來源：君浩Law Services

由于單個業(yè)主就物業(yè)公司服務質量不到位的不滿以提起訴訟的方式解決成本太高,，因此，關于物業(yè)公司服務質量的糾紛較經常體現(xiàn)于業(yè)主拒交物業(yè)費,，導致物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費,，而訴訟中業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位或者有侵權行為為由進行抗辯或者提出反訴。

一,、認為物業(yè)公司違約

案例一：

T物業(yè)公司為業(yè)主B所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務,，雙方于2005年底簽訂物業(yè)服務合同，T公司如約提供了物業(yè)服務,，但自2013年開始,，業(yè)主B未支付物業(yè)費，經過T公司多次催要,，B均拒不支付,。因此T公司起訴到法院要求B支付相應期間的物業(yè)費,。被告B業(yè)主辯稱該期間欠繳物業(yè)費的原因在于物業(yè)公司的物業(yè)服務存在種種問題，不符合物業(yè)服務協(xié)議的約定,，應當承擔違約責任：單元樓門禁損壞,，物業(yè)久久不修；小區(qū)監(jiān)控久未安上,；小區(qū)內車輛停放管理混亂,。因此要求減免部分物業(yè)費且不同意交納滯納金。經法院查明,，被告所述的問題均屬實,，原告也予以認可。最終法院判決被告承擔90%的該欠費期間物業(yè)費,，并對滯納金請求不予支持,。 

【裁判理由】

原告于涉訴期間為被告所在小區(qū)提供了物業(yè)服務，被告亦實際接受了原告提供的物業(yè)服務,，故被告應向原告支付相應的物業(yè)費,。另原告所反映的物業(yè)服務存在的問題，涉及清潔衛(wèi)生管理,、綠化日常維護管理,、治安管理、車輛停放及交通秩序維護管理等,，這些內容屬于物業(yè)服務的職能范圍,，也是原告應履行的合同義務。原告應按照物業(yè)管理協(xié)議全面適當履行合同義務,，根據(jù)相關證據(jù)顯示,，原告提供的物業(yè)服務與現(xiàn)行法律法規(guī)及物業(yè)管理服務協(xié)議所確定的物業(yè)管理服務標準和質量之間存在較大差距，被告有權要求減少物業(yè)費,，相應份額由法院根據(jù)查明的事實酌定,。又因被告非惡意欠費，故法院對滯納金的主張不予支持,。 

【律師評析】

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護,、管理和維護義務,，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,，人民法院應予支持,。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分,?！钡诹鶙l第一款：“經書面催交,，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,，人民法院應予支持,。”即當業(yè)主認為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務沒有達到合同要求時,，應當比照物業(yè)服務合同或者物業(yè)公司公開作出的服務承諾及服務細則等,，對物業(yè)違約事項加以舉證，如果僅是陳述不滿的印象,，則法院將傾向于支持物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)費的主張,。

案例二：

原告系XX公寓的物業(yè)管理公司，被告系該公寓2幢1806室房屋的業(yè)主,。

2013年1月1日,，原告與被告房屋所在的XX業(yè)主委員會簽訂《XX物業(yè)管理委托服務合同》一份，約定由原告為XX業(yè)主提供物業(yè)管理服務,，期限自2013年1月1日至2014年12月31日,，原告按建筑面積每月每平方米人民幣1.0元向業(yè)主收取物業(yè)管理費，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的,，原告可以自逾期之日起按應繳費用的每日千分之三收取違約金,，被告的房屋建筑面積為231.39平方米，其2014年應付物業(yè)管理費13883.4元,，但經原告多次催討，被告至今未付,。 

【律師評析】

物業(yè)服務企業(yè)尋求法律途徑解決拖欠物業(yè)費糾紛已成為尋常事,，采取強制停水、停電逼迫業(yè)主交納物業(yè)費的手段越來越少,，這也是法治社會進步的體現(xiàn),。作為接受物業(yè)服務的業(yè)主為何拒交物業(yè)費呢？部分業(yè)主認為,，房間內墻體有裂縫,、有滲水等質量問題，物業(yè)服務企業(yè)有維修的義務,，在物業(yè)服務企業(yè)未修好上述問題的情況下,，業(yè)主可以拒交物業(yè)費的權利。

業(yè)主上述拒交理由可以理解,，但缺乏法律依據(jù),。《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定,，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,。該規(guī)定告訴我們,，物業(yè)服務企業(yè)是否履行了合同義務是衡量業(yè)主交納物業(yè)費基礎。物業(yè)服務企業(yè)提供的服務是公共部位,、公告的設施設備日常維護,、維修、保養(yǎng)和管理的義務,。房間內的墻體有質量瑕疵,，從物權法的角度來看，該部位屬于專有部分,，而專有部分不是物業(yè)服務企業(yè)服務的范圍,。由此可見，業(yè)主以房屋內存在裂縫等質量問題拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù),。

那么,，業(yè)主購買的房屋存在質量問題應如何解決內？業(yè)主可以將房屋質量問題反應給物業(yè)服務企業(yè),，物業(yè)服務企業(yè)可以溝通協(xié)調這一問題,，但不是物業(yè)服務企業(yè)的法律或者合同義務。房屋質量問題是業(yè)主與建設單位之間的商品房買賣合同關系,，同物業(yè)服務合同分屬不同的法律關系,。業(yè)主應將法律的規(guī)定或者合同的約定，作為維權的依據(jù),，找對責任人,，否則，拒交的理由難以得到法律的支持,。

2.認為物業(yè)公司侵權

【案例簡介】

2008年2月1日S物業(yè)公司通過公開招投標方式成為業(yè)主D所在小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè),，簽訂了《物業(yè)服務合同》，之后又于2012年7月,、2015年7月續(xù)簽,。而業(yè)主D自2009年8月起至2015年均未交物業(yè)費，且經S物業(yè)公司與業(yè)委會多次催要,，均被拒交,。S公司起訴至法院要求相應期間的物業(yè)費和滯納金。

業(yè)主D辯稱：自己拒交相應期間的物業(yè)費原因很多：一是物業(yè)公司管理存在問題,，2014年5月,，其親戚家五歲小孩在小區(qū)內玩耍時被草坪上立著的啤酒瓶扎傷了小腿，去醫(yī)院縫了九針,，物業(yè)公司對此負有責任卻選擇不了了之,；二是物業(yè)公司對沒有固定停車位的業(yè)主的停車收取每晚5元的停車費，允許停在小區(qū)內非固定車位的地方,，但是又未盡到保管職責,，使其車輛多次被刮蹭,，物業(yè)拒不賠償；小區(qū)安保力度太差,，監(jiān)控設備老舊,、常壞，小區(qū)發(fā)生多起入室盜竊事件,，物業(yè)也未賠償,，等等。

法院認為原告提供的物業(yè)服務存在一定瑕疵,，因此對違約金不予支持,，并對物業(yè)費進行相應扣減；但是原告不屬于根本違約,，因此,，被告可以在交納物業(yè)費之后要求原告履行相關義務。

【裁判理由】

原告與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同未違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，協(xié)議合法有效，根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,，該合同對業(yè)主具有拘束力,。原告于涉訴期間為被告所在小區(qū)提供了物業(yè)服務，被告亦實際接受了原告提供的物業(yè)服務,，故被告應向原告支付相應的物業(yè)費,。原告提供的物業(yè)服務存在一定的瑕疵，法院對其主張的違約金不予支持,。但沒有證據(jù)證明原告履行合同存在重大違約行為導致業(yè)主喪失了根本合同利益,，因此，被告可以在交納物業(yè)費之后要求原告履行相關義務,。關于物業(yè)公司在服務中未全面盡到小區(qū)管理維護職能的方面，法院在物業(yè)費方面予以適當扣減,，如有具體侵權事項雙方須另行解決,。

【律師評析】

基于物業(yè)服務合同，為小區(qū)居民提供物業(yè)服務是物業(yè)公司的主合同義務,，而支付物業(yè)公司物業(yè)費則是小區(qū)業(yè)主的主合同義務,；由于物業(yè)服務的服務性以及一定程度的公益性，物業(yè)服務協(xié)議中一般約定要求業(yè)主履行交費義務在先,、物業(yè)公司提供物業(yè)服務在后,。業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務，就應當交納物業(yè)費,。業(yè)主不交納物業(yè)管理費,，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益,，而且也間接損害了全體業(yè)主的合法權益。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護、管理和維護義務,，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持,?！薄段飿I(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作,?！币布串斘飿I(yè)公司在履行物業(yè)服務合同義務時，假使出現(xiàn)事故,，物業(yè)公司應盡協(xié)助的職責,，積極采取應急措施防止損害的發(fā)展擴大，但僅在物業(yè)公司及其工作人員對業(yè)主發(fā)生直接侵權時,，才應當根據(jù)侵權領域相關法律法規(guī)對受損方予以賠償,，業(yè)主不宜將侵權賠償同物業(yè)合同糾紛混同，而應分離看待,，另行處理,。

【律師說法】

在物業(yè)服務類判決書中業(yè)主關于物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務質量不到位的主張能夠得到支持的概率其實是不高的，重要影響因素主要有如下兩方面：一是由于“誰主張誰舉證”的舉證責任分配原則,，業(yè)主需要為其主張“物業(yè)公司所提供物業(yè)服務質量未達到合同約定的標準”提供證據(jù),，但大部分情況下，這種“對物業(yè)服務不滿”更多的是一種感覺描述,，具體到合同條款,，則體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司對相應條款的服務標準的理解和期待是不同的，法院傾向于以社會大眾對于物業(yè)服務的基本期待為衡量是否違約的標準,；二是由于物業(yè)服務本身的特殊性質,、一定范圍的公益性質，在物業(yè)費糾紛相關判決中法院經常使用如下語句：“本院建議物業(yè)公司加強服務意識,，增強公共區(qū)域的維護力度,，加強小區(qū)內的安保及巡查服務，以贏得業(yè)主對物業(yè)服務的理解與支持。同時,，小區(qū)業(yè)主也應及時按約繳納相關物業(yè)服務費用,，否則長期拖欠物業(yè)費的行為不僅不能真正提高物業(yè)服務質量，也會造成物業(yè)公司難以收回運營成本,，造成物業(yè)服務質量進一步降低的惡性循環(huán),。”由此可見法院在物業(yè)服務糾紛中對于公共利益,、小區(qū)整體利益有著更多的考量,，希望運用判決對小區(qū)整體的良性運轉、可持續(xù)的發(fā)展起到一定的引導作用,。