品行業(yè)等,。老年人的這種多層次需要必然要求企業(yè)必須實(shí)施混業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略，反過(guò)來(lái),，這種混業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略必然倒逼在硬件上提供強(qiáng)大支撐,，項(xiàng)目選址要求就需要進(jìn)行統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)郊,、近郊和城區(qū)的互動(dòng),，而不能單點(diǎn)布局。

其次,，發(fā)展的可能性也理應(yīng)成為項(xiàng)目選址的重要考量因素,。以往,，企業(yè)確實(shí)面臨城區(qū)無(wú)地可選的問(wèn)題，但隨著4月份國(guó)土資源部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái),，養(yǎng)老地產(chǎn)在城區(qū)發(fā)展的可能性已經(jīng)出現(xiàn),。另外，隨著電商興起,，互聯(lián)網(wǎng),、物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，城市核心區(qū)實(shí)體店門(mén)可羅雀現(xiàn)象正在蔓延,，必然有大量的店面空置出來(lái),，城市核心區(qū)原有的老舊房、舊廠房,、破舊小學(xué)等均亟待盤(pán)活,，這些都會(huì)放大養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目布局城市核心區(qū)的可能性。

再次,，企業(yè)進(jìn)行選址時(shí)要充分考慮中產(chǎn)階級(jí)需求,。高端養(yǎng)老是市場(chǎng)行為，但真正的市場(chǎng)行為是面向中產(chǎn)階級(jí)的,。如果企業(yè)不能撬動(dòng)巨量的養(yǎng)老潛在市場(chǎng)需求,，建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系，解決老齡問(wèn)題將是一句空話,。中產(chǎn)階層愿意到哪里養(yǎng)老,，這應(yīng)該是企業(yè)著重考慮的重大發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題。

二,、拿地

目前國(guó)內(nèi)專(zhuān)門(mén)用于養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的土地尚少,，就土地性質(zhì)而言可分為國(guó)有出讓土地、國(guó)有劃撥土地和集體建設(shè)用地,，那么哪一類(lèi)型的土地較適合養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)?如何順暢拿地,？

目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老項(xiàng)目用地，由于養(yǎng)老地產(chǎn)要求有大量的配套設(shè)施,，因此配套設(shè)施建筑面積占社區(qū)總建筑面積的比例與一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，比例較高,。目前的住宅用地都是通過(guò)招拍掛方式出讓拿地的,，拿地成本較高，因此大部分開(kāi)發(fā)商不愿意用住宅用地去建設(shè)養(yǎng)老住宅,。目前大部分養(yǎng)老地產(chǎn)都是用旅游地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn)等思路拿到大面積土地?；蛘哂行┯玫仉m然是招拍掛方式取得的,，但開(kāi)發(fā)商借“養(yǎng)老”之名,，已預(yù)先和當(dāng)?shù)卣_(dá)成合作協(xié)議，招拍掛只是走個(gè)程序而已,。

養(yǎng)老項(xiàng)目如果使用的是居住用地,，房產(chǎn)具有70年產(chǎn)權(quán)，可供銷(xiāo)售,，對(duì)于其他類(lèi)型用地,，如綜合用地，則只有50年產(chǎn)權(quán),，項(xiàng)目只能賣(mài)使用權(quán),，不可銷(xiāo)售。因此,，土地性質(zhì)的不同,，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理模式的差異,。需要提醒的是,，雖然與政府協(xié)議拿地，如用工業(yè)用地等開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),，拿地成本較低,，但房企退出的時(shí)候會(huì)比較麻煩。對(duì)于以集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目的情況,，由于土地使用權(quán)屬于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織,，因此，開(kāi)發(fā)商并不能完全獲得地上物的所有權(quán),，因此項(xiàng)目出售會(huì)存在政策風(fēng)險(xiǎn),，只能持有出租，并且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資也存在一定的困難,。

三,、定位

養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)首先要解決的是“賣(mài)什么”的問(wèn)題——到底是賣(mài)養(yǎng)老服務(wù)還是賣(mài)房地產(chǎn)？這個(gè)問(wèn)題直接決定了盈利模式的設(shè)計(jì),，是最根本的一個(gè)問(wèn)題,。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定位要結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)現(xiàn)狀，包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度,、老年人收入水平,、老年人家庭結(jié)構(gòu)、老年人養(yǎng)老觀念,、老年人保障體系等因素,。我國(guó)地域廣闊，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異巨大，導(dǎo)致老年人收入,、家庭結(jié)構(gòu),、養(yǎng)老觀念等都不盡相同，例如北上廣一線城市的老年人收入與中西部地區(qū)的老年人收入相差幾倍,，甚至十幾倍,。養(yǎng)老觀念也是一樣，東部地區(qū)的老年人更容易接受異地養(yǎng)老,、DuLi生活的養(yǎng)老方式,，而中西部地區(qū)則有所差異。

我們根據(jù)城市級(jí)別,、老年人收入,、養(yǎng)老觀念等因素，將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分為城市核心區(qū)項(xiàng)目,、一線城市近郊項(xiàng)目,、一線城市遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、旅游養(yǎng)老項(xiàng)目等多種,。每類(lèi)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)客群有非常明顯的差異,，例如城市核心區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)為面積較小、周邊配套齊全,，尤其是綜合性醫(yī)院,，但土地成本高，因此此類(lèi)項(xiàng)目必須面向高端老年客群,，以提供高端老年護(hù)理服務(wù),、娛樂(lè)服務(wù)等為賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老服務(wù)的收益,，不必過(guò)多關(guān)注多業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā),。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為盈利型項(xiàng)目，不能與養(yǎng)老院,、福利院等機(jī)構(gòu)相匹敵,，老年人收入、人口結(jié)構(gòu),、養(yǎng)老觀念是制約,。而城市近郊的項(xiàng)目就會(huì)有所不同，此類(lèi)項(xiàng)目一般面積較大,，護(hù)理,、養(yǎng)生等配套成本很高，但是此類(lèi)項(xiàng)目土地成本低,，自然環(huán)境好，因此此類(lèi)項(xiàng)目可面向中等老年客群。

四,、盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)生存下去,，就必須考慮盈利模式，不然是不可持續(xù)發(fā)展的短期行為,。

養(yǎng)老地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)盈利,，必須依靠三個(gè)方面：靠政府、靠資本,、靠住戶(hù),。靠住戶(hù)是最根本的,，只有把政府的養(yǎng)老服務(wù)需求滿(mǎn)足了,，你去靠政府、靠資本才有得靠,。

靠政府主要有四個(gè)方面：第一是床位建設(shè)補(bǔ)貼,，辦養(yǎng)老會(huì)根據(jù)床位數(shù)有一個(gè)補(bǔ)貼，每個(gè)床位多少錢(qián),，幾千到幾萬(wàn)塊都有,，各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣。第二,，運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼,。每個(gè)月每個(gè)床位有幾十塊到幾百塊的補(bǔ)貼。第三,，給老年人一個(gè)補(bǔ)貼,，保險(xiǎn)。這些保險(xiǎn)政府可以出一部分進(jìn)行補(bǔ)貼,。第四是低保失能補(bǔ)貼,。如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有不能自理的老人入住，會(huì)有低保失能補(bǔ)貼,，這是社會(huì)對(duì)供養(yǎng)老人的引導(dǎo),。對(duì)于這樣一些補(bǔ)貼，不是說(shuō)所有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都可以享受,，基本上有一些非盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才可以享受得了,。一般的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的民營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目難以享受到這個(gè)補(bǔ)貼。

靠資本主要是靠出售股權(quán)的方式,。整體出售又分為兩大塊：一個(gè)是相對(duì)于公開(kāi)市場(chǎng),，一個(gè)是非公開(kāi)市場(chǎng)?；鹗召?gòu)這個(gè)模式在國(guó)外已經(jīng)運(yùn)作比較成熟,。它實(shí)際上本質(zhì)是資本運(yùn)作的模式。當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目本身有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只不是不是說(shuō)一下子能夠現(xiàn)金快速地回籠,。如果這時(shí)候需要進(jìn)行一下子的現(xiàn)金回籠就可以考慮這種方式,。這種案例在國(guó)際上非常多。這里面資本的力量就非常有影響了,，發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)參與主體背后都有資本的影子在背后,，通過(guò)這樣的方式，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲得了比較好的調(diào)結(jié)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng),。

靠住戶(hù),，把我們的養(yǎng)老產(chǎn)品以不同的形式銷(xiāo)售給養(yǎng)老客戶(hù)。有幾類(lèi),，這里面細(xì)分一下有兩類(lèi)：有產(chǎn)權(quán),，賣(mài)使用權(quán)。賣(mài)產(chǎn)權(quán)的案例就非常多了,，真正賣(mài)產(chǎn)權(quán)的稱(chēng)之為偽養(yǎng)老,，因?yàn)橘u(mài)了以后養(yǎng)老有一定的難度。商鋪散賣(mài)以后再做整體的管理就非常難,。當(dāng)然也不是說(shuō)不可以,。這里面典型的一個(gè)，也是比較早的,，它基本上屬于地產(chǎn)項(xiàng)目,，就是常規(guī)講的偽養(yǎng)老。房產(chǎn)收入占到所有收入的基本上95%,、99%以上,。所有的養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)核心目的是為了提高房屋的售價(jià)來(lái)設(shè)計(jì)的,。這是模式的特點(diǎn),。

總結(jié)起來(lái)盈利模式個(gè)靠：靠政府、靠資本,、靠住戶(hù),。但根本的還是要服務(wù)好客戶(hù)，真正有了養(yǎng)老,、有了現(xiàn)金流,，資本對(duì)你的認(rèn)可才會(huì)有。真正要做養(yǎng)老,，做資本運(yùn)作的話,，要打好養(yǎng)老的基礎(chǔ)。

五,、國(guó)人養(yǎng)老觀念

養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)面臨的最大敵人,，不是市場(chǎng)的不成熟,，而是國(guó)人居家養(yǎng)老的觀念。

六,、開(kāi)發(fā)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)有其特殊的屬性,，決定其開(kāi)發(fā)模式也絕不能照搬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要有以下三種,，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇可行的開(kāi)發(fā)模式：

七,、配套

養(yǎng)老地產(chǎn)除了其商品屬性外,，還肩負(fù)著巨大的社會(huì)責(zé)任，那就是讓老人能老有所養(yǎng),。要建成真正適合老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)各種硬件上配套外,，還需要具備許多其他外部的配套環(huán)境。

眾所周知,，所有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施配套和建設(shè)均要以方便老年人生活與實(shí)際使用為第一宗旨,，在此基礎(chǔ)上，還要在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上充分考慮保障老年人的人身安全,。這就要求開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃階段,，能夠設(shè)身處地地從老年人的實(shí)際生活需要出發(fā)，只有從日常生活的各個(gè)方面為老年人提供各種人性化的配套設(shè)施和貼心服務(wù),，才能使養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃具有靈魂和精髓,。

在社區(qū)內(nèi)建造的多元化老年人運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)場(chǎng)所內(nèi),，也應(yīng)充分照顧到老年人生活范圍的各個(gè)角落,，為老年人提供方便學(xué)習(xí)交流且能緊跟時(shí)代潮流的環(huán)境和設(shè)施,，讓他們生命的最后夢(mèng)想得以實(shí)現(xiàn)。

例如日本神奈川港北新城提供的無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品,、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅產(chǎn)品,，以上三款產(chǎn)品不僅可實(shí)現(xiàn)和諧共生，而且還可與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)于日本神奈川港北新城內(nèi),。此種設(shè)計(jì)可填補(bǔ)老年人日常生活的單調(diào)和空虛,，為其創(chuàng)造出豐富多彩的晚年生活環(huán)境。

如今老年人已逐漸成為養(yǎng)生社區(qū)的消費(fèi)群體,，市場(chǎng)需求明朗：他們并不會(huì)僅僅滿(mǎn)足于養(yǎng)老,，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的質(zhì)量,。健康長(zhǎng)壽成了養(yǎng)老社區(qū)中一個(gè)永恒不變的主題,。在此背景下，建議廣大養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)緊緊抓住養(yǎng)生養(yǎng)老主題,，配套獨(dú)特的核心設(shè)施和多樣化健康療法,，塑造區(qū)域主題和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

八,、持續(xù)經(jīng)營(yíng)

傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，銷(xiāo)售之后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)一直都是開(kāi)發(fā)商的短板和軟肋，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求更高,、更專(zhuān)業(yè),。根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個(gè)維度，我們將國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營(yíng)模式,。

模式一：本地出售型社區(qū)模式

該種模式以老年住宅為整個(gè)項(xiàng)目主題和亮點(diǎn),，以面向市場(chǎng)出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善,。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來(lái)源于住宅出售,，有極少部分來(lái)源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。而隨著養(yǎng)老年地產(chǎn)的發(fā)展,，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益水平也在不斷接近房地產(chǎn)平均投資收益水平,。

這種模式產(chǎn)生的最主要原因是伴隨著老年人對(duì)生活質(zhì)量要求的提高而產(chǎn)生。老年人不愿意與子女同住,，但新購(gòu)的住宅又不愿意遠(yuǎn)離子女或原居住地,。

相對(duì)于其他模式而言，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠快速,，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn),，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。但不可避免的,，這種模式也存在一點(diǎn)缺點(diǎn),，如進(jìn)行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，必須獲得土地使用權(quán)，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小,，同時(shí)不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益,。

而要成功的打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復(fù)合的產(chǎn)品形式,、完善的養(yǎng)老配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少,。在復(fù)合產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿(mǎn)足養(yǎng)老及準(zhǔn)養(yǎng)老一族,、準(zhǔn)養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品,，甚至是滿(mǎn)足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產(chǎn)品,，從普通的多層住宅產(chǎn)品到高端的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅,、四合院等,。在完善的養(yǎng)老配套方面，這種模式的社區(qū)通?；幕?、娛樂(lè)、商業(yè),、醫(yī)療,、康體、度假休閑等多種功能于一身,，配套完善,、設(shè)施齊全。而在景觀環(huán)境方面,，社區(qū)通常環(huán)境優(yōu)美,，綠化率高，有一定是水系資源,，整體環(huán)境生態(tài)宜居,。而滿(mǎn)足這一條件的大型養(yǎng)老社區(qū)，選址一般也多位于郊區(qū)和近郊,，尤其是對(duì)應(yīng)北京,、上海等這一的一線城市，在城區(qū)發(fā)展這樣的大型養(yǎng)老社區(qū)幾乎不可能,，且地價(jià)成本較高,。

北京東方太陽(yáng)城便是本地出售型社區(qū)模式的典型代表。該項(xiàng)目由中國(guó)希格瑪有限公司開(kāi)發(fā),，位于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔,，距離順義城區(qū)10公里,，植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好,。項(xiàng)目的主要客群來(lái)自北京,，也包括周邊省份老年人，吸引了養(yǎng)老一族,、準(zhǔn)養(yǎng)老一族和居住在市區(qū)的老年人子女,，甚至是首都機(jī)場(chǎng)工作人員也在此購(gòu)房。項(xiàng)目以低密度住宅產(chǎn)品為主,，全部出售,，同時(shí)配套完善的設(shè)施，從醫(yī)院,、幼兒園到老年會(huì)所,、超市、餐廳等商業(yè)設(shè)施齊全,，另外其占地較大的高爾夫球場(chǎng)和可供租用的分割成塊的農(nóng)場(chǎng)構(gòu)成了社區(qū)的特色和亮點(diǎn),。

模式二：異地出售型社區(qū)模式

該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品,，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地,，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合,，以住宅產(chǎn)品出售盈利,。由于其特有的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復(fù)制,。

這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房?jī)r(jià),、生活成本的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異,，從而滿(mǎn)足老年人追求高品質(zhì)退休生活的養(yǎng)老需求,。

與本地出售型社區(qū)模式相比，這種模式同樣具有資金回籠快,、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)點(diǎn),，但同時(shí)又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì),。由于地域限制,，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功,。

而資源環(huán)境優(yōu)良,、客群定位明確則構(gòu)成了這種模式關(guān)鍵成功要素。從前者來(lái)看,，這類(lèi)模式打造的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品通常位于環(huán)境優(yōu)美,、氣候適宜,、空氣清新、物產(chǎn)豐富,、生活方便的宜居城市,。從后者來(lái)看，大多數(shù)產(chǎn)品限定了入住居民年齡,，既構(gòu)成了產(chǎn)品占據(jù)細(xì)分市場(chǎng),、保值增值的關(guān)鍵，又成為“曲高和寡”的門(mén)檻,。

目前,，異地出售型社區(qū)模式主要出現(xiàn)在海南、大連,、青島等氣候,、環(huán)境宜人的城市或大城市的周邊地帶。以海南為例,，?？趰u外購(gòu)房者的比例約為73%，三亞島外購(gòu)房者的比例約為85%,，其中，養(yǎng)老型消費(fèi)者在所有購(gòu)房者中占到60%左右,，購(gòu)房者則主要來(lái)自上海,、浙江、江蘇,、北京等十多個(gè)省市,。

模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式

該種模式通過(guò)養(yǎng)老住宅銷(xiāo)售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的,。項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓及配套設(shè)施由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)或由專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),。這種模式不僅解決了全部出售對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問(wèn)題，還解決了全持有經(jīng)營(yíng)資金占?jí)捍?、市?chǎng)難以消化的問(wèn)題,。

這種模式通常構(gòu)建了“住宅銷(xiāo)售 養(yǎng)老公寓出租 養(yǎng)老配套持有經(jīng)營(yíng)”的綜合性的項(xiàng)目盈利體系。通過(guò)住宅銷(xiāo)售獲得一次性投資收益,，而通過(guò)養(yǎng)老公寓出租和配套持有經(jīng)營(yíng)獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益,。而收益的比例則因項(xiàng)目定位中產(chǎn)品配比不同而不同，一般銷(xiāo)售與持有部分比例為8:2,。

租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點(diǎn),，不僅是資金回籠較快，收益多元化,，關(guān)鍵是在土地方面可采取靈活策略,，在用地性質(zhì)上,，可以是居住用地、醫(yī)療用地,、商業(yè)用地,、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開(kāi)發(fā)。相對(duì)而言,，其最大的缺點(diǎn)確是資金投入較大,，總成本投入比單純的住宅開(kāi)發(fā)高得多，建設(shè)周期相對(duì)較,；持有部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理和投入,，投資回收期較長(zhǎng)，通常在15-20年,。

這種模式延長(zhǎng)了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈,。在改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)銷(xiāo)售方式的同時(shí)，延長(zhǎng)了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈,，特別是在老年服務(wù)業(yè),、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂(lè)文化產(chǎn)業(yè)三個(gè)方面，提升了養(yǎng)老地產(chǎn)附加值,，增加其后續(xù)盈利能力,。

北京太陽(yáng)城便是這種模式的范本。項(xiàng)目位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn),，由北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā),，社區(qū)銷(xiāo)售和持有比例為7:3，產(chǎn)權(quán)住宅,、老年公寓,、醫(yī)療商業(yè)配套比例安排合理，從而實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)提升價(jià)值的雙目標(biāo)的平衡,。從經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩個(gè)視角來(lái)看,，北京太陽(yáng)城可售住宅部分銷(xiāo)售好回款好、老年公寓供不應(yīng)求經(jīng)營(yíng)好,、醫(yī)療和商業(yè)配套使用效率高,，項(xiàng)目是非常成功的，成為了國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典范和樣本,。

模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式

該種模式嘗試運(yùn)用各種金融組合手段,，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企業(yè)發(fā)展融資,，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段,。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)三種,。

以房養(yǎng)老是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去,，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)者而言,，在經(jīng)營(yíng)老年公寓的同時(shí),，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。

這種方式,，房屋產(chǎn)權(quán)最終歸金融機(jī)構(gòu)所有,，因此房屋的出租或者抵押受到一定限制，且采用此種方式,，對(duì)年齡有一定要求,，一般必須為60歲以上的老年人。涉及房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，受法律制度不完善的影響難以大規(guī)模推廣以房養(yǎng)老,。

押金或養(yǎng)老金返還是指老人可按照略高于養(yǎng)老公寓出售價(jià)或開(kāi)發(fā)商要求交納一筆押金，入住一段時(shí)間后若不想繼續(xù)居住,，可以要求全額退還押金,。居住期間不須或少交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)管理費(fèi),。

這種方式,，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商而言，短期內(nèi)可獲取資金,，解決其短期的融資問(wèn)題,。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都采用押金方式,，卓達(dá)養(yǎng)老社區(qū)則采用養(yǎng)老金返還方式,。

綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)指一些保險(xiǎn)企業(yè),，如泰康人壽,、中國(guó)人壽等投入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，將壽險(xiǎn)金融產(chǎn)品與中高端養(yǎng)老實(shí)體服務(wù)進(jìn)行結(jié)合,，老年人可獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的資格或?qū)⒈ｋU(xiǎn)收益支付養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)費(fèi)用,。

這種方式目前的盈利模式尚不明確。而對(duì)于保險(xiǎn)公司而言,，將保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行產(chǎn)品綁定,，可使養(yǎng)老社區(qū)共享壽險(xiǎn)客戶(hù)資源。

總體而言,，將養(yǎng)老房產(chǎn)與金融工具相結(jié)合,，對(duì)于養(yǎng)老配套和后期經(jīng)營(yíng)的要求更高，也更強(qiáng)調(diào)完善的醫(yī)護(hù)服務(wù)作用，例如泰康之家養(yǎng)老社區(qū)成立專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司,。

模式五：會(huì)籍制社區(qū)模式

該種模式通過(guò)打造醫(yī)療保健社區(qū),，全部持有運(yùn)營(yíng)，采取會(huì)員制管理模式,，出售長(zhǎng),、短租會(huì)員卡。同時(shí),，對(duì)自理,、半自理、非自理客戶(hù)區(qū)別對(duì)待,，收取不同租金,，收費(fèi)水平比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高。通常銷(xiāo)售的會(huì)籍,，對(duì)年齡有一定限制,，主要針對(duì)對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人。因而,，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶(hù)入住的門(mén)檻,。在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市，這種模式或能贏得市場(chǎng)的部分認(rèn)同,，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可,。

這種模式的盈利以房屋出租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔,。在土地性質(zhì)上,，項(xiàng)目用地一般為非居住用地，且土地通過(guò)劃撥,、協(xié)議等方式取得,，價(jià)格較低。而在運(yùn)營(yíng)商,，將實(shí)行醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住,，通過(guò)會(huì)員費(fèi) 管理費(fèi)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，同時(shí)依托休閑配套接待養(yǎng)生度假體驗(yàn),。

因而,，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠通過(guò)使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地,，用地性質(zhì)也可以是公建用地,、醫(yī)療用地等低成本土地，同時(shí)結(jié)合醫(yī)療,、養(yǎng)護(hù)等多種服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入,。而該種模式最大的缺點(diǎn)卻是全部持有經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金占用量大,、投資回收期長(zhǎng)。同時(shí),，服務(wù)完善的市場(chǎng)化養(yǎng)老社區(qū)收費(fèi)高昂,，從而使得高入住率較難達(dá)到，有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。

上海親和源是運(yùn)作比較成功的會(huì)籍制社區(qū)模式,，但也是經(jīng)營(yíng)多年后才逐步實(shí)現(xiàn)盈利。燕達(dá)國(guó)際健康城則沒(méi)有這樣幸運(yùn),，盡管其強(qiáng)勢(shì)的醫(yī)療資源在市場(chǎng)定位高端,，但由于定位不符合市場(chǎng)需求、養(yǎng)護(hù)配套不佳,、交通環(huán)境較差等問(wèn)題造成入住率不高,、經(jīng)營(yíng)狀況較差。

模式六：床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式

該種模式根據(jù)投資主體,，有公辦,、民辦、公辦民營(yíng),、公助民辦等多種經(jīng)營(yíng)模式,，以床位出租為主要盈利模式。

目前而言,，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較低,、補(bǔ)貼多，嚴(yán)重供不應(yīng)求,，但體制機(jī)制不活,、服務(wù)成本較高、經(jīng)濟(jì)效益較低,。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少,，缺乏政策扶持、經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀,，發(fā)展不平衡,，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況較好，而中低端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利性則較差,?？芍^是,，公辦入院難,、民辦生存難。

整體而言,，因養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有一定的公益性質(zhì),，能夠盈利的非常少。而從目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)看，具有以下特點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利相對(duì)較好,。

從收入階層來(lái)看,，定位高收入保障對(duì)象的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比定位中低收入的保障對(duì)象的盈利好；從客群定位來(lái)看,，主要服務(wù)于高齡,、生活難以自理者的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比主要服務(wù)于較年輕健康者的基本生活項(xiàng)目的盈利好；從區(qū)位條件來(lái)看,，選擇在交通便利,、人氣旺盛、公用設(shè)施完善,、環(huán)境優(yōu)美的地方的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比選擇在邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村,、人員稀少、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏,、嘈雜喧鬧的地方盈利好,；從規(guī)模來(lái)看，床位較多,、面積較大,、投資較多、規(guī)模較大的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利好,。

九,、專(zhuān)業(yè)人才

隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成熱潮，專(zhuān)業(yè)人才的匱乏成為制約發(fā)展的瓶頸之一,，行業(yè)專(zhuān)家,、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員等構(gòu)成合理的人才結(jié)構(gòu),，才能保證系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),。

從企業(yè)來(lái)講，我開(kāi)了一個(gè)盤(pán),，這個(gè)盤(pán)需要400個(gè)工作人員,，其中護(hù)理人員需要一半，你應(yīng)該怎么做,？企業(yè)如果真做養(yǎng)老,，必須有人才戰(zhàn)略，企業(yè)的人才戰(zhàn)略要解決如下三個(gè)問(wèn)題：首先就是人才的定位,，你到底需要什么樣的人,，不同層級(jí)的結(jié)構(gòu)圖，以及你如何找到這樣的人,；第二個(gè)是用人的解決方案,，怎么樣培養(yǎng),、怎么樣培訓(xùn)，怎么樣把最合適的人放在最合適的崗位,，怎么樣對(duì)他的績(jī)效進(jìn)行監(jiān)管,；第三個(gè)是留人的方案，留住什么樣的人,，你的手段,、方法和途徑，如何形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng),、儲(chǔ)備的可持續(xù)性,，這是真做養(yǎng)老要解決的問(wèn)題。

從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老結(jié)構(gòu)來(lái)講,，我們認(rèn)為基本是一個(gè)院長(zhǎng),、兩個(gè)后勤，三個(gè)助理,，四個(gè)部門(mén)劃分,，五個(gè)組，這樣的配置我們認(rèn)為是一個(gè)標(biāo)配,，之后再根據(jù)你的需要去劃分,，你的院長(zhǎng)應(yīng)該具備什么樣的能力，什么樣的人可以做,，他必須會(huì)做運(yùn)營(yíng)測(cè)算,，如果他不會(huì)做，這個(gè)機(jī)構(gòu)不斷的賠錢(qián),，我相信他首先就不是一個(gè)合格的院長(zhǎng),，他知道規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，懂得怎么樣來(lái)做團(tuán)隊(duì)的組建,，這是做院長(zhǎng)最核心的技能,。一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目到底需要多少人？服務(wù)總量是多少,？人員需求是什么,？人員結(jié)構(gòu)是什么？資源配備怎么樣,？運(yùn)營(yíng)成本要多少,？盈虧測(cè)算是什么？,、盈利模式是什么,？收費(fèi)模式是什么樣的？市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)怎么做,？這是院長(zhǎng)必須解決的問(wèn)題,，解決了這些問(wèn)題，這個(gè)院長(zhǎng)是基本合格了,。

從員工來(lái)講,，什么樣的人適合從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？有愛(ài)心,、具備一定的學(xué)習(xí)基礎(chǔ),、從事過(guò)服務(wù)行業(yè)等等。員工應(yīng)該具備什么樣的知識(shí)和技能,？醫(yī)護(hù),、頤養(yǎng)技能、管理基礎(chǔ),、社會(huì)常識(shí),，都是不可缺少的。這四大板塊的知識(shí)需要通過(guò)什么樣的途徑可以達(dá)到,？只有培訓(xùn),，可以有短期的、長(zhǎng)期的,、集中的,、強(qiáng)化的，也可以有不定期的,、封閉的,，方式不一。

除了實(shí)踐之外,，企業(yè)還可以做分層培訓(xùn),，院長(zhǎng)、經(jīng)理,、營(yíng)銷(xiāo),、醫(yī)護(hù)各種活動(dòng)，上面集中做的是管理,，下面集中做的是實(shí)操,。從企業(yè)角度來(lái)看，可以做這樣的定制班,，像酒店的團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)一樣,，我招20人交給你，三個(gè)月之內(nèi)把這20人給我培養(yǎng)成完整的團(tuán)隊(duì),，從院長(zhǎng),、部門(mén)經(jīng)理、到下面的醫(yī)護(hù)人員,，這樣可以在最短的時(shí)間內(nèi)找到最合適的人才,，培養(yǎng)出最合適的人才,。從管理層面培訓(xùn)，主要從養(yǎng)老項(xiàng)目的組織構(gòu)架,、各部門(mén)的關(guān)系,、薪酬體系的構(gòu)建、運(yùn)營(yíng)測(cè)算,、盈利時(shí)間節(jié)點(diǎn),、盈利途徑乃至入住合同等方面開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)。

從技術(shù)層面,，我們有更多的模塊,，客戶(hù)的管理、餐飲等各種解決方案,，一直到禮儀,、心理疏導(dǎo)等等，所有的培訓(xùn)都需要模塊化,，所有的模塊都需要50%的理論,、50%的實(shí)踐和技能的培訓(xùn)。

關(guān)于全員培訓(xùn),，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí),，所有人員包括財(cái)務(wù)、后期修理工以及餐飲服務(wù)人員都需要掌握緊急情況處理,。一個(gè)老人摔倒了,，你不能說(shuō)我是財(cái)務(wù)的，等一下找護(hù)理部的人來(lái)解決,，那是不可能的,。所以任何一個(gè)人在機(jī)構(gòu)當(dāng)中都需要對(duì)突發(fā)情況的處理具備能力，一定要掌握技能,。還有就是心理疏導(dǎo),，我們認(rèn)為一個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老也好、社區(qū)養(yǎng)老也好,，對(duì)老人來(lái)講,，心理問(wèn)題是最核心的問(wèn)題，你需要對(duì)每一位入住的老人有心理評(píng)價(jià)系統(tǒng),，我們現(xiàn)在只是體檢,，體檢反映不了老人的抑郁癥，早期老年癡呆的癥狀,，你做不了這些評(píng)價(jià),。還有就是疏導(dǎo)技能，對(duì)每一位入住老人，包括對(duì)員工要不斷的做心理測(cè)評(píng),，你才能知道這個(gè)團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題在哪里,，所以心理是全員必須知道的。

怎么留住人,？養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人才流動(dòng)是常態(tài),，最關(guān)鍵的問(wèn)題想留住人，一個(gè)是對(duì)待員工要像對(duì)待老人一樣,，一定要給員工足夠的尊重和工作的權(quán)利,，解決他的后顧之憂,，建立歸屬感,。另外，每個(gè)人都有他的職業(yè)夢(mèng)想,，都希望將來(lái)走到一個(gè)位置上去,，這種職業(yè)愿景我們叫職業(yè)規(guī)劃，需要給每個(gè)人做這樣的職業(yè)規(guī)劃,，因?yàn)槁殬I(yè)規(guī)劃代表的是一種尊重,，所以從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人不但需要錢(qián)，同樣需要尊重,。

十,、營(yíng)銷(xiāo)

養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和普通地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有很大不同，從項(xiàng)目定位到購(gòu)買(mǎi)群體的消費(fèi)特征等,，均需要深入研究,。當(dāng)前市場(chǎng)上主要有以下四種營(yíng)銷(xiāo)模式：

模式一：養(yǎng)老項(xiàng)目將營(yíng)銷(xiāo)工作外包給專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，與之簽訂合作協(xié)議,，雙方間無(wú)任何隸屬,、投資等關(guān)系，按營(yíng)銷(xiāo)比例分成,。營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)根據(jù)養(yǎng)老項(xiàng)目的收費(fèi)推出幾類(lèi)會(huì)員卡——即“投資卡”,，A卡B卡C卡等，分別是6萬(wàn)元8萬(wàn)元10萬(wàn)元（舉例而已）,，老人一次性交費(fèi),，幾年后一次性歸還，并且每年均有“福利金”補(bǔ)充,，這些會(huì)員卡既可用來(lái)入住抵消床位費(fèi),，也可以留著不用。這類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)有很大的“非法集資”嫌疑,，所以多地均會(huì)出現(xiàn)舉報(bào)現(xiàn)象,。

模式二：養(yǎng)老項(xiàng)目將營(yíng)銷(xiāo)工作外包給專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，與之簽訂合作協(xié)議,，雙方間無(wú)任何隸屬,、投資等關(guān)系,，按營(yíng)銷(xiāo)比例分成。營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)根據(jù)養(yǎng)老項(xiàng)目的床位費(fèi)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)——即“消費(fèi)卡”,，老人可以一次性購(gòu)買(mǎi)若干年的床位費(fèi),，可以隨時(shí)預(yù)約入住。養(yǎng)老項(xiàng)目哪怕只有幾百?gòu)埓参?，但營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)可以不受這個(gè)數(shù)額的限制,，可以賣(mài)出多余床位數(shù)的幾十倍甚至幾百倍。養(yǎng)老項(xiàng)目可以很快回籠資金,。

模式三：是模式二的特別版,。即營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)是養(yǎng)老項(xiàng)目的正式員工，但營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)下面的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)均與養(yǎng)老項(xiàng)目無(wú)任何關(guān)系,，營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)與養(yǎng)老項(xiàng)目按營(yíng)銷(xiāo)比例分成,。

模式四：營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)事先建立一個(gè)“異地養(yǎng)老聯(lián)盟”，與之合作的養(yǎng)老項(xiàng)目作為全國(guó)連鎖的短期入住的基地,，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)一方面做老人的營(yíng)銷(xiāo),，賣(mài)出異地養(yǎng)老卡；另一方面尋找養(yǎng)老項(xiàng)目,。老人憑卡可入住任意一家合作的項(xiàng)目基地,。養(yǎng)老項(xiàng)目與營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)按比例分成。

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