今日匯率

9月份的時候接待過一朋友,，特地跑到我這來聊海外投資的事,，問我澳洲房產(chǎn)怎么樣？悉尼,、墨爾本,、布里斯班哪個城市更適合投資？

當天我沒能給什么建議，一是我對澳洲市場沒那么熟悉,，怕胡亂建議擋人財路,，再就是朋友當天完全沉浸在澳洲房產(chǎn)掙錢的美好愿景中，一直在滔滔不絕的跟我普及從銷售那里聽來的澳洲房產(chǎn)的各種好,，完全沒有給我說話的機會,。

銷售提煉給朋友的澳洲房產(chǎn)的優(yōu)勢！

首付只需10%即可買別墅

貸款只還息不還本

持有期間稅率低

沒有遺產(chǎn)稅

投資回報高

沒想到的是一個多月后他在加州買了套condo，放棄了澳洲,。問他原因的時候,，他喋喋不休地跟我嘮了倆小時，下面整理出來給大家分享一下,。

01

購房資格

有澳洲身份（包括公民,、永居）購買澳洲房產(chǎn)沒有法律限制，沒有澳洲身份的（海外人士）只能購買新房或者空地建房,，不能買二手房,。買新房也要先通過FIRB審批；

這也意味著以后外國人買的樓花（也就是期房）,，賣的時候只能賣給當?shù)厝?/strong>或有永居身份的新移民,，而當?shù)厝藢腔ㄓ址浅Ｅ懦猓笃诘耐顿Y變現(xiàn)估計會非常不順利,；

美國這邊有無綠卡均可購房,，購房種類，后期買賣對象等均沒有限制,；

02

貸款相關(guān)

澳洲買房,，首付只需要10%，后期交房時再補齊尾款；美國這邊房產(chǎn)更低,，前期只需付定金,，3%-5%左右，剩余尾款在交房前約定日期補足即可,。

貸款只還息不還本是澳洲可選的貸款方式之一,，前期可以只還利息，先不還本金,，但一般只能維持5年,，5年后需要銀行重新審批。

目前澳洲銀行對外國投資人的貸款利率跟成數(shù)均有收緊,，現(xiàn)在外國投資人在澳洲買房,，貸款只能貸到6成左右，不是之前說的8成,，利率一般在5以上,；

外國人在美國也可以貸款，首付4成,，貸款6成，利率一般在4.2左右,；美國這邊利率如果降低,，客戶可以選擇重新貸款，以降低利息,；

03

稅費相關(guān)

2015年12月1日起,，購買100萬澳幣以下的房產(chǎn)，需繳納5000澳幣的海外購房許可FIRB申請費,。對于100萬澳幣以上的房產(chǎn)征收10000澳幣的申請費,，每增加100萬，多征收10000澳幣申請費,。也就是200萬的收2萬申請費,，300萬的收3萬申請費；

澳洲購買房產(chǎn)需繳納印花稅,，持有期間主要是市政費,，物業(yè)費和土地稅；

印花稅一般在4%左右,，本地人購買房產(chǎn)一般會有適當?shù)臏p免政策,；外國投資人購買房產(chǎn)，2016年7月1日后,，則需要額外加收3%的印花稅,，也就是7%；

土地稅本地購房人一般為0.5%,外國投資人2016年財年的土地稅進行相應比例的上調(diào)，最高到1.5%,；

美國購房無需審批費用,，購房后的成本主要是每年要交的房產(chǎn)稅，物業(yè)費,，房屋保險等,。加州這邊房產(chǎn)稅在1.02%左右，物業(yè)費跟澳洲相當,，房屋保險兩邊也相差無幾,。

澳洲無遺產(chǎn)稅，美國有最高可達40%的遺產(chǎn)稅,。外國人在美國買房,，遺產(chǎn)稅有60000美元的免稅額度，但如果事先贈與自己的子女的話,，就可以免贈與稅,，所以除非萬一情況，在美國買房往下傳承,，也涉及不到遺產(chǎn)稅的問題,。

04

投資回報

澳洲房產(chǎn)出租的年化租金回報好的可以達到5%左右，太高的就不要相信了,，肯定是銷售給你算的沒有扣除房屋管理費用,、物業(yè)費用等的一個毛租金回報，這點同美國相當,。

澳洲打擊房產(chǎn)投機行為,，在購買一年內(nèi)拋售的物業(yè)，物業(yè)增值部分需繳50%的增值稅,，但在一年以后,，則只要繳30%即可，如果是澳洲身份,，只需要25%,。

美國這邊房屋出售時，如果是一年內(nèi),，適用短期資本利得稅,，稅率等同個人所得稅率；如果是一年后再出售,，適用長期資本利得稅15%,。

而且如果符合自用房屋的規(guī)定，即5年內(nèi)如有2年連續(xù)累計居住,，則可享受250000美元,，夫妻合計500000美元的免稅額度,。

總結(jié)起來就是有身份跟無身份，在澳買房差別很大,，而在美國買房差別不大,；后期賣房時澳洲限制多，只能賣給本地人,，而且增值部分所交稅款幾乎是美國的一倍,。

我驚嘆于朋友功課做得細致，也佩服他方向的把握,。

上周五中信銀行私人銀行聯(lián)合胡潤研究院剛剛發(fā)布了一份《2016中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》,，報告顯示已置業(yè)海外的高凈值人群在海外平均擁有2.3套房子，“資產(chǎn)配置”是他們置業(yè)海外的最主要用途,，其次是子女海外教育居住,。

而美國成為中國高凈值人群海外置業(yè)首選國家,。

個人的選擇是現(xiàn)象,，一群人的選擇則是方向。

< 全文完 >