隨著加拿大房市的持續(xù)升溫和全球資產(chǎn)配置理念的普及,,越來越多的中國投資者開始涉足加拿大的房地產(chǎn)市場,。那么,作為一個(gè)加拿大的非稅務(wù)居民,,在加拿大購買投資房出租應(yīng)該怎么納稅呢 ? 在加拿大投資房產(chǎn),,需要向政府納稅的收入有兩部分:租金收入(rental income)和出售房產(chǎn)時(shí)的資本增值收入(capital gain)。 這兩部分的征稅方式是有區(qū)別的,。以下分別談?wù)勗鯓硬攀钦_的做法,。 租金收入的納稅方法 當(dāng)你將你在加拿大購買的投資物業(yè)出租時(shí),你需要做兩件事情:一是每月向稅務(wù)局提交預(yù)扣稅,;二是年度結(jié)束后申報(bào)租金收入所得稅,,即,,稅法 216條款下的所得稅申報(bào)。 01 預(yù)扣稅 一般來說,,如果你本人不在加拿大生活,,你需要指定一個(gè)代理人來幫你打理物業(yè)出租的相關(guān)事宜。根據(jù)加拿大稅務(wù)局的規(guī)定,,作為非稅務(wù)居民,,當(dāng)你的物業(yè)開始產(chǎn)生租金收入時(shí),你的代理人需要向稅務(wù)局申請開立一個(gè)非居民帳戶,,用來存儲(chǔ)你將要每月提交的預(yù)扣稅款,。 至于怎樣繳納預(yù)扣稅款,,你有兩種方法可以選擇:總租金收入法和凈租金收入法,。 按照總租金(沒有扣除任何費(fèi)用的毛收入)收入法的規(guī)定,物業(yè)管理人有義務(wù)在每月收到租金時(shí),,扣除總租金的25%作為預(yù)扣稅,,在下個(gè)月的15號(hào)以前上交給稅務(wù)局。一般來說,,如果你不選擇按照稅法 216條款報(bào)稅,,這個(gè)25%的扣款就是你上交給加拿大政府的最終稅款。不過,,在你擁有租金收入的那年年度結(jié)束后的兩年以內(nèi),,你可以選擇按照稅法216條款申報(bào)所得稅。選擇報(bào)稅的好處是:稅務(wù)局會(huì)允許你按照抵扣掉所有的費(fèi)用以后的凈租金收入來交稅,,所以,,申報(bào)的結(jié)果是稅務(wù)局會(huì)將多交的預(yù)扣稅款退還給你。 如果你想按照凈租金(扣掉所有費(fèi)用以后的凈收入)收入法來提交預(yù)扣稅金,,你首先必須填報(bào)NR6表,,并且在每年的一月份以前,或者在你收到第一次租金前上交給稅務(wù)局,。稅務(wù)局批準(zhǔn)以后,,你的物業(yè)管理人就可以按照凈租金的25%向稅務(wù)局繳納預(yù)扣稅了。在這種方法下,,你必須在年度結(jié)束后的6個(gè)月以內(nèi)報(bào)稅來確定最終稅款,,如果你有欠稅,必須于4月30日前上交稅務(wù)局,。如果你沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)稅,,稅務(wù)局將按照總租金收入法來核算應(yīng)納稅款,要求你補(bǔ)稅,。 另外,,無論你是使用總租金收入法還是凈租金收入法來提交預(yù)扣稅,,你的代理人都需要在下一年的3月31日前發(fā)給你兩份NR4表,并且給稅務(wù)局交一張NR4表,,該表主要是對(duì)上一年的租金收入和預(yù)扣稅情況做一個(gè)總結(jié) ,。 02 稅法216條款下的所得稅 作為加拿大的非稅務(wù)居民,你可以選擇向稅務(wù)局單獨(dú)申報(bào)你在加拿大出租房屋的租金收入,,這叫做:稅法 216條款下的所得稅申報(bào),。前面講過,如果你按照總租金收入法提交預(yù)扣稅,,你有兩年的時(shí)間可以報(bào)稅,;如果你按照凈租金收入法提交預(yù)扣稅,你在半年的時(shí)間內(nèi)必須報(bào)稅,。 在稅法 216條款下報(bào)稅,,稅收計(jì)算方法也采用累進(jìn)稅率,但是稅率與加拿大居民適用的稅率有所不同,。對(duì)于非居民的租金收入,,加拿大只征收聯(lián)邦稅,各省不再另外征稅,,但是聯(lián)邦要加征一個(gè)48%的額外稅收,。就2015年來說,$44,701以下的凈租金收入,,適用稅率是22.2%,;$44,701到$89,401之間的部分,稅率是32.56%; $89,401到$138,586之間的部分,,稅率是38.48%; $138,586以上的部分,,稅率是42.92%. 資本增值的納稅方法 在加拿大,資本增值的收入是50%計(jì)入納稅人的當(dāng)年收入計(jì)算所得稅,。這個(gè)基本原則對(duì)非居民也一樣適用,,所不同的是,非居民需要在處理房產(chǎn)時(shí)先預(yù)交稅款,。具體做法如下: 非居民賣家必須在房產(chǎn)將被處置前的30天之內(nèi),,或者在被實(shí)際處置后的10天以內(nèi),通知稅務(wù)局,。如果出售資產(chǎn)的非居民在房屋成交后10天以內(nèi)沒有報(bào)告,,稅務(wù)局將處以每天$25的罰款,最低$100起,,直到$2,500為止,。賣家需要填寫適用的稅表,連同所需的支持文件和預(yù)付稅款一起寄到稅務(wù)局,。這里需要提交的預(yù)付稅款是(賣價(jià)-成本)x 25%,。請注意,,這里的成本是不包含賣房傭金和其他與交易有關(guān)的費(fèi)用的。當(dāng)稅務(wù)局認(rèn)可后,,會(huì)發(fā)給你批文(Certificate of Compliance),。如果你沒有從稅務(wù)局拿到批文,律師會(huì)一直扣住整個(gè)房屋賣價(jià)的25%,。直到你提供批文證明你已經(jīng)交了稅,,他才會(huì)將這筆錢還給你。所以說,,你越早拿到批文,,就越早從律師那里拿回被代扣的稅款。一般來說,,從你提交表格給稅務(wù)局到收到批文,,需要8-12周的時(shí)間。 等到第二年4月30日前報(bào)稅時(shí),,你可以將房屋的賣價(jià),,減掉與賣房相關(guān)的所有費(fèi)用以及房屋的成本,,得到凈資本增值收入,。然后將該收入的50%(另外的50%免稅)計(jì)入你當(dāng)年在加拿大的收入,計(jì)算你實(shí)際應(yīng)該交的稅款,。同樣的,,就2015年來說,$44,701以下的部分,,適用稅率是22.2%,;$44,701到$89,401之間的部分,稅率是32.56%; $89,401到$138,586之間的部分,,稅率是38.48%; $138,586以上的部分,,稅率是42.92%. 稅務(wù)局會(huì)比較你的預(yù)交稅款和應(yīng)交稅款,將多余的部分退還給你,。 (作者:戴靜蓉,。本文僅具有參考價(jià)值,具體條款以政府規(guī)定為準(zhǔn),。轉(zhuǎn)載請明確注明出處,,否則以侵權(quán)處理) |
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