外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房出租的稅務(wù)問題,？

   現(xiàn)在很多國(guó)人來美國(guó)買房,， 或自住或投資， 那么外國(guó)人收到美國(guó)的出租房收入要不要報(bào)稅,？ 怎么報(bào),？

   首先， 我們要找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)懂稅的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者懂房產(chǎn)稅的稅務(wù)師,， 討論一下你的房產(chǎn)是按投資收入,， 預(yù)扣30%的總出租收入作為預(yù)扣稅金， 還是符合ECI （ effective connectedincome） 無預(yù)繳稅,， 但是房主要報(bào)預(yù)估稅表（estimatedtax return）.  區(qū)分的關(guān)鍵是看房主是否“從事美國(guó)貿(mào)易或業(yè)務(wù)” （engaged  in a UStrade or business）.

通常的情形是要預(yù)扣稅金,，也就是說， 你從房產(chǎn)中介或者租客那拿到的錢是全部出租房收入的70%,， 其中30%作為預(yù)繳稅扣除了,。 那么現(xiàn)在你能做什么呢？

有人說,， 我怕麻煩,， 我不要報(bào)稅,，那么房產(chǎn)中介或者房客把30%的租金交給國(guó)稅局,。 70%的租金是你的凈收入。  

有人說,， 不行,， 這太多了， 我要報(bào)稅,， 那么這時(shí)你就有必要雇用一名專業(yè)的稅務(wù)人士來討論一下怎么報(bào)稅了,。( 怎么找一名好的稅務(wù)人士請(qǐng)參考我之前的文章。 )這里主要討論一下你會(huì)收到或者用到的幾張表格：

1.      1042：Annual Withholding Tax Return for U.S. Source Income of ForeignPersons

2.       1042 S ：ForeignPerson’s U.S. Source Income Subject to Withholding,， 這張表你會(huì)在3/15 之前收到,， 你上面記載著你的收入以及所預(yù)扣的稅金,。

3.      1040 NR：U.S. Nonresident Alien Income TaxReturn,  你的出租房?jī)羰杖霑?huì)申報(bào)在第18行， 具體的收入和費(fèi)用會(huì)申報(bào)在Schedule E,。 申報(bào)日是來年的6/15,， 可申請(qǐng)延期至12/15. 你需要準(zhǔn)備的資料包括： 你的個(gè)人資料， 在美國(guó)逗留時(shí)間,， 你在美國(guó)的身份,， 你在美國(guó)的收入及支出， 例如租金及相關(guān)的費(fèi)用： 銀行貸款,， 房產(chǎn)稅,，管理費(fèi)， 修理費(fèi),， 水電費(fèi),， 房子的折舊等等。 通常抵扣完所有的費(fèi)用,， 你無需為你的出租房收入交稅,， 你的30%預(yù)扣稅金可以完全退還給你。 這就是美國(guó)的稅法,， 鼓勵(lì)人人報(bào)稅,， 報(bào)稅往往有意想不到`的`驚喜。當(dāng)然報(bào)稅就需要報(bào)稅號(hào),， 所以第一次報(bào)稅時(shí),， 你需要同時(shí)填W-7表。

4.      W-7 ：Application for IRS Individual TaxpayerIdentification Number俗稱： 報(bào)稅號(hào)（ITIN）怎么填寫報(bào)稅號(hào)以及所需的材料,， 請(qǐng)參考我之前的文章,。

5.      W-8ECI: Certificate of Foreign Person's ClaimThat Income Is Effectively Connected With the Conduct of a Trade or Business inthe United States  這個(gè)表證明你的租金收入是ECI， 申請(qǐng)`免除30%的預(yù)扣稅,。 否則,， 按“Tax Withholding” 規(guī)則， 你的租金的30%會(huì)被房產(chǎn)中介扣除,。 記?。?/span> 這是中介的義務(wù)， 否則他們會(huì)被罰款,， 數(shù)額是30%租金+罰款+利息,。

6.      8288-B : Application for Withholding Certificatefor Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests,  當(dāng)你賣房的時(shí)候會(huì)收到， 通常預(yù)扣稅是賣價(jià)的10%,。

    以上是外國(guó)人以個(gè)人名義買出租房,， 假如房子是放在公司的名下， 那么就有些不一樣了,。 例如1040NR就變成1120-F,。

    總之,， 既然選擇來美國(guó)投資， 就不要怕麻煩,， 美國(guó)雖然是萬萬稅,， 但是在專業(yè)人士的指導(dǎo)下， 合理合法的運(yùn)用,， 你會(huì)發(fā)現(xiàn)報(bào)稅其實(shí)是有很多好處的,， 往往一筆小小的咨詢費(fèi)用會(huì)給你省下大筆的稅金。

     具體情形請(qǐng)咨詢你的稅務(wù)師或者本作者,。

部分資料來源： IRS