爭議焦點

1,、 物業(yè)公司是否有權(quán)對違約業(yè)主斷水、斷電,。

2,、物業(yè)公司是否有權(quán)對違約業(yè)主進行罰款。

3,、業(yè)主可否因為物業(yè)公司的違法行為拒交物業(yè)費,。

案例介紹：

山東讀者  吳先生 來信：　　

我于今年初購買了某小區(qū)頂層房屋，購買時開發(fā)商承諾贈送頂層天臺,，入住后為了安全起見,，我封閉了頂層天臺并加了防護欄，但沒有向物業(yè)公司通報,。物業(yè)公司知道后,，以《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定“為維護小區(qū)整體形象和相鄰住房的安全，業(yè)主不得私自封閉陽臺,，不得在窗戶上安裝防護欄”為由,，要求我拆除防護欄。但我認(rèn)為既然開發(fā)商已經(jīng)將頂層天臺贈與我了,，就是我自己的私人財產(chǎn),，我有權(quán)自由使用，因此拒絕了物業(yè)公司的要求,。

沒想到幾個月后，我發(fā)現(xiàn)家中的水閥被物業(yè)公司在外面鎖上了,，而且物業(yè)公司也拒絕再給我們購電,，我家過上了無水無電的日子。更為氣憤的是,，前不久我還接到物業(yè)公司通知,，說由于我沒有拆除防護欄，又拒交物業(yè)管理費,，物業(yè)公司對我家作出了罰款2000元的決定,，并要求5天內(nèi)交納。

我認(rèn)為自己未經(jīng)同意安裝防護欄確實有不對之處，但《前期物業(yè)服務(wù)合同》是購房時開發(fā)商強制簽訂的,，贈送頂層天臺時也沒有明確說不能封閉,，封閉天臺不完全是我的責(zé)任。而物業(yè)公司斷水?dāng)嚯姷淖龇▽嵲谔^分,，對罰款2000元的決定我更是無法接受,。請問我應(yīng)當(dāng)如何維護自己的合法權(quán)益？

法理分析：

上海市建緯律師事務(wù)所長沙分所  黃勁律師

一,、 業(yè)主的行為已構(gòu)成違約

本糾紛中,，首先要承認(rèn)，業(yè)主吳先生確實存在違約的行為,。雖然《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容沒有經(jīng)過業(yè)主與物業(yè)公司的充分協(xié)商,，但只要其內(nèi)容不違法，又沒有侵害業(yè)主的權(quán)益,，經(jīng)過雙方簽字的合同應(yīng)為有效,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守。交納物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的主要義務(wù),，拒交物業(yè)費將構(gòu)成根本違約,。本糾紛中物業(yè)公司斷水?dāng)嚯婋m然已經(jīng)侵害了業(yè)主的權(quán)益，但物業(yè)公司仍然為業(yè)主提供了安全,、保潔等服務(wù),，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)采取拒付物業(yè)費的辦法。

二,、 物業(yè)公司無權(quán)對違約業(yè)主進行罰款

雖然業(yè)主有違約,，但物業(yè)公司對違約業(yè)主進行罰款是錯誤的。根據(jù)我國《行政處罰法》第八條規(guī)定,，罰款是行政處罰的種類之一,。根據(jù)該法第十五條的規(guī)定，行政處罰應(yīng)當(dāng)由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實施,。物業(yè)公司作為經(jīng)營主體,，不是行政機關(guān)，不具有行政處罰權(quán),，因此,，沒有權(quán)利對業(yè)主采取罰款措施。

三,、 物業(yè)公司無權(quán)采取斷水斷電等措施制裁違約業(yè)主

小區(qū)居民的水電費雖然是由物業(yè)代收代繳,，但水電的提供者是自來水公司和供電局，供水供電合同的當(dāng)事人也是業(yè)主與自來水公司和供電局,。根據(jù)《合同法》第182條的規(guī)定,，供應(yīng)電,、水合同，只有在水,、電使用人逾期不交付費用,，經(jīng)催告，在合理期限內(nèi)仍不交付費用和違約金的,，供水,、電人才可以按國家規(guī)定的程序中止供應(yīng)水電。因此,，即使業(yè)主沒有繳納物業(yè)費或有其他違約行為,，物業(yè)公司在任何情況下都沒有權(quán)利對業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/p>

四、 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取合法手段制止業(yè)主的違約行為

本糾紛中,，物業(yè)公司本來完全可以依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定,，采取與業(yè)主協(xié)商或通過訴訟的途徑追究業(yè)主的違約責(zé)任，如果業(yè)主拒不拆除防護欄,，最終可以請求人民法院強制拆除,。但物業(yè)公司卻采取了斷水?dāng)嚯姷冗`法手段來維護自己的權(quán)益，結(jié)果不僅維護不了自己的權(quán)益,，還可能因損害了業(yè)主的合法權(quán)益而承擔(dān)賠償責(zé)任,。

五、 業(yè)主可要求物業(yè)賠償斷水?dāng)嚯娫斐傻膿p失

業(yè)主吳先生雖然應(yīng)當(dāng)拆除私建的防護欄,，便由于物業(yè)公司的維權(quán)手段非法,，已經(jīng)侵害到吳先生的合法權(quán)益，吳先生也可以要求物業(yè)公司對其違法行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。首先,，可以要求物業(yè)公司賠償斷水?dāng)嚯娊o吳先生造成的損失；其次,，可以要求物業(yè)公司就越權(quán)作出罰款決定的行為向吳先生賠禮道歉,。（山木）