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作者：移民幫美國專家、達人張雪玲(Shirley)來自舊金山的硅谷,，是美國注冊稅務,、財務和遺產(chǎn)規(guī)劃師，美國CornerStone 國際稅務事務所合伙人,。
由于國內(nèi)經(jīng)濟放緩、通脹飛漲和匯率貶值等一系列問題,，越來越多的中國家庭開始尋求全球范圍內(nèi)資產(chǎn)的保值增值和分散風險,。美國經(jīng)濟的復蘇使得美國房地產(chǎn)成為海外投資的首選。戴德梁行最近發(fā)布的中國對外投資市場報告顯示,，中國已成為僅次于美國的全球第二大跨境房地產(chǎn)投資來源,。
就投資的目的地而言,，投向美國的資產(chǎn)占海外投資的60%以上，個人投資動因從移民拓展到資產(chǎn)的保值增值,。而投資美國房地產(chǎn)，有的人是自住,，有的人則是出租,。今天我們主要分享一下出租房產(chǎn)中,，面臨的各種各樣的稅務問題,。
作為外國人，也就是既沒有綠卡,，同時在美國居住沒有超過183天，但有來自于美國的租金收入,，也是要報稅的,，雖然不一定需要交稅。
報稅和交稅是兩個概念,。報稅的時間是第二年的4月15號之前,。作為外國人，報稅時沒有夫妻聯(lián)合申報,，只能單人申報,。所以如果在美國買房子，房子的產(chǎn)權如果是夫妻聯(lián)合持有,，需要報兩份稅表,。
因為外國人沒有社安號,，必須申請一個報稅號,，也就是通常所說的ITIN號（美國稅號）,，有了這個號才可以報稅。報稅號的申請可以在稅表做好后,，與護照一起由本人送到稅局辦公室申請,，也可以把護照在簽發(fā)地公證，再把公證件和稅表一起寄到稅局,，大概需要4-6周就可以收到報稅號,。所以如果房子的產(chǎn)權是否要夫妻聯(lián)合持有,，在購買是考慮清楚,。因為兩個人持有就要申請兩個報稅號，同時每年都要報兩份稅表,。
哪些費用可以抵租金收入呢？比如,，買房時的費用,。可以分為以下幾類：
如產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓費,、產(chǎn)權的保險費,、律師費,、產(chǎn)權的登記費等等,。這些是不可以抵當年的收入，不可以抵稅的,，但可以附加在房子的成本上,，將來出售時用來降低房子的增值。
如房產(chǎn)的估價費,、信用報告費,、貸款手續(xù)費,、銀行或貸款公司的審核費用行政費用,、文件費等等,。這些與貸款有關的費用，如果是自住房是不可以抵稅的,，也不可以加入成本,。但是如果是出租房,，則可以按照貸款的期限,，來折舊抵稅。
如貸款的利息,、房地產(chǎn)稅、保險費,、管理費，甚至為管理出租房發(fā)生的合理的必要的差旅費,、酒店的居住費用等等,，都可以抵扣當年的租金收入,。
但要注意：當年的出租必須在14天以上,，或者既有出租也有自住時,，自住的天數(shù)不能夠超過出租天數(shù)的10%,，才會滿足出租的定義,。滿足了出租房的定義,，發(fā)生的各種費用才可以抵稅,。
如果房屋需要修理，而修理并沒有增加房屋的價值,，也不會延長房屋的價值,，僅僅是維持房屋現(xiàn)有的使用狀況而發(fā)生的費用,。如漏水或者是破損墻體刷漆,，或者修理壞了的窗戶等等費用,，當年是可以抵扣租金收入的,。而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱,，更飽暖，或者替換房間里的大件物品,，能夠增加房屋價值的,，則不能在當年全部來抵稅,，這些成本只能逐年攤銷,。
折舊費如何利用,？
要知道,，折舊費是一筆比較大的費用,，可以從租金收入里減去，但它并不是當年實際發(fā)生的費用,。這樣的結果就是當年的租金收入,，減去包括折舊費在內(nèi)的各種各樣其他費用以后,，凈利潤就非常少，甚至是虧損,。但實際上不一定是真正的虧損,，因為折舊費不是實際發(fā)生的費用。所以,，如果有折舊費,，當年可能就不需要交稅，但是報稅還是要申報的,。
另外需要注意的是,，折舊只針對房子本身的價值，土地是不可以折舊的,。每年拿到地稅單時，上面會顯示土地和房屋各自的評估價值,，這時只能按房屋去折舊,。
折舊時，要善用成本分拆,。什么叫成本分拆呢,？房屋是由不同的部分組成，不同的組成部分,，折舊的年限是不一樣的,。每年扣除的折舊費用，也會有很大的區(qū)別,。例如房子的主體,，折舊年限是27.5年，房屋裝修部分可以用15年來折扣,，而個人資產(chǎn),，則可以在5年之內(nèi)折完。 哪些屬于個人資產(chǎn)呢,？如房子里面的家電,、家具、安全系統(tǒng)等等,，都屬于個人資產(chǎn),。折舊年限越短，每年能折抵的折舊費用就越多,，當年的所得稅就會越低,。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折舊,，這樣每年可抵的費用比較少,，相應的凈利潤就會比較高,。但直接結果就是，當年有可能要多交稅,。雖然有租金收入,，但扣掉各種費用，包括折舊費以后,，可能是負的,。
還是要報的,。因為如果你不通過報稅，顯示出你有各種各樣的費用,，稅局就假定你這棟房子只有收入,，沒有費用，它就會要求屋主按租金收入來報稅,。
另外需要注意的是,，稅局對外國人要求預扣租金收入的10%。作為預扣稅,，第二年報稅時是多退少補,。
在買房節(jié)點來說,，沒有什么不同，所以移民前和移民后,，何時買房沒有區(qū)別,。只是在投資時間和地點的區(qū)別。
報稅時有沒有不同呢,？外國人和美國本地人,，報稅時稅率是相同的，但抵扣略有不同,。
主要體現(xiàn)在以下三個方面：
房子持有期間，每年的租金收入要報所得稅,。房子出售時,，外國人除了和本地人一樣，要在第二年的4月15號之前報出售房屋的增值稅以外,，同時為了避免外國人賣掉房子拿錢就跑,，美國稅局要求外國人的房產(chǎn)出售時，預交房子賣價的15%作為預扣稅,。每個州有自己的要求,，例如加州的預扣稅是3.33%。第二年報稅時,，正常報稅，多退少補,。
這里要注意,，作為外國人預扣稅時，預扣的是賣價的15%,，而不是增值稅的15%,。所以很可能被預扣了很多稅，一定要在第二年報稅時,，把多扣的部分拿回來,，只需要交增值的部分就可以了。
那么,，增值稅究竟是多少,？增值稅的計算是賣價減去調(diào)整價格。調(diào)整價格就是買價,，加上各種裝修的價格,，再減去折舊。如果持有房產(chǎn)超過12個月,，就是長期投資,，長期投資的稅率分為三檔，0,、15%,、20%,。具體使用哪一檔有更詳細的要求。但是最高是20%,，然后還有一個3.8%的投資稅,。
投資時間如果在12個月及12個月以下，屬于短期投資,。短期投資適用的是短期稅率,，短期稅率是累計稅制跟個人報稅是一樣的。稅率從10%-39.6%,，這是聯(lián)邦稅率,，每個州還有自己的州稅，稅率也各不相同,。 |
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