鄭重聲明：嚴禁抄襲,、違者必究！

房屋買賣雙方之所以要簽訂嚴密的書面的合同,，一個很重要的原因就是買賣雙方之間沒有太多的相互信任,。尤其是在陌生人社會,，交易雙方很可能互相不認識，要求雙方有太高的信任是不現(xiàn)實的,。合同簽訂后就要按約履行,，不得擅自變更或者解除,。如果房屋買賣中的一方可以以雙方互失信任不再具有履約基礎為由解除合同,，那就相當于賦予了合同一方當事人以合同的任意解除權（而且是法定的任意解除權）。這樣的話,，合同這把法鎖也就失去了其存在的價值,。合同一方可以以此為由任意解除合同（其實質(zhì)是任意違約）而不需承擔違約責任。

    換個角度看,，“房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎”這個結(jié)論也不能輕率地得出,。以本文所附案例為例，法院以合同雙方對涉案公證委托書的功能產(chǎn)生誤解,，致使未能按合同約定履行而雙方對繼續(xù)履行又無法達成一致（在此不對此事實真?zhèn)巫鲈u價，姑且認為其是這樣的）為由認為房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎,。但事實上,，“對繼續(xù)履行又無法達成一致”從法律上理解即雙方未能就變更合同達成一致,，且此處的變更指的是協(xié)議變更,?！尽逗贤ā返谄呤邨l規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同,。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準,、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定,。”第七十八條規(guī)定：“當事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更,。” 】所謂的協(xié)議變更,，通俗地講，即合同雙方當事人達成一個新的協(xié)議,，對原合同的部分或者全部條款進行變更,。即以新的約定部分或者全部取代舊的約定,。那么，既然新的約定沒有達成,，原來的約定還是有效的,。不可能說因為新的約定沒有達成，原來的約定也因合同雙方當事人有變更原約定的意思而推定為原約定被當事人終止,。那就不是變更合同了,，那就是解除合同了【《合同法》第九十一條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同的權利義務終止：……（二）合同解除,；……”】,。

    綜上,，法律沒有規(guī)定合同雙方互失信任不再具有履約基礎可以解除合同【《合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同,。當事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同,。”這是關于協(xié)議解除的規(guī)定,。第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的,；（二）在履行期限屆滿之前,，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形,。”這是關于法定解除的規(guī)定】,，實務中也不宜直接以此為由解除合同。

附：白某某、張某等與上海騰居房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所,、上海樂幫房地產(chǎn)信息咨詢有限公司等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：一,、2013年3月，宋某某為購買方,，白某某,、張某、嚴某某為出售方,，上海騰居房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所（以下簡稱騰居房產(chǎn)）為居間方訂立《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份,，對本市普陀區(qū)富平路889弄6、11號202室房屋及車位達成了交易意向,。2013年3月5日,，宋某某與白某某、張某,、嚴某某就上述房產(chǎn)簽訂了編號為“XXXXXXX”的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補償協(xié)議各一份,，主要約定內(nèi)容有：1、該房屋的出售方為白某某,、張某,、嚴某某、買受方為宋某某,、王某,，交易總價人民幣（以下幣種均為人民幣）288.50萬元，其中房價款為225萬元,，裝修補償款為63.50萬元，稅費均由買受方承擔,；2,、雙方確認于2013年4月25日前共赴房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，出售方應于2013年10月31日前騰出房屋并通知買受方交接,；3,、買受方應于簽約當日支付含定金2萬元的房款100萬元、于過戶手續(xù)辦理當日支付房款122.50萬元及裝修補償款63.50萬元,、于房屋交接當日支付余款2.5萬元,；4、買受方未按約定期限付款且經(jīng)書面催告后七日內(nèi)仍不履行的,，出售方有權單方解除合同并按總房價的20%追索賠償金,；出售方未按約定期限交房且經(jīng)書面催告后七日內(nèi)仍不履行的，買受方享有對等的追責權,；二,、上述合同簽訂后，交易雙方并未于2013年4月25日前辦理房屋過戶手續(xù)，出售方與宋某某曾于該交易日前后互致函件,，出售方認為,，因己方于3月份突然被告知王某無法按期辦理過戶手續(xù)，而己方與案外人另有房屋買賣的合約,，故不能同意延期過戶,，鑒于上述情況，要求買受方及時履約,；宋某某則認為,，其曾于4月25日前多次聯(lián)系出售方要求協(xié)商未果，之后又于2013年4月25日至房地產(chǎn)交易中心但未見出售方,，雙方于4月28日會面時又因己方王某,、出售方白某某未到場無法繼續(xù)交易，此后己方一再要求協(xié)商而對方缺乏誠意,，希望待王某回滬后雙方繼續(xù)交易,。2013年5月25日，出售方向宋某某,、王某致函,，以買受方未按約定日期辦理過戶，又未按出售方要求支付購房款為由,，通知即日起解除買賣合同并由買受方承擔違約責任,，宋某某回函表示于6月1日收到解約函，但對此單方解約行為不能接受,。2013年11月28日,，宋某某、王某訴至原審法院,，請求判令白某某,、張某、嚴某某繼續(xù)履行系爭房屋的買賣合同,。白某某,、張某、嚴某某遂提起反訴,，請求判令：1,、宋某某、王某支付違約金56萬元（已在房價款的20%基礎上酌減）,；2,、反訴案件受理費由宋某某、王某負擔,。一,、系爭房屋產(chǎn)權人為白某某,、張某、嚴某某,；二,、房屋買賣合同中載明的居間方為上海樂幫房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（以下簡稱樂幫公司）；三,、合同簽訂后,，宋某某向出售方支付了房款及定金共計100萬元；四,、王某于2012年9月通過上海市東方公證處出具委托書一份,，授予宋某某包括購置房屋在內(nèi)的多項權限，委托期限至2013年12月31日止,，原審庭審中王某對宋某某代其簽訂的房屋買賣合同不持異議,；五、經(jīng)原審法院向上海市普陀區(qū)房產(chǎn)交易中心查詢,，根據(jù)涉案公證委托書載明的委托事項,，該委托書可用于本案房屋交易；六,、張某,、嚴某某曾于2013年7月為購置他處房屋與案外人發(fā)生訟爭，原審法院于2013年7月24日作出（2013）普民四（民）初字第1555號民事判決書,，判令解除買賣合同,，由張某、嚴某某返還房款并支付違約金10.8萬元,。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市普陀區(qū)人民法院（2013）普民三（民）初字第2694號】涉案房屋買賣合同的簽訂人白某某,、張某、嚴某某,、宋某某均對合同的效力不持異議,，王某雖未簽訂合同，但對宋某某將其列為買受方并代其簽署合同的行為予以認可,，故法院對合同的法律效力予以確認。房地產(chǎn)買賣合同既已成立,，交易雙方均應按約定履行各自義務,，雖然合同對房屋過戶的最后期限作了約定，但交易雙方未在此最后期限即2013年4月25日前對具體的交易日期達成一致意見,，騰居房產(chǎn)作為居間方亦未就此事宜斡旋成功,，根據(jù)查明事實，當事人曾于4月28日對交易條件進行了重新商談,，可視為雙方對合同有變更意向但最終未果,，在此情形下,，合同未按約定履行而雙方對繼續(xù)履約又無法達成一致，在交易雙方因反復交涉產(chǎn)生矛盾,，已失去信任的前提下,，合同不再具備繼續(xù)履行的基礎，故法院確認合同應當解除并由出售方返還已收房款,，且以雙方產(chǎn)生訟爭之日為合同解除日,，對買受方要求繼續(xù)履行合同的訴請不予支持。關于違約責任問題,，法院認為,，交易雙方均無證據(jù)可證實對方在合同履行過程中有惡意違約行為，而出售方與案外人之間的房屋買賣獨立于本案房屋交易之外,，其可能產(chǎn)生的交易風險應由出售方進行充分的預估而非本案買受方于簽約時所能預見,，因此，出售方將此類經(jīng)濟損失轉(zhuǎn)嫁于買受方顯然加重了買受方的責任,，故對出售方的反訴訴請法院同樣不予支持,。 原審法院審理后作出判決：一、白某某,、張某,、嚴某某與宋某某、王某于2013年3月5日簽訂的編號為“XXXXXXX”的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2013年11月28日解除,；二,、白某某、張某,、嚴某某應于判決生效之日起十日內(nèi)返還宋某某,、王某房款人民幣100萬元；三,、對宋某某,、王某的訴請不予支持；四,、對白某某,、張某、嚴某某的反訴訴請不予支持,。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務,，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息,。本案財產(chǎn)保全費人民幣5,，000元，由宋某某,、王某負擔人民幣2,，500元,，白某某、張某,、嚴某某負擔人民幣2,，500元。本案本訴受理費人民幣13,，800元,，由宋某某、王某負擔人民幣6,，900元,，白某某、張某,、嚴某某負擔人民幣6,，900元。本案反訴受理費人民幣9,，400元,，減半收取，計人民幣4,，700元,，由白某某、張某,、嚴某某負擔人民幣2,，350元，宋某某,、王某負擔人民幣2,，350元。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2201號】本院認為：宋某某,、王某與白某某,、張某、嚴某某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示,，合法有效,。合同簽訂后，宋某某,、王某按約支付了100萬元購房首期款,。由于王某在國外，無法親自至房地產(chǎn)交易中心辦理相關過戶手續(xù),，故委托其母宋某某辦理相關手續(xù)，并辦理了公證委托書,。但中介公司的業(yè)務員認為該委托書不符合辦理過戶手續(xù)的條件,，無法進行交易,，導致宋某某與白某某、張某,、嚴某某對此產(chǎn)生誤解,，進而糾纏于王某是否應當及時回國辦理過戶手續(xù)的問題，而沒有向房地產(chǎn)交易中心申請辦理房屋過戶手續(xù),。實際上,，經(jīng)原審法院向房地產(chǎn)交易中心查詢，涉案公證委托書可用于本案房屋交易,。鑒于雙方對涉案公證委托書的功能產(chǎn)生誤解,，致使未能按合同約定履行而雙方對繼續(xù)履行又無法達成一致，故原審法院認定交易雙方互失信任,，不再具備繼續(xù)履約的基礎,，故而解除房屋買賣合同，白某某,、張某,、嚴某某返還宋某某、王某100萬元房款并無不妥,。關于宋某某,、王某是否應當承擔違約責任的問題，鑒于宋某某持有可用于本案房屋交易的王某的公證委托書,，故可代理王某辦理房屋過戶手續(xù),。但交易雙方對該委托書可有用于本次房屋交易產(chǎn)生誤解，致使雙方最終未辦理房屋過戶手續(xù),，因此不能認定宋某某,、王某在本次合同履行過程有違約行為，所以白某某,、張某,、嚴某某的上訴要求宋某某、王某支付違約金,，缺乏事實和法律依據(jù),，本院不予支持。綜上,，原審法院依據(jù)查明的事實作出的判決正確,，本院予以維持。據(jù)此,，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定,，判決如下：駁回上訴，維持原判,。 二審案件受理費人民幣9,，400元,，由上訴人白某某、張某,、嚴某某共同負擔,。 本判決為終審判決。