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越來越多的社會資本投入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中,。與一線城市不同,，由于二三線城市存在消費理念落后、金融市場不成熟,、服務業(yè)落后等問題,，因此需要不同的運營管理模式。為此,，本文從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理模式現(xiàn)狀和有待解決的問題入手,，借鑒國外已成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理模式的寶貴經(jīng)驗，針對我國二三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式提出更多的補償措施,。

一

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營的3大限制因素

當前,，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式系統(tǒng)較為單一，整體規(guī)模分布散亂,，市場占有率居低不高,。筆者對其進行研究，認為限制發(fā)展的影響因素體現(xiàn)在以下3個方面：

一是養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式,。

我國大部分養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式主要靠外源融資,，其中銀行貸款是最主要的資金來源，目前商業(yè)性基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的態(tài)度很保守，沒有一個成熟的運營管理模式來吸引資金,。養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長,，資金回收慢、專業(yè)化高質(zhì)量管理成本高等導致了我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資難,、成本高等問題,。

二是養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式。

我國養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)項目的盈利模式分為出售型和經(jīng)營型盈利模式,。對于運營型模式而言,，它指以租憑方式為主，向需求者或入住者一次或定期收取費用,；對于出售型模式而言,，它指前期以樓房銷售為主，采取集中性的開發(fā)資金回收,，后期以建設服務,、物業(yè)管理、家具配套等方式進行盈利,。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式應長期持有運營,，我國租售結(jié)合模式不能實現(xiàn)長期受益，主要是因為融資困難,，資金鏈短缺,，經(jīng)濟框架散亂，資源利用率低下,，分擔風險能力薄弱,。

三是養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式。

當前,，我國地產(chǎn)企業(yè)并未完全掌握運營管理系統(tǒng),，獨自承擔初期建設至后期銷售的企業(yè)寥寥無幾，因此專業(yè)公司管理模式占主導地位,。目前,，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的風險因素大，抗險控險能力低下,，尤其是對服務和融資風險的控制,，可謂束手無策。因此,，健全運營模式,，提高抗險能力，改善管理體制,，構建合作體系是推動養(yǎng)老地產(chǎn)長期發(fā)展的助推劑,。

二

國外養(yǎng)老地產(chǎn)運營的4大經(jīng)驗

歐美發(fā)達國家進入老齡化社會較早,，因此其養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)較為成熟，綜合其經(jīng)驗,，對各主體來說,，國外覺得應該將注意力放在控制費用成本上。本文選擇了與國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目相似的“持續(xù)照料退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community,，以下簡稱CCRC）”作為研究對象,，分析其運營管理模式，以便為國內(nèi)同類型項目提供借鑒,。

目前,，歐美CCRC融資渠道很多，有銀行貸款,、發(fā)行債券,、基金融資、社會融資等渠道,，均得益于良性的市場管理制度,、成熟化的金融壞境，為其提供復合式的投資方式,。

歐美CCRC盈利模式主要由租憑,、銷售、后臺服務,、物業(yè)管理等方式構建而成,。歐美國家有多種盈利模式,，其中房屋反向抵押貸款模式已經(jīng)被廣泛使用,。

除了開發(fā)商管理和專業(yè)公司管理模式外，歐美國家還推行合作共同監(jiān)管體系,。對于大型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)而言,，此類體系能更好地提高專業(yè)管理公司的積極性，提高執(zhí)行效率,，因此更為傾力推行合作合同監(jiān)管體系,。

CCRC選址常在距離城市中心一個小時車程之內(nèi)，交通便利,，且具備較好的生態(tài)環(huán)境與自然氣候條件,。常配備更完整、更舒適的生活設施及活動場所,，也包括護理中心及緊急綠色通道,。

三

對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式的4大建議

1.融資模式方面

健全融資扶持體系，增加融資服務項目,，比如供應模式和保障模式,。融資供應模式通過合理的利用財政資金,，開拓多種融資渠道為養(yǎng)老地產(chǎn)提供充裕的資金。融資保障模式指政府通過財政支援,、政策鼓勵,、法律保護等手段鞏固養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈。同時,，政府還應改善市場壞境,，杜絕腐敗惡習的延伸，為地產(chǎn)行業(yè)提供健康發(fā)展的環(huán)境,。

2.盈利模式方面

一種是住房反向抵押貸款,，相應的金融機構根據(jù)房產(chǎn)的價值、老人的壽命等信息進行核算,，分攤到老人預期壽命年限中,，相當于老年人提前支用了銷售款，這種方式是為了避免老年人不愿將房屋抵押養(yǎng)老的觀念以及產(chǎn)權到期后等問題,。

另一種方式是根據(jù)老人的自理能力按需定期支付或老人可在購買房產(chǎn)后,，在繳納正常照料費的情況下，將自己的房產(chǎn)向外出租（地產(chǎn)商負責）,，每月會獲得定額出租費,，而地產(chǎn)商通過對外出租獲得利潤，達成雙贏,。同時養(yǎng)老地產(chǎn)需提高服務管理水平,，實現(xiàn)品牌效應。

3.管理模式方面

我國目前沒有專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)管理的大型集團,，但是我國養(yǎng)老地產(chǎn)可以借鑒國外大型養(yǎng)老集團管理模式,，多家投資商成立一家項目公司，再與管理公司合作,，最后分權,，這在極大程度上降低金融風險，鞏固地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈,，增強其生命周期,。同時，可采取多元化管理方式,，將酒店,，度假場所的管理方式融入到了養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理模式中，為老年人帶來新的居住體驗,，但是會增加管理投資,。另外，由于二三線城市自身服務產(chǎn)業(yè)落后,，可以聘請一線發(fā)達城市的服務管理商來委托運營,。

4.選址方面

養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要條件是經(jīng)濟實力和人口增容政策與當?shù)氐南M水平匹配,，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境。對于我國二三線城市而言,，完全按照一線城市的選址方式建設是比較困難的,，所以如果在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式上提出政府部分參與（僅無償提供土地），采取地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設運營的合作方式,，那么最終按照時限規(guī)定將該項目無償移交給政府相關部門,。

四

結(jié)  論

1.二三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)極具潛質(zhì)，正因其起源時間較晚,，具備高效的盈利能力與社會效益,。

2.在我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理過程中存在一些問題，主要是偏離了以服務為主的軌道進行銷售,、融資渠道狹窄,、盈利模式不成熟、專業(yè)化管理成本高,、風險較大等問題,。

3.縱觀二三線城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢，該區(qū)域金融壞境有待改善,，經(jīng)濟體系不成熟,，所以養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式必須圍繞多元化融資模式、住房反向抵押貸款模式,、雙方互贏租售模式,、專業(yè)化管理模式和“特許權”模式展開工作。我國養(yǎng)老地產(chǎn)部分運營管理模式雖然存在問題,，但是基本上還是合理的,，還可以有很大的成長空間。

4.當前養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式發(fā)展狀況堪憂,，市場金融環(huán)境惡劣,。因此,，政府機構應采取政策鼓勵,、法律保護等手段鞏固養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈。同時,，強化行職人員的執(zhí)行力,，加強監(jiān)督職能，改善市場壞境,，杜絕腐敗惡習的延伸,，為地產(chǎn)行業(yè)提供健康發(fā)展的環(huán)境。